老孙的翻身仗，迎来了曙光

作者｜十一郎

来源｜地产十一言（ID:dichanshiyiyan）

“嘿，俺老孙又回来了！”那个打不死的孙大圣，终究没让人失望。

上周，迟到了8个月的融创中国2021年财报发布，同时，孙宏斌也向股东公布了境内外的债务重组方案。

融创的困境，正迎来曙光。

这也让老孙再次经历了一个过山车。从巅峰到跌落，再攀升，老孙已经经历了三个轮回。起起落落，这似乎成为老孙的命格。

不能想象的是，一群跟着老孙身边的高管，从顺驰时代走到融创时代，几乎没换过。他们凶悍匪气，豪爽彪勇，身上充满了江湖气，与万科高管的精英范儿相比，仿佛来自另一个世界。

人心，是老孙最看重的。在今年上半年最困难的时候，融创债务展期，全国各地停工停产，但老孙把员工内部的理财全给兑付了。

不能让兄弟们寒心。

就是这样的义气，让老孙与兄弟们同享福，也能共患难。

就是这样一帮人，端出了一手好产品，还搞出一支骁勇的销售舰队，即使是在今年暴雷的前提下，也让融创成为某些城市的销冠。

不管怎样，老孙这一次，已经带着融创走过最至暗的时刻。

01

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自救者，天救。

整体上看，融创的高额负债及净亏损的现状暴露了，但同时，充足的土地储备以及净资产规模也向投资人传递出信心，为重组方案的推进奠定了基础。

自去年暴雷以来，老孙一直想尽办法自救。

配股、出售贝壳股票、转让项目、自掏腰包提供无息借款、出售商业运营板块……这一年，全力偿还债务，是老孙的姿态。

一系列组合拳下来，让融创之困或迎来转机，纾困曙光乍现。

以往的步子迈的太大，在“三道红线”悬剑之下，“回血”最有效的方式就是出售资产。

断臂求生，壮士解腕，老孙从不在话下。

上海外滩那个“最赚钱的融创项目”，兜兜转转四年时间，最终，还是被孙宏斌舍弃了。

这个在2019年从泛海建设手中收购过来的上海外滩地块，被融创开发成“融创外滩壹号院”项目，并先后在2019年两次开盘，融创由此回笼了近70亿元的销售回款，被誉为融创“压箱底”的优质资产。

谈了长达8个月之久，最终，融创引入了中国华融、浦发银行等6家金融组团，获得了高达总额120亿元的融资。给融创输入一股新鲜血液。

目前，融创在天津、重庆、哈尔滨、沈阳、济南等20个城市的近70个项目，已经获批总数超百亿元的纾困基金。

融创以最优质资产，借助资产管理公司对不良资产的管理优势，以及信托公司的融资优势，不但加快项目重整和盘活效率，也加快保交楼问题的解决，更为债务重组赢得了时间。

02

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基本盘的稳定，是融创东山再起的底气。

融创不是资不抵债，而是一时间被现金流所困。

到现在，融创的总负债为1.2万亿，而截至2021年年底，融创的权益土地总货值达到1.77万亿元，并且有80%的土地位于一二线城市。

一旦市场好起来，房产的流动性转起来，融创的全部货值完全可以覆盖掉债务。

金融十六条为房企融资撕开了一个小口子，紧接着，信贷、债券、股权融资的“三箭齐发”，逐渐形成了稳定房地产融资的态势。

曙光之下，孙宏斌推开了“重生之门”。

融创计划对其境内外债券进行全面债务重组。日前，房地产市场的融资环境得到了好转。这可以理解为，国家鼓励金融机构支持地产企业和项目的合理融资需求。这对于深陷资金泥淖的融创而言，无疑是债务重组的好时机。

12月9日，融创公布年报同时，也公布了境外债重组进展。将现有91亿美元的境外债务中的30亿美元至40亿美元债转换为普通股或股权挂钩工具，以实现可持续的资本结构，能够持续运营，同时也解决了境外债权人的顾虑。剩余现有债务兑换为新的以美元计价公开票据(新票据)，期限为自重组生效之日起的2年-8年。

据悉，历经数月与债权人小组的沟通磋商，融创境外债重组框架已初步获得大多数债权人的认同。

03

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老孙还是那个老孙。曾经自掏腰包救公司，如今为了还债，他许下了“七年之约”，在未来7年或更长时间内，还会逐步出售部分资产，增强公司整体资金流动。

债务的重组已经走到了尾声，随着各地保民生的纾困资金逐渐到位，融创的停工项目也将逐渐进入交付期。在市场逐步复苏的前景下，老孙的翻身仗又看到了曙光。

最终，融创是否可以完全摆脱困局还是要看市场的复苏情况。如今，经济整体购买力不足，这是阻碍房产需求回暖的最大因素。

不过，随着各种金融等利好政策不断落地，疫情新形势下焦点又重回到经济建设上，我们没有理由怀疑体制优势带来的资源调动和组织能力。

老孙预判明年6月的期限，或许押注的正是这一点。

今天，万科郁亮在股东大会上说，目前行业最需要信心，这几个月下来，

房地产的“微光”正在逐步变成“曙光”。

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