深圳楼市低迷原因何在？

深圳楼市之低迷，几乎超出所有人的想象。

请看今年1-7月份深圳楼市成交数据。

一手房深圳成交累计1.9万套（月均2700套），排在北上广深蓉渝的最后一名。

不过，总量比大北京只少6000套，差距不大。

考虑到深圳本来新房供应量就偏小，有些差距并不奇怪。

按照这个成交水平，深圳全年一手房成交量大约在3.6万套左右。偏低，但还不算太差。

但是，再看二手房，才真正知道深圳楼市已低迷到极限。

7个月累计成交1.2万套，仅仅相当于北上蓉成的六分之一到七分之一，广州的三分之一不到。

从绝对值来看，深圳月均二手房成交只有2000套。

这对于一个常住人口1756万人、存量房接近200万套、房产交易以存量市场为主的超大城市来说，二手房市场规模收缩到不可思议的程度！

我们再拉长时间，看看2007-2022年期间上半年二手房成交情况。

今年上半年成交9965套，是过去十六年的最低值。

2008、2012年二手房成交也非常低迷，但半年成交量还是超2万套。

2009、2015和2016这三年为二手房成交峰值年份，半年成交量在6万套左右。

和过去峰值相比，今年上半年仅仅相当于其六分之一。和过去谷底值相比，今年上半年相当于其一半不到。

从二手房成交里看，今年比过去十六年任何一个年份都要冷，且冷得相当厉害。

这种情况从去年六月份就开始，已经维持一年以上。

而且，这种情况发生在4月底国家松绑地产、出台各种政策刺激楼市的大背景下。

以前，我们常说：深圳楼市非常敏感，属于给点阳光就灿烂的那种。

过去历次救市政策，比如2009年的”四万亿“，2015年的”330新政“，都是率先在深圳奏效，然后延绵到其他城市。

这一次，深圳却偃旗息鼓。

为什么会这样？目前三种比较主流的说法：

说法一：需求断档

他们认为715新政过于严厉，扼杀了一个庞大群体的购房资格，导致需求断层，所以市场尤其二手房市场大幅下滑。

考虑到2020年新入户的93万人在2023年将取得购房资格，因此2023年市场将会回暖。

说法二：信心不足

他们认为现在深圳不缺购房资格群体和资金，缺的是信心。

刚需群体对未来收入没有信心。不少楼盘营销负责人都表示，购房者首付凑一凑，一般都没有大问题。

但是，大家都对未来的收入缺乏信心，尤其担心失业导致没有能力月供。因此，犹犹豫豫不敢下定。

深圳部分行业出现裁员减薪现象。腾讯都出现罕见的裁员行为：

2022年一季报中腾讯披露员工数量为 11.62 万人，而截至二季度结束，腾讯员工总数降至 11.07 万人，整体减少超过 5500 人。二季度，腾讯裁员的消息时有出现……

同样，今年华为也有裁员新闻爆出：

此外，公务员、教师等事业单位都降薪。涉及群体都是深圳购房主力军，所以严重影响到购房信心。

带有一定投资属性的二套房需求信心也大大受挫。

因为对于买房获得增值，大家变得没有信心。

大家最担心，楼市真的“变天”了——拐点已到，买房增值变得不再那么容易。

此前，也多次出现过“拐点说”。最早在2007年，王石公开发表“拐点说”，引发大家对中国房地产市场未来的担忧。

2011年，全国楼市大调控，市场下滑，“拐点说”重出江湖。

2014年，冯仑、陈劲松、潘石屹等提出所谓“楼市的下半场”。其核心观点是房地产已经饱和，增量市场将越来越小。

因此，房地产开发企业必须转型，从开发向持有物业运营转变。所谓“上半场靠开发，下半场靠运营”。

冯仑、潘石屹纷纷放弃开发业务，世联大举进攻长租公寓市场。

然而，这些说法最后被证明都是错误。

今天，“拐点说”是否靠谱？历史还会重复吗？大家心里没有谱。

说法三：政策力度不够

这主要针对深圳。旁边的东莞，已经出台三轮救市政策。深圳目前按兵不动，没有重磅政策出台。

四大一线城市保持默契，基本都没有大的救市动作，背后一定有住建部的宏观指导。

大家最为期待的政策：一是调整二手房官方指导价，为二手房成交创造更好条件；二是二套房认定标准放松，采用“认房不认贷”方式。

对应三种说法，有三种救市策略：

第一种：无需救市，无为而治。

目前的困难是暂时的，需求青黄不接不用急，明年（2020年入户的93万人将获得购房资格）有大量需求可以入市。因此，明年市场会自然修复，不需要担心后市。

第二种：重塑信心，改变预期。

按照拐点论群体的看法，拐点到了，政策效果是有限的。

但是，还是可以从恢复信心做起。

其实，今年土拍时政府有意识地调高了同等地段的限价。这已经是在向市场传递积极信号：目前在售楼盘具有数千元的价格优势，现在不买，下一批价格会更高。

但二手房并不会因此而好转。二手房不能流转起来，想要置换的群体就没有资金入市。所以，很难推动市场进入一个良性循环。

值得注意的是，同样在有二手房指导价限制的情况下，上海二手房市场已经回暖。

8月份，上海二手房成交超过2万套，已经接近去年水平。

深圳主管地产部门应该前往上海、成都两个城市重点调研，看看这两个城市在二手房市场恢复方面有哪些经验和做法可供借鉴。

第三种：尽快调整，松绑楼市。

这一策略的呼声很高。早在三四月份时，就有传闻要调整二手房官方指导价。不过，最终不了了之。

怎么放才能实现量增价稳？这是一个难度很大的工作。

8月中旬，深圳市政府发展研究中心专门出题《深圳房地产市场稳预期若干问题研究》。这说明，政府也是高度关注房地产目前的状况，并在问政于社会。

希望能早日对这些问题达成一致，深圳的楼市急需一针强心剂了。

来源：深圳主义