入局房地产，“门外汉”福州地铁变形记

半年报收官落幕，但我们还在咀嚼着，余韵未竭。

也曾风头一时无两的旧闽系房企开启比惨大赛：没有最惨，只有更惨。譬如，三不五时就“欣然宣布”的融信这回不再“欣然”：2022年上半年实现合约销售额387.97亿元，同比猛降53.33％；公司拥有人应占期内亏损44.29亿元，去年同期盈利6.84亿，同比盈转亏。

▲图源：福州地铁官微

不妨跳脱开旧闽系。都说在当下“大浪淘沙”的阶段，传统意义上的房企悄然发生着变化，而那些卖着几块钱地铁票的公司们，正在崛起为强势的开发商？

不过，“说商道市”注意到，福州地铁集团的财报却首次批露，参股的神盘“榕心映月”，也曾三开三罄的金山TOD“榕心映月”，年亏千万，且已连亏三年。

既已入局，若不胜怎还？

“门外汉”福州地铁集团，更坚定了着力拓展“轨道运营+物业开发”经营模式的信念，誓将房地产进行到底。

财报还透露了啥？

NO.1｜地铁赚钱基本靠“补”

财政包袱有点沉

有此一说，全球90%的地铁线都在亏钱。

地铁亏钱是一种表面上看起来普惠性的福利，实际上是发给社会中下层的一种交通补贴。

“说商道市”也曾撰稿批驳了某些无脑福吹口中的福州地铁盈利状况很不错的言论，透视福州地铁财报，引发极大关注。根据福州地铁集团年报及信用评级报告，2021年，福州地铁营业总收入18.15亿，利润0.74亿，但票款补贴13.18亿，而票务收入仅1.33亿。

需要补充说明的是，福州市财政部门对通过成本规制核定的运营成本与乘客实际支付优惠票价之间的差额予以补贴，票款补贴计入“营业总收入”，使得福州地铁运营毛利率持续为正。

因此，脱离了2021年13.18亿的财政“票款补贴”而谈福州地铁盈利情况，这，是很大的误读，纯属一厢情愿。

▲图源：有数，单位：亿元

赚钱基本靠“补”，这也正是国内绝大多数城市的画风（如上图所示），但香港与深圳，无疑是特立独行者，是国内最赚钱的城市地铁公司。

香港地铁2021年年报数据显示，税后利润高达97亿港元。去年一年内就建设了2万个住宅单位和两个大型商场项目，而原来的港铁就有14个商场，11.4万个住宅单位。香港地铁的成功，也带动了内地城市地铁公司对地产的看好。而其中学得最好的优等生，就数深圳地铁了。

根据深圳市地铁集团的年度报告，公司年营收在过去十年里增长了20倍，一度突破200亿元。更有趣的是，深圳地铁近5年的收入里，超过一半来自“副业”，“地铁+物业”开发。

回归你我身处的福州城，初涉房地产，“门外汉”福州地铁集团同大部分地产新人一样，也是先寻求合作后自主开发。

NO.2｜首份房地产成绩单

青铜王者，一线之间

究竟是时运的偶然，还是实力的必然？

金山TOD榕心映月项目正是福州地铁集团入局房地产迈出的第一步。

2018年9月，多方联合体以18.43亿元竞得该项目。为此，福州地铁集团携手首开集团、绿城中国、阳光城集团、中国交建，成立了福州祯泰置业有限公司来运作这个项目。

其中，福州绿榕投资发展有限公司持股80%，中交海西投资有限公司持股10%，福州地铁置业有限公司10%。

福州地铁置业是福州地铁集团100%控股的子公司，是福州地铁集团专注于城市轨道交通沿线土地整理与开发利用性质的子公司，绿榕投资发展则是首开、绿城、阳光城的合资公司。

榕心映月项目位置甚佳，地处地铁2/5号线黄金交汇点，住宅项目曾三开三罄（2019年12月、2020年8月、2020年9月），一度被誉为2020年神盘。

但财报显示，这个项目，福州地铁集团子公司福州地铁置业参股投资的联营企业福州祯泰置业有限公司，权益法下确认的投资损益2021年亏损107.2万元。

▲截图自福州地铁集团2021年度报告

若把时间轴拉长，这个项目，福州地铁集团权益法下确认的投资损益2020年亏损143.8万元；2019年亏损203.2万元。

上述亏损额为按股份比例折算摊到福州地铁集团头上的数额，因此，不难得知，金山TOD榕心映月项目进入实操后，年亏千万元，已连亏三年。

NO.3｜福州地铁的小心思

肥水不流外人田

既已入局，若不胜怎还？

以为是王者，结果却是青铜？

入局房地产的福州地铁集团，交出的第一份成绩单，许不太亮眼。但平心而论，“说商道市”初看到这组数据还是颇为惊讶的，因为，榕心映月三开三罄给人的印象太深。买到即赚到，当然，仅限住宅。

而截至2022年一季末，福州地铁集团用于地铁沿线开发的土地共计4宗，其中在建项目3个，拟建项目1个，均由子公司地铁置业负责经营。

其中，福州市2020-40号宗地地铁1号线上藤站附属用房地块，商服用地，总建筑面积9175平米，总投资1.14亿元，目前已完成整体招租工作；

长乐区宗地2020工业挂牌-1号位于长乐区鹤上镇轨道交通6号线横港车辆段，总建筑面积约83766平米，项目总投资约3.5亿元，计划打造以轨道交通大数据、互联网+等新兴产业为主的产业园区，未来通过出售和出租相结合方式进行收益平衡。

福州市2020-41号宗地地铁1号线斗门站B出口地块，商服用地，总建筑面积8500en平方米，项目总投资1.13亿元，计划打造一座城市精品酒店，未来通过出租进行资金平衡。

拟建项目方面，宗地2021-78号座落于鼓楼区六一中路38号，总建筑面积 9781平米，计划建成商业办公楼，总投资约1.2亿元，预计于2022年底开工建设。

岂止于此！

2021年起，福州地铁集团新拓展了钢贸业务。

财报显示，福州地铁集团资源开发板块涵盖广告、租赁、物业管理、钢贸和代收付水电等业务领域，整体运营较平稳。

钢贸业务主要由地铁实业负责运营，系2021年新拓展业务，下游客户主要为地铁建设相关施工企业。2019-2021年及2022年1-3月，福州地铁集团广告资源、设计服务和钢贸收入合计分别为0.37亿元、0.61亿元、2.67亿元和 0.61亿元。如前述，2021年拓展钢贸业务使得当年收入大幅增长。

2022年9月，福州地铁置业公告称，根据业务发展的需要，计划面向社会公开收购一家具有三级以上资质的建筑工程施工企业的全部股权。

在“说商道市”看来，拓新钢贸业务与计划收购建筑施工企业，这都是福州地铁集团躬身入局房地产的小心思。毕竟，肥水不流外人田。

事实上，国资背景的优势+拿地的先手优势，近年福州地铁集团积极推进自有物业开发业务，地铁沿线土地可供开发空间较大，预计未来能提供一定收益，略略减轻福州市的财政包袱，并能够反哺地铁建设和运营，有余力去持续提升服务质量。

NO.4｜找寻行业大变局下的新动力

变形记到底改变了谁？

时代更迭的明目张胆与暗流涌动，人们身处其间而不自知。

今时的武林，尤其身处闽系房企北派大本营的福州城，群雄逐鹿，各有千秋，小卒过河，各有各的活法。

都说，2022年，地产的规则变了。地产新的江湖和秩序正在形成。相应地，我们也期待着，这些企业将给房地产这个赛道带来更多有意思的新玩法和新思路。

但愿，福州地铁集团真的可以！

说商道市，有一说一

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