宁波商业的“消亡史”

前言

商铺不好经营，众说周知。

那些老生常谈的原因，比如电商、经济活力等等已不用多说。

甚至我之前常说的街道设计，城市设计，也已经被越来越多的人了解、关注。

除了这些，今天想讲讲商铺的另一些暗雷，这也是近几天很多商铺经营者——再反馈于我的。

踩到这些雷，哪怕地段很好，前景广阔，都有可能无疾而终。

1

死于“先天设计”

好的广场必须让人产生愉悦的体验，从而愿意更久的停留。

室内广场未必会比室外广场能有更好的体验。

体验感不仅来源于遮风避雨和恒温，空间的舒适感同样至关重要。

这点，正是新天伦广场的软肋。

这当然离不开它的一个先天性问题：空间不大。

因此，为满足营业空间，只能拼命挤压公共空间，于是我们可以看见新天伦的室内空间非常逼仄。

逼仄导致压抑，就无法让客人长久驻留，起初的消费动机一旦被满足，就迫不及待地离开。

或者逛了没多久，就想跑出去透点气，之后就再也不愿去。

要知道，客户驻留的时间和营业额是呈正比的。久而久之，新天伦广场自然要走向消亡。

一家有故事的影院

其实新天伦起初换一种设计方案，可能还好些。

答案就是不做盒子商业，做个开放式的街区。

这样商铺得房率就高了，性价比也高了；更开阔的空间驱散了压抑感，和周围的夜生活场景也能无缝契合，还能24小时营业。

可惜世事无如果，既成事实已在，且看未来如何改变。

2

死于“拆迁”

接下来的这些原因都和商铺本身无关，有些属于飞来横祸，防不胜防。

比如拆迁，对住户当然是好事，但对周围的商铺可谓灭顶之灾。比如曙光路和徐戎一带。

本来这个地段都算热闹，尤其是曙光路从中山公园到曙光菜场这段。

因为无论工人新村还是徐戎三村，都是超大型社区，居民密集，且有不少外来人口，非常能带动周围商铺的活力。

惊驾路同一地点拆迁前后的街景

可惜，先是徐戎三村拆迁，后来又是工人新村，周围的黄金旺铺饱受牵连，原有的商业逻辑不复存在。

所以，租商铺前先打听一下，周围那几个最大的社区会不会拆迁，这对未来商铺的生意将有直接影响。

3

死于“竞品太强”

你可以左右你自己，但你左右不了他人。

在商业广场江湖，这句话决定了无数商场的命运。

去年宁波零售市场爆发，商圈经济繁荣，多个广场业绩上扬，但有一家江北老牌广场业绩却差强人意。

这一现象或许和万象城的横空出世有关。

两个广场相距不太远，几脚油门，品牌上也有较高重叠率，而体量上远不及万象城。一来一去，自然会受冲击。

不过该广场调整迅速，快速向精品化发展，不愧是一流商管公司运作，总有过人之处。

猜猜这家老牌广场是谁？

万象城的体量是一个BUG级的存在

还有一个案例就是和义。

因阪急开业，部分奢侈品专卖店迁移，或开二店，原有的垄断优势遭强力冲击。

好在和义调整也算快，引入轻餐饮和轻奢品牌填补空缺，继续保持向好的发展势头。

这些案例都在时刻提醒商铺业主：

你原来倚赖的IP，是不是正遭遇强劲的对手。如果是，那么你也要及时调整。

4

死于“城市更新”

是不是很意外，城市更新这么积极的事怎么会是坏事呢？

确实很魔幻，但事实确实如此。

为什么呢？先举个例子，中山路。

从2009年前后地铁一号线开建以来，连续数年，中山路一直处于挖挖停停的状态。

在修路前，中山路的老江东段和天一段，无疑都是商铺的黄金地段。原新江厦下的意卡菲，是无数小资白领谈情说爱之所。

2014年的中山东路新江厦

这种火爆景象一直可以延续到圣教堂。

可惜，修路之后风光不再，路边商铺或陆续关停，或勉强度日。后来虽然终于修完，但时过境迁，商铺近况已不复当年。

新江厦已变更为北京银行

再举一个例子，外滩大桥下的城市元年商铺。

在大桥开建之前，这一段也是炙手可热。可惜如今已成断头路，车辆难行，行人绝迹，流量不再，商铺价值暴跌。

城市更新是一种难以捉摸的不可抗力。

对商铺，它既能造成财富暴涨，也能导致价值缩水。

它是变幻莫测的天意，它是未来的不测风云。哪怕你已经算准了这间商铺所有的价值逻辑，也将因它的突然出现，瞬间归零。

这就如森林里行走的大象，轻轻一脚，蝼蚁即遭降维打击，而它们至死都不知道究竟发生了什么。

唯有对城建信息非常敏感，对城市发展规律有一定预判，才能提前感知风险。

5

死于“政策突变”

比城市更新更难测的天意，是政策的突然变更。

举个无数人有切肤之痛的例子：双减。

一夜之间，多少门店灰飞烟灭？几多公司人间蒸发？这是商业逻辑的误判吗？这是企业运营的失误吗？都不是，这是政策突变。

蛟川书院对面的镇海金色广场。

双减之前一铺难求，双减之后门可罗雀，怪谁？似乎无可责怪，只怪自己命薄。

又如，宁波对住宅楼下餐饮底商的限制，正让大批餐饮店从街道两侧消失，原本的临街旺铺反而找不到可对应的业态。

如何预防呢？确实真难，只有彻底读懂政策的风向，并且看透政策口风，又有一点内部消息，才能有所规避。

6

死于“任性管理”

严格的管理不是好事吗？可能，但对商铺则未必，尤其是街边铺。

青林湾曾有一条很热闹的商业街，人气兴旺，生意兴隆。

可惜，后来中间摆了隔离栏，车辆不能即停即走，只能一掠而过。

车速诚然是快了，但因为不能停车，部分临时消费，比如买包烟或买瓶饮料自然是不可能了，生意便清淡了不少。

另外，很多街区的隔离栏也阻碍了行人步行，而边上飞掠而过的汽车也降低了行人步行意愿，因此生意越发的不如从前。

没有隔离栏的茂兴街，街铺一直很兴旺

车速快了能增加城市价值吗？能让居民更便利吗？当然不能。

城市管理者也当然不会从这一层面制定管理方式。而牺牲的就是街道的人气。

除了青林湾，类似的案例也在全宁波不断上演，成为街铺的又一防不胜防的杀手。

反观那些佛系的街区，依旧热闹非凡。

自由，始终是人类骨子里的向往。自由不可放任，但也不可过于约束。只是世道如此，只能勉力适应。

7

死于“神秘主义”

神秘主义大部分指风水。

在我国的官方宣传渠道里，它依然是迷信的象征。但显然，大部分商业从业人员会坚信风水的意义。

说一个我亲身接触过的案例。

天一某茶馆，最初时分大门开在南侧，天一广场开明街入口处。

这是大部分店主都会做的常规选择，因为显然是这里客流更大，展示面更好。可惜一开始这家茶馆生意一般。

后请了一个据说是台州还是浙中哪里的道士，看了下风水，觉得还是开在东侧小路更适合。老板娘照办了，随即奇迹发生了，生意居然真的好了。

这是我亲口听老板娘自己讲的，道士是我朋友请来的。

这件事，对深受唯物主义教育的我，产生了极大的信念冲击。

8

死于“不可抗力”

这个最近的例子，自然是“新冠”。

相信大家都有自己的感受，也不必我多说。如果说前几种遭遇还有解，这个真的是神仙难救，只能迅速调整业态。

有一句话近两年很流行：明天和意外，不知道哪个先来。

我们都处在一个不确定的年代，明天和意外，先来的常常是意外。

尤其对商铺从业者而言，近几年的遭遇可谓跌宕起伏，每个店主都活得不容易。

以上即为宁波商业的消亡史，欢迎后台留言指教。

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