集中土拍的背后：杭州正在内卷宁波，南京正在内卷苏南

■数据来自于克尔瑞浙江区域

如果将城市比作是生产队，那么房企就好比生产队的驴。

受大环境影响，如今生产队的驴，病的病死的死，躺平的躺平、趴窝的趴窝，还动不动尥蹶子。

总之一句话，好使的驴不多了。

世道变了，请各生产队珍惜每一头还愿磨面、拉车、驮货、载人、耕田的战斗驴。

一场轰轰烈烈“抢驴大战”，就要开始了。

哦不，是“抢房企大战”。

1

自2022年以来，22个集中供地重点城市，已有18城完成了第一批次集中土拍。

剩余4城，除上海因疫情原因延期外，长春、沈阳、郑州均未发布集中供地公告。

我们先以长三角地区宁波、杭州、无锡、苏州、南京为例。

宁波：31宗商品房用地，1/3为央国企、民企，其余为兜底。

房企名单中仅有万科、中海、建发、保亿、雅戈尔&江山万里、保利置业等熟悉身影，以及本土国企城投、开投、明洲置业等熟悉的陌生人。

除此，皆为地方国企兜底。

杭州：60宗宅地，成交59宗。

知名房企名单较长：滨江、绿城、万科、众安、建发、德信、大家、葛洲坝、坤和、大悦城等，其余大都为地方国企。

无锡：8宗宅地，无一流拍。

熟悉的房企名单仅有仁恒、蓝城两家，本土国企太湖新城、惠山国控，以及不知名的贵州大兴。

苏州：15宗宅地，无一流拍。

知名房企名单仅有招商、大悦城、中铁建，其余皆为地方国企，或不知名房企，如：

太湖城投、苏州高新、相城城投、吴江城投、天鸿伟业、恒泰、江苏盛泽等。

南京：20宗宅地，6块流拍。

知名房企名单仅有万科、中海、中粮，其余皆为地方国企，如：合肥城建、颐居、电建、中建八局。

再看看大湾区的深圳。

深圳：7宗宅地，无一流拍。

知名房企如华润、万科，其余皆为地方国企，如天健地产、深业集团、坪山城投、深汕投资。

以上能得出什么结论？

除了地方国企兜底外，好使的驴（房企）明显不够用了。

从“抢人大战”到“抢房企大战”，一场新型“城市战争”即将打响。

■生产队的驴，真惨！

2

为什么？

为什么“抢房企大战”就要打响了呢？

首先得明白，地方政府对于土地财政的依赖程度近乎达到了“肝胆相照、生死与共”的地步，详见下图。

上述30座城市，低土地财政依赖城市，只有四座——无锡、北京、上海、深圳。

其他，皆是高/超高土地财政依赖城市。

其次得清楚，地方国企兜底不靠谱。

左手进、右手出，兜来兜去一场空。

如果说民营房企是生产队的驴，那么地方国企就是马，天生金贵的马，顶多只能用来“跑马圈地”，演个过场戏而已。

真叫它们干房地产开发这种脏苦活，可拉倒吧！

一、它没那个基因；二、它没那个耐心；三、它没那个热情。

第三点很关键。

一切正如当年“抢人大战”推出各项诱惑力极强的政策红利，来吸引年轻人落户。

今天，很多城市已经开始启动或制定新一轮集中土拍计划。一是拿出了“压箱底”好地；二、给房企留足利润。

总之，绝不卸磨杀驴。

3

两座城市，其实已经率先行动起来了。

第一座城市，就是杭州。

半个月前，杭州2022年首轮集中土拍，之所以能走出独立行情，保住了土拍热门城市的「人设」，最大原因归于两点：

一、城市基本面好+本土房企大回归；

二、拿出了优质或性价比极高的好地。

杭州是一座很神奇的城市，它孕育了一大批实力+品质型房企，诸如滨江、绿城，以及此次土拍斩获颇丰的大家、众安、德信。

但，除绿城外，其实大多数杭派房企都没有真正走出杭州、走出浙江（包括滨江），成长为全国性房企。

比如大家、德信等杭派房企，都尝试过“出浙”，但兜兜转转一大圈后，撞得鼻青脸肿、头破血流，才逐渐明白一个道理：

外面世界很冷酷，降维打击没卵用，还是家乡有温暖。

在杭州，这些杭派房企至少可以跟着滨江、绿城两位带头大哥身后照虎画猫，哪怕是生搬硬套，杭州人也吃这一套。

可到了外头，前有狼后有虎中间夹个二百五。

“我是谁？我在哪里？我将去往何处？”成为这些杭派房企灵魂三连问。

因此，痛定思痛后，正好借此轮集中土拍，实现回归。

与其说是回归，倒不如说更像是在外吃了憋回家讨母爱的熊孩子，本质上属于战略性收缩、啃老式回归。

当然，杭州也拿出了诚意十足的礼物，回馈这些在外打拼多年没赚到钱的“熊孩子”，都是高质量、高溢价的好地。

在23宗竞至一次性报价+摇号的地块中，楼地价差超过13000元/㎡有11宗，更多位于主城核心区或热点板块，如：

钱江世纪城的奥体博览中心单元BJ1704-13地块、江湾新城的四堡七堡单元JG1402-22地块等。（详见下表）

4

第二座城市，就是南京。

继2022年第一轮集中土拍失利后，南京便厉兵秣马、暗度陈仓，在5月10日一口气上新了100宗住宅用地，合计500公顷。

不是想躺平嘛？不是想矜持吗？那就干脆整100块地硬撩你。

但要把集体躺平的房企支棱起来，仅靠数量还无法取胜。

所以，100块住宅用地中，33块第二批次集中出让地块，包括河西、南部新城、燕子矶、雨核、仙林等区域。

其中，仅是南京“宇宙中心”河西就甩出7块王炸，两块河西中，3块河西南，2块江心洲。

“都是新一线好地，就看房企心动不心动了。”

这，可能是南京这座缺少本土实力房企的新一线城市，能拿出的最大诚意了。

5

最后，再来说说宁波。

宁波2022年第一轮集中土拍，其实拍得马马虎虎，虽然比杭州不足，但土拍成色上，比起苏州、无锡、南京、深圳要略胜一筹。

宁波，与大多数重点城市都面临同样问题，即硕果仅存的几家本土型房企，目前战斗意志都不强。

雅戈尔当年很能打，全浙江的找人打，但打了一圈之后身上挂彩不少，山外有山人外有人，拖着伤痛回家了。

荣安这两年也很能打，南打北踢的，但打城市战可以，打农村战就有些压力，尤其是陌生环境的突击战，一不小心就打成了“持久战”。

奥克斯就不说了，偶尔出来战一战，这不是它的主业。

江山万里，很能打，但前提是在家门口打。一年打一次，养好精蓄好锐，以静制动、以逸待劳，屡试不爽。

以上都不算大问题，大问题是：宁波“压箱底”好地究竟还有多少？

目前宁波正在做一系列规划调整，包括明湖板块、江北远洲大酒店西地块，以及此前的海曙三市地块、工商学院地块等等。

以上动作，或将在第二轮集中土拍中有所体现。

■明湖实景图

就在昨天（5月12日），网传杭州第二轮集中土拍供地已经出炉。

距第一轮集中土拍结束才半个月不到，便匆匆出炉了第二轮集中土拍供地。与其说是效率高，不如说是为了“乘胜追击”。

共计78宗地：

上城区5宗，西湖区4宗，拱墅区6宗，滨江区1宗，萧山区22宗，余杭区10宗，钱塘区5宗，临平区10宗，临安区11宗，富阳4宗。

这一次，萧山、临安、临平、余杭四区成为供应主力。

主城五区供地仅占23%，若去掉钱塘区，供地面积就只占17%，不足1/5。

其中，主城核心区，仅16宗地块（详见下图）。

■杭州第二轮集中土拍部分地块情况

据闻，滨江、绿城仍将继续重仓杭州。

这，作为“浙江双核”之一的宁波，造成的压迫感可想而知。

看来，只有拿出更好的地，才能留住更好的“驴”。毕竟谁家的银子都不是大风刮来的。

总之，在“抢房企大战”中，杭州正在内卷宁波，南京正在内卷苏南。

新一线城市的内卷，刚刚开始。只要房地产市场一日不健康发展，这种内卷就永无宁日。

毕竟，生产队的驴，真的不够用了。

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