广东
2022上半年，受疫情和经济压力下行等多重影响，楼市进入难得一见的“低谷”，开发商卖楼变得越来越难！
在这样艰难的市场环境下，深圳开发商卖楼花招不断，降首付、降价促销、送家电大礼包、送物业管理费均在各大楼盘上演着……
来自深圳中原研究中心数据显示，上半年深圳住宅入市项目39个，仅3个项目开盘售罄，大幅低于去年同期水平，接近6成项目开盘去化低于5成。
可想而知，那些偏远片区的楼盘就更不好卖了。
上半年，宏发在宝安石岩首发的项目——宏发悦云花园在6月4日开盘，推售799套建面约79-128㎡3-4房精装住宅房源，单价区间为4.4-5.5万/㎡，均价约4.9万/㎡，预计在2025年6月交房。
开盘当天据传销控约410套，去化率约为51%。
可是，文君近日在深圳市房地产信息平台查询该项目的备案情况，总共“已备案+已签认购书”的房源仅有246套，换算去化率约31%。
开盘至今快满2个月，去化率仅约31%，与开盘当日的销控情况差异较大。
这中间相差的数据怎么解释？似乎也只有开发商心知肚明。
但从这数据差异，让我们能够深切感受到项目的“去化难度”在加大。
更何况，宏发悦云花园本身处于石岩片区，这个地段目前来说还不被大多数购房者认可，而且项目自身也有缺点。
①
片区面貌差 以城中村和厂房为主
石岩，在深圳人印象中就是犄角旮旯的地方，长期以来被厂房和城中村占据土地面积，片区面貌差，居住环境比较“杂乱”。
虽说有的厂房和城中村已经启动旧改，但是更新进度缓慢。这就意味着石岩的片区价值将在很长一段时间处于“滞缓”的状态。
而宏发悦云花园周边以城中村和厂房为主，居住环境相对较差，想要有所改善的话，不知道要等到什么时候了！
（实拍项目周边情况）
②
暂无地铁+无大型商业
能够让人有冲动来到石岩买房的，应该大多数都是刚需购房者，因为资金有限，只能选择价格低点的楼盘上车。
但是深圳比宏发悦云花园价格低的楼盘不在少数，既通地铁又有商业配套。
而宏发悦云花园目前地铁暂未通车，最近的地铁6号线官田站距离项目约2.1公里，步行至少需要30分钟；按照规划，项目附近还有地铁13号线（在建中）经过，距离项目约700米，但是开通要等到2025年。
而且，项目周边也无大型的商业配套，最近的天虹购物中心要去到约2公里，未来业主日常所需必定要依赖社区底商，生活购物乐趣大打折扣。
③
受高速噪音困扰 价值空间受限
宏发悦云花园位于羊台山登山口，临近沈海高速和石清大道，部分楼栋会有不同程度的高速噪音的困扰，所以对声音特别敏感的购房者，一定要谨慎入手，不然住进来，身心健康会有所损害。
（实拍项目）
值得关注的是，文君作为楼市观察者和报道者经历深圳土拍快10年，石岩似乎没有一块宅地拍卖，这意味着这片区的楼市价值也就没有提升的动能，楼盘的价值空间受限。
据了解，片区内标杆楼盘宏发世纪城二手房指导价约5.3万/㎡，佳华豪苑、汇邦名都花园指导价在4万/㎡左右，而宏发悦云花园约4.9万/㎡均价，几乎没有价格倒挂，这也说明项目基本没有什么升值空间。
（实拍宏发世纪城）
升值空间受限，一旦购房者想要出手卖掉，不但可能面临“亏本”，能不能找到买家又是一件“棘手”的事情。
价值不大的房子，意味着市场流通性差，考虑房子未来的价值，建议购房者就不要在这里浪费时间啦。
深圳均价4.9万/㎡的新盘，比宏发悦云花园地段、配套好的房子，真的是一抓一大把，建议购房者置业目光可以再放大些选房。
此外，宏发在光明的两个项目下半年也要卖，其中宏发万悦山二期推出678套建面约79-118㎡的住宅，吹风价5万/㎡左右带精装，预计在9月入市；宏发天汇城目前推出建面约67-79㎡2-3房公寓在售，这两个盘的销售情况，在文君看来，也不会好到哪里去。
毕竟光明今年新盘供应颇大，中海观园、金地明峰府、联发悦尚居、安联尚璟府、深业云筑、深业颐瑞府等项目推盘量都在500套上下，几千套房源一窝蜂涌入市场，购房者对后市观望情绪又较为浓厚，“去化难”这个标签估计在光明宏发项目上会贴的比较久。
最后，文君奉上8月深圳在售新盘+计划入市项目表，供大家买房参考！
8月深圳在售楼盘项目
宝安区
南山区+盐田区+深汕
光明区+福田区
罗湖区
龙华区
龙岗区
坪山区+大鹏新区
【数据来源：深圳中原研究中心（2022.7.29更新）】
8月深圳潜在入市项目一览
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