2023年上半年“宁波楼市七龙珠”，有你中意的吗？

文/秦闻月；图/电影《无名》剧照

上周，宁波第四批次土拍落幕，三宗地分别花落江山万里&东投、建发和轨交。

有媒体夸夸其谈，用了一些诸如“封顶”、“溢价率”等浮夸词语来形容这场土拍；有媒体又避重就轻、蜻蜓点水，这些都不是真实的宁波楼市。

宁波房地产市场到底未来会怎样？

我认为，未来一到二年，宁波楼市将进入到一个“量少质优”时代。

长期以来，房地产市场犹如一个“信息茧房”，导致了很多购房者在各类信息中迷失了自我，以至于纷纷抄在了山顶上，凉飕飕。

过去五年，宁波至少有3万投资客被埋在了山顶、山腰，他们的尸骨还散发出阵阵的恶臭，但随着一阵阵房地产新政春风的刮来，山花注定再次烂漫盛开……

所以，2023年我们甄选了几个优质新盘，以供君享。

壹

江北区：

“一枝独秀于姚九”

姚江新城九号地块。

这个新盘可以说是江北楼市2023年“唯一门面”，用一句话来概括就是，一枝独秀于姚九。

该新盘地块在2022年第一次批次集中土拍中被开投&坤盛斩获，楼面价为底价9600元/㎡，住宅规划12幢，皆为高层，其余则为办公、商业及酒店部分。

酒店目前流传是康莱德酒店。

住宅毛坯限价不高于30700元/㎡，主力户型面积约96~116㎡，同时也规划了一些大面积户型，如建面约140-150㎡四房户型，以及建面约180㎡大户型。

单就户型面积段而言，很像姚江晴雨。

■网传户型草图

贰

海曙区：

“西门吹雪鬼见愁”

海曙高塘西门地块。

这几年，海曙高塘推了好几块地，但都卖得不冷不热，用一句话概括就是，西门吹雪鬼见愁。

有多愁呢？问问中海·新芝源境、中海·汇德里的销售们，就知道了。

话说海曙高塘西门这块地，它于2022年4月19日被浙农控股斩获，毛坯限价35300元/㎡，总建筑面积约40307.66m²，由1幢11F、2幢10F、1幢9F、1幢8F的小高层+1幢6F的多层+商业组成。

就体量而言，小而精；就品牌而言，犹如即将上映的电影《无名》中的名言：隧道尽头终有光。

又或者：我本无名，亦无形。即无来，亦无去。何谈认知又何需忘记。

目前，户型图还未流出，国企节奏就是如此从容。

推测可能是首改+终改，主力面积应该在建面约120~150㎡，仅是揣测。

事实上，2022年第一批次集中土拍，海曙还有一块地也被售出，它就是海曙天一家园地块，最终竞拍赢家是江山万里&雅戈尔斩获，楼面价17391元/㎡。

案名已经出炉：江山万里·江翰府，户型为167/208㎡。

但遗憾的是，这块地实行现房“定品质”，因而2023年上半年暂无缘与购房者相见，不过在此可以提前剧透一下它的效果图以及沙盘模型。

叁

鄞州区：

“一对冤家舞亨润”

2023年上半年，鄞州中心区地块，无非就是“亨润南北双地块”，用一句话概括就是，一对冤家舞亨润。

先说“亨润南地块”。

该地块由东投以22412元/㎡，总价30.7亿元的封顶价拿下，是2022年宁波第三批次集中供地中地价最高的项目。

此外，该新盘是一个定品质项目，因而东投很识趣地拉上了绿城一起联合开发，并由绿城操盘。

据说楼王的一楼架空层达到6.6米，住宅层高达3.3米，可以说空间足够、排面足够、亮点突出。

该新盘住宅实行全装修交付，毛坯均价限价为37300元/㎡，最高销售单价不高于41030元/㎡。

目前该新盘临展中心已经开放，但案名还未正式对外公开。项目主要由16栋12-25F高层住宅组成。最小面积约115㎡，最大面积达到了274㎡。

社区分地面和地下双泳池规划，并配建幼儿园，毫无疑问是2023年上半年明星盘之一，唯一美中不足的，就是周边小环境差了点，但基本不影响整体品质。

再说“亨润北地块”，伟星开发。

该新盘预计2023年上半年推出，共14幢高层住宅，户型面积109~169㎡，毛坯限价36400元/㎡。

地块虽然很方正，也规划了中央景观泳池，以及涂料+铝板外立面，但整体定位应该不会太高，尤其是地块北面的临高速和高架，则进一步拉低了地块的高端属性。

比起“亨润南地块”的绿城，让人不由得想起老江东江南路地块的那一对冤家：某利和某发。

就不知，2023年上半年，“亨润两冤家”再会上演“江南路两冤家”的戏码吗？

挺让人拭目以待。

肆

老江东：

“双龙戏珠老江东”

毫无疑问，2023年又是老江东的豪宅之年，上周刚拍的“王家弄地块”（楼面价19568元/㎡，毛坯均价不高于35600元/㎡），加上世纪东方地块和百丈花园地块，共同构成了2023年江东豪宅“三足鼎立”局面。

其中的“两足”，便是江山万里世纪东方地块和百丈花园地块，即江山万里·江盈府和江山万里·江明府。

明年老江东的豪宅大戏可能更好看，本土豪宅大师江山万里PK厦门豪宅一哥建发，犹如即将于1月20日沙特阿拉伯上演的梅西对阵C罗。

据说这极有可能是C罗和梅西球员时代的最后一次对决！门票早已中东土豪们抢购一空！

但，很有可能是，建发为了避开江山万里的锋芒，会在2023年下半年推出，而2023年上半年则很可能是江山万里的“双龙戏珠老江东”大戏。

因为江山万里这两个新盘，都太优秀了。

先说世纪东方项目——江山万里·江盈府，毛坯限价37100元/㎡，由4幢23F大平层+1幢27F写字楼+1幢28F写字楼+商业构成。

这里仅说住宅。

江山万里·江盈府全盘仅规划一个面积段户型，即建面约235㎡大平层，毛坯限价37100元/㎡。

装标基本看齐江皓府，全装修价预估在4.5万/㎡左右，预计总价千万一套。

豪宅做久了，便深知户型的纯粹性到底有多重要。

纯粹的背后，是圈层；圈层的背后，是流动性；流动性的背后，是保值增值，物以稀为贵。

据说江山万里·江盈府一楼架空层的挑高达到9.45米（几乎媲美很多五星级酒店大堂了），可以说是豪宅PLUS+++级。

同时住宅部分层高为3.15米，外立面为干挂石材+大面积玻璃幕墙。

此外，专属“一梯一户”设计是必须的，梯控也多半是必须的，不像某些所谓面子豪宅，要装个梯控还要业主自己掏腰包，哎不说了，说多了都是泪。

2023年上半年前后，江山万里·江盈府大概率会迎来首开。

再说江山万里·江明府，有人将它形容为“最亲民的江山万里”。

因为它带装修价格才3.76万/㎡，且全盘只有一个户型，即建面约158㎡户型。定品质+现房。

如此一来折合一算，总价也就是590万左右，放眼老江东乃至大宁波，可以说是秒杀级的神存在。

毫无疑问，江明府大概率要摇号。

虽然仅规划了4幢25层高层，但因为全盘皆同一户型，潜移默化中大大提升了豪宅的圈层感，山不在高，有仙则名；水不在深，有龙则灵。

该盘同样也预计2023年上半年开盘，预估在五六月份。目前临展中心已对外开放，位于江皓府的城市展厅。

剧透一张非官方照片。

伍

东部新城：

“三十功名著明湖”

国师的《满江红》即将上映，而我要套用岳飞《满江红》中的一句诗词来形容东部新城这块地与它的造物主：三十功名尘与土，八千里路云和月。

这个新盘就是雅戈尔明湖懿秋苑。

说实话，这个案名实在很质朴，满满的都是上世纪的味道。

2015年，在中俄联合军事演习中，我国海军参演干事曾这样评价俄罗斯军舰：我感觉这个装备就像是一个铺开的时间轴，感受的是厚重的历史。

我不知道这个案名诞生的由来，但为这个案名的诞生而喝彩。

雅戈尔·懿秋苑为“定品质”项目，规划了16幢小高层住宅，住宅层高在10-14F左右，共分为3个住宅区。

毛坯均价限价43500元/㎡，毛坯最高销售单价限价50025元/㎡，车位最高销售价格不高于25万元/个，实行全装修交付。

户型面积分别有112、117、170、180、190、250、300、618㎡，其中主力户型为250-300㎡。

此外还有190㎡，以及最大户型618㎡，但后者仅一栋，层高达4米，仅架空层就高达8米。据传装标宁波最高，1万+以上。

雅戈尔作为宁波老牌房企，可以说是正应了岳飞《满江红》中那句“三十功名尘与土”，而这一次它是否能将自己的“三十功名”成功著于明湖，相信应该不大。

只是这案名，不由得让人凭栏处、怒发冲冠；抬望眼，仰天长啸。

或许，怪我格局和层次还不够，参悟不透。

当然，第四批次集中土拍，明湖又有“新帝”诞生——江山万里&东投地块（毛坯均价不高于42700元/㎡，比雅戈尔·懿秋苑低800元/㎡）

这，或将给雅戈尔·懿秋苑造成不小的心理压力，或许也是相关部门喜闻乐见的。总之，一场“新帝”和“旧王”的PK，在不远的时空，注定不可避免地上演。

最终是新帝登基还是旧王加冕？

其实也没有什么好比较的，不过是“各花入各眼，各耳听各言”。

最后，再梳理一下2023年上半年即将亮相的各大新盘，它们分别是——

江北 | 开投·姚九地块；海曙 | 浙农·西门地块；鄞州 | 绿城·亨润南地块；鄞州 | 伟星·亨润北地块；老江东 | 江山万里·江盈府；老江东 | 江山万里·江明府；明湖 | 雅戈尔·懿秋苑。

共7个，干脆就命名为“七龙珠”吧，虽然有些……嗯，很勉强。