文君言
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11月的深圳楼市，让购房者彻底看清市场真实情况了。
在低迷的楼市行情下，开发商营销战役更为“艰难”。不少新盘，为了卖力去化，使出多样的促销推货方式。
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新房“内卷”促销战打响
11月中旬，龙华大浪的盛荟城推出“买房送车”活动，文君了解到，成交即可获得奔驰C260L运动版或特斯拉model Y购房首付补贴。
11月19日，位于光明区的龙光玖瑞府以“前100套92折”的优惠开盘，成为片区首个打折的新盘。
据开发商海报显示，龙光玖瑞府三天售186套。
但另有消息称，开盘当天，该项目仅卖了47套，去化率不足2成。
龙光玖瑞府本次备案287套建面约96-114㎡精装住宅，备案价格4.77万-5.54万/㎡。
本次去化不理想，文君认为，本身光明区最近开盘的项目增多，购房者选盘自然要货比三家，比龙光玖瑞府地段好，位置好的新盘有几个。
比如，隔壁的中海A503-0093地块毛坯限价4.4万/㎡，价格更具优势。
还有光明长圳地铁站接驳的深铁瑞城，这是深铁集团在光明区的首个轨道综合开发项目，集住宅、商业、教育、艺术公园于一体的总建面约67万㎡的TOD活力大城。
就在今天（11月23日），深铁瑞城发布销售方案，预售房源为项目的1-17栋，共计1329套建面约95-125㎡3-4房精装住宅，单价约4.3万/㎡起，均价5.03万/㎡，总价425万起。
还有在售的电建洺悦鹏著花园，位于光明中心区，兼享凤凰城多元配套，建面约88-108㎡精装住宅，均价约5.25/㎡，总价约396万/套起。
光明金茂广场、安联尚璟府、万科光年四季花园、中信凯旋君庭等新盘，均在供应大列之中。
不得不说，年底光明新盘要开始“内卷”了！
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新盘开卖 整体去化率约2成
再来看看，最近深圳新房成交数据。
上周（2021.11.15-2021.11.21）深圳网签1121套一手住宅，环比下跌17.0%，总成交面积109917.62㎡。
其中，福田的富通九曜公馆、龙岗中心城的远洋新干线、光明的龙光玖瑞府推盘，共有440套住宅在当周入市，整体去化率略超2成，这也是近4周以来，去化最低的一周。
（图片来源：深圳中原研究中心）
去化最惨的当属富通九曜公馆，均价11.4万/㎡带精装，8人入围选65套房，开盘只卖出2套，让人大跌眼镜，这恐怕是历史上卖相最“难看”的项目了！
远洋新干线，此次推售88套建面约88㎡3房2卫住宅，单价区间4.11-4.82万/㎡，均价4.5万/㎡，精装交付，认筹78批，近一半人弃选，开盘当天成交45套，去化率51%。
综合而言，从最近新房市场成交数据来看，个盘去化差异逐渐拉大，性价比不高的楼盘，购房者自然不会去为其买单。
文君认为，随着年关将近，开发商为了回笼资金，加大促销力度，未来一段时间，新盘之间必不可少将打响“降价让利”营销战役，就看看开发商年底冲刺业绩的决心有多大了！
所以说，此时刚需买房正是好机会，可切勿错过入市时机。
反观，深圳市场上网红盘，性价比优越，购房者也愿意为其等待买单。
今天(11月23日），购房者从去年等待今年的1福田香蜜湖安托山片区的海德园发布意向登记人名册，共有504批意向登记客，最低入围积分为62.2分，是今年新盘登记入围积分最高的一个。
本次推售房源共181套建面约121-296㎡3-6房单位，备案均价12.6万/㎡；备案价格区间在11.46万-14.41万/㎡，而周边的万科瑧山府、天健公馆、锦庐花园指导价为13.1万/㎡，安峦公馆指导价为12万/㎡，价格诱人。
文君预测，深圳新房市场将进入年底推盘高峰期，随着供应量增大，市场竞争激烈，新盘之间“内卷”只会严重不会减弱，而购房者有望在这波新盘“混”战中，淘到好房子，预祝大家年底喜提新房，过个好年！
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