城郊别墅PK市区大平层，哪个更香？

■文章来源：魔都财观

一直以来，别墅与平层之争，似乎从未停歇！

特别是经历这几年的疫情，长时间的封控更是无限的激发了很多人的“别墅梦”！

今天我也想来聊一聊这个话题，就是同等预算，是舍弃地段买更偏远的别墅，还是舍弃别墅梦买地段更好的市区平层？

因为如果是同等地段，这个问题似乎没有意义：

北京的大平层拼不过四合院，上海的大平层也拼不过老洋房！市场已经给了我们答案。

对于同等预算，是买郊区别墅还是市区平层？今天跟大家聊聊这个话题。

1

房子的内核，究竟是什么？

房产 大佬李 嘉诚 曾经说过，买房三要 素， 缺一不可， 分别是： 地段、地段、还是地段！

地段对于房子的重要性不言而喻，无论是对于居住便利性来说，还是对于房子的升值潜力来说，都具有决定性的作用。

地段的重要性，我想不必我过多的阐述，长期关注房地产的朋友，对地段的重要性应该有较强的认知。

我想问大家一个问题：你知道支撑房价长期上涨的原因是什么吗？

也许你会说是通货膨胀；也许你会说是货币超发；也许还有人会说是地价不断的上涨导致的；可能也会有人说是炒房客炒出来的房价泡沫……

这里我想跟大家说一个根本性的原因，就是城市化带来的源源不断的外来人口与城市化过程中产生的更多高收入人群聚集！

正是这两个因素以及这两个因素的叠加效益，成为房价螺旋式上涨的强大根基。

可能你又要问：这和地段有什么关系？

关系大了去了！

城市化的过程中，更多的外来人口和更多的高收入人群往哪里聚集，哪里当然就是房价涨的最快的地方！

这不是正是我们强调的地段地段还是地段嘛！

问大家一个扎心的问题：来自农村的朋友们都知道，老家的宅基地很大，建筑风格甚至可以自己随意选择。

比起一二线城市高昂的房价来说，在老家建房子的成本更是不值一提，那大家为什么不回老家建“别墅”？

而是不远千里来到一线城市，不惜花几百万甚至千万买一个鸽子笼？

我想答案应该在大家的心里，大家心知肚明。

对于绝大多数人来说，我们背井离乡来到大城市，当然是为了获得更多的资源，包括医疗资源、教育资源、商业配套，为了获得更多的链接以及更多的机会。

而汇聚这些资源、链接、机会的，无疑就是在核心城市大家都看好的地段，也是这些地段值钱的所在！

我们也一直强调，大家在核心城市买房子，买的绝不仅仅是房子本身那几砖几瓦，而是房子背后所代表的地段价值，以及房子背后的种种红利！

2

真正稀缺的别墅， 和你没什么关系！

看到这里，可能很多吹捧别墅的朋友不乐意了，市区平层有地段，而郊区别墅具有稀缺性啊！

也一定会搬出“限墅令”来说事：国家都不容许造别墅了，别墅未来越来越稀缺！

俗话说，物以稀为贵！

当然，这话说的非常有道理！

先别急，我们来看看事实是，早在2003年，国土部下达 《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，严格限制别墅用地的供应。

但是请注意！

国土部对于别墅的明确定义是“独门独院、两至三层”，这意味着除独栋形式的别墅外，包括联排、叠拼、双拼等建筑形式均未被列入别墅类型，仅属于高档住宅。

这也就意味着只有独门独院的独栋别墅不在批复，而联排、叠拼、双拼等别墅属于高档住宅，并不是真正的别墅，属于“伪别墅”！

所以， 我们认为：

真正稀缺的别墅，至少需要具备两个要素，一是需要是真正的独栋别墅；二是需要有较好的流动性！

较好的流动性意味着后面会有更多的人会来买你这个别墅，那一定不能是远的没有配套的远郊别墅，至少是有强规划的近郊别墅。

因而，具备这些的稀缺别墅也早已价格不菲，和绝非大多数普通人，并没有什么关系！

3

家底不够厚，劝你少做“别墅梦”！

中国人骨子里，似乎就有着很深的别墅情节。

追溯一下中国人的居住史，千百年来，中国人住的都是有天有地的房子。

所以从骨子里来说，我们天生就遗传了住“别墅”的基因，也形成了根深蒂固的别墅情结。

而我想告诉你，如果你家底不够厚，我劝你轻易别做“别墅梦”！

前几天，刚好有个朋友，就在市区大平层和近郊别墅之间纠结和摇摆，最后还是选择了市区大平层！

他给我分享了他最终选择市区平层的原因：

一是更低的持有和居住成本。

别墅产品无论是叠加、联排亦或所谓的类独栋，在装修成本上，一定会远远的高于平层产品！

还有看似美好的别墅生活其实需要非常高昂的成本去支撑的，无论是在物业管理费、水电煤气费、园艺打理、居家保洁等，还是因为远离市区多出的交通成本、时间成本，都不是普通人可以承受的。

二是更好的流动性。

很多人在纠结买市区平层和郊区别墅时可能并没有想过，你此次的购房大概率不是终极置业，未来一定会面临置换！

而在流动性方面，市区平层的流动性方面一定是要显著好于郊区别墅的。

三是更充沛的现金流。

不知道你想过没有，房产作为我们普通人具有绝对占比的资产，它是可以带来现金流的，带来现金流的方式有两种：出租和抵押。

市区平层由于人口基数大会更容易出租，这个很好理解！

而在抵押贷款方面，一般常规来说，市区公寓银行给到的抵押层数会在8层左右，而远郊别墅产品，银行抵押的层数一般不会超过7层！

也不难看出，我这个朋友考虑的非常理性和现实：都与钱有关。

4

顺便聊聊即将开拍的 “明湖之光”

继2022年首轮土拍后，宁波 第二轮集中土拍即将开拍，时间定于6月29日。

其中，商业涉宅用地仅9宗， 而集万千宠爱于一身的东部新城东片区D1-4-1#/2#/3#地块，则堪称“土拍之光”。

通过 航拍，我们看到这块地天生不凡，就在明湖东畔，天生一线湖景豪宅的基因。

■东部新城东片区D1-4-1#/2#/3#地块航拍图

通过航拍视频，我们还可以看到——

向西一直延伸到东部新城，其实还有大面积未开发土地；向东，是明湖悦府、水岸春晖、宁玥府、柳岸晓风、金珺府 （在售中） 。

因而，这 块地毛坯均价限4.35万/㎡，毛坯最高限价超过5万/㎡，如果再加上装修包，未来价格注定刷新宁波豪宅天花板。

因而，这块地最好的宿命，就是做大平层。

宁波向来不乏有钱人，就不知道是谁来打造了。

那么，你希望是哪个开发商？

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