多地业主群严禁私自降价卖房！这行为能保住房价吗？房价涨跌原理

近期，各地又陆续上演了小区业主自发“保卫房价”的新闻，有业主群建议甚至“严禁”小区其他业主降价卖房，否则就各种阻挠甚至人身攻击。

那么他们的这种行为，在大环境下，能否成功保住房价呢？我之前就专门出视频分析过这个现象，讲了过房价的涨跌原理，这里我把视频原文发出，欢迎没看过的朋友看下，帮助你从深层次了解房价涨跌的本质。

原视频标题：房价下跌时，跌掉的钱去哪了？凭空蒸发了吗？房产市值是怎么来的

很多人都知道，股市里的“钱”会蒸发，那么楼市里的“钱”会蒸发吗？

比如，假设，一套房子，价格从200万跌倒100万，你知道这消失的100万去哪了吗？真的就蒸发了吗？

其实，还真就是蒸发了！先别急，听我慢慢说。我早期的视频也聊过这个话题，今天就作为上期视频的补充，来更加详细的说下吧。

要讲清楚市值蒸发这个问题，可以先类比下股市。

我们经常听到，股市大跌，蒸发上万亿。某某公司股票大跌，蒸发几百亿元。那么，你有没有想过，这些消失钱到底去哪了？难道真的就凭空消失了吗？先说答案，这些消失的钱中的大部分根本就没存在过。

其实，在股市里上市交易的股票并不是一个公司股本的全部，甚至只是很小一部分。大部分股票要么是限售，要么就是很多人拿在手里不交易。而绝定股价的，正是那些拿出来交易的很小一部分股票。

举个例子，假设某公司股票有1千万股，昨天收盘价10元每股，那么这个公司昨天的总市值就是1亿元，我们可以认为昨天这个公司值一个亿。但，假设这公司的股票，今天只有一笔交易，有个股民以11元的价格买入了100股，总共花费1100元，注意，这时候发就生了一个有意思的事，因为这个股民接受了原来10元的股价涨到11元这个事实并且达成交易，就相当于市场也认可了这个定价，于是这个公司剩下所有股票全部都从10元升值到11元了。因此，这个公司的总市值就从原来的1亿元涨到了1.1亿元，即该公司股票总市值增加了1千万。

你仔细琢磨一下是不是很神奇？整个过程中，该公司新增的一千万市值里面，真实的花了真金白银的只有那个花1100元买了一百股的股民的钱。但是，其他剩余的持股人的股票也被带动，价格从10元涨到了11元，然后整个市值就被拉高了。整个过程其实只用了1100快钱，就撬动了这个公司市值上涨了1千万元。

反过来，假设股票挂了10块钱的价格，市场上没有人买，那么想卖出股票的人就得降价出售，终于有个持股人愿意从10元降到9元，并成功卖出了100股，这时候你猜发生了什么？没错，这时候，市场就默认这个公司的股价只值9元一股了。仅因为这笔交易，就带动其他剩余持股人的股票全部缩水变成了9块钱一股。整个公司的股票的市值，也从1个亿降为9千万元，总市值蒸发了1千万元。是不是很神奇？

以上只是极端举例，真实的交易中，是无数人的对手盘，相互竞价，很多人一起挂价格卖出，同时又有很多人买入，股价随时都在波动，市场交易随时都在给他定价。通常，买的人多，卖的人少，股价就会上涨，市值攀升。而卖的人多，买的人少，股价就会下跌，市值蒸发。

显然，这个上涨的市值或者蒸发的市值，只是账面意义上的数字变动，是被极少数流通股带动所引起的价值波动。并不是真的有那么多真实的现金投进去了或者消失了。

比如茅台总市值2.4万亿，你以为真的有真实的2.4万亿对等的人民币投进去交易吗？并没有。带动茅台市值的，只是在市场上流通的那极少部分股票交易。流通股越少，股价就越容易被操纵，所以庄家坐庄一般都只找小盘股。有时候，公司股价波动的时候，公司会自己花钱回购，以维持股价，就是这个道理。

假设一个公司的老总，手里的股票价值1000亿，那么当他想变现时，你猜他会全部一次性卖出吗？其实是不敢的，假设他突然抛盘，把所有的股票一次性挂出来卖，但市场同一时间又没有人有能力一次性接盘，那么必定会砸盘，导致股价闪崩，最终他的那1000亿可能就只值一两百亿了。连带着，其他所有持股人的股票也同比例缩水。

所以，市值是一个虚值，并不代表真的有这么多对等的财富。能不能把这虚值变现，取决于有没有人接你的盘。

搞清楚了股票市值的原理，就可以很容易理解房地产市值的原理了。

你家房子，从100万涨到200万，是因为你对你家房子追加投资了100万进去吗？显然并没有。是因为，别人在交易你周围和你相似的房子的时候，给出了这个价格，所以带动了你家房子市值的上涨。

比如，假设，你家小区100户人，所有人都是开盘时就买的，价格100万，过了几年，其中有10户要卖房，这10户挂了200万的价格，结果还真的都卖出去了。所以这个时候就发生了有意思的事情，小区剩下的90户没卖房的人看到别人200万把房子卖出去了，就自动觉得自己的房子也值200万了。此时，所有人至少在心理上都觉得自己资产增值了一倍，走路时头抬得更高了。但其实，剩下的那90户只要不卖房变现，这都只是数字，这个数字会随时都随着市场交易的变化而变化。

然后，过了一段时间，又有10户想卖房，但发现200万不是很好卖了，一直没有人接盘。于是，其中有3户忍不住降价到了180万，剩下的7户有人看着人家都降了，为了自己的房子也能早点卖出，于是更加狠，降价到了170万，这样，相互竞争，最终，终于有个人卖出去了，价格是150万，只要高于这个价根本卖不出去。于是，有意思的事发生了，此时，小区剩余所有人的房产价值就被拉低到了150万。是不是很神奇，其他业主啥事都没做，但他的财富，却在因为别人的交易行为在变来变去。因此，早前有过新闻，因为小区有人降价卖房，所以被其他业主在业主群痛骂！

那么，小区的房价降到150万后，每户真实地凭空消失了50万现金吗？并不是，因为这钱根本就不存在啊，消失的只是市值，市值在变现之前就只是一个数字。业主只是对比了小区已经卖出去的房子的价值而觉得自己的房子也是这个价。别人卖高了，觉得自己资产也增值了，别人卖低了，又觉得自己资产也缩水了。于是，整天纠结于这市值的变化，涨了开心，跌了心痛，关键是他是唯一住房又不会卖掉变现，这要熬出个心脏病，还得卖房治病！

为何说，刚需买房后就不要纠结房价了，就是这个道理。因为刚需是自住，不会变现，刚需需要的是房子的居住价值，所以房价涨跌只是市值的变动和你真实的可利用的财富没有关系。我之前的视频，大城市有很多百万资产的城市贫民，就讲过这个现象。大城市里很多只有唯一住房的老居民，绝大部分是买不起他现在所住的房子的。住房的巨额增值，并没有改善他们的生活，还是得靠每个月几千块的收入过日子。即便卖了买新的，还得这个价甚至更高，唯一的机会是苦苦等拆迁，但现在的政策是不拆了。

通过以上解释，你理解市值的含义了吗？在市值的概念上，房子和股票都有相似的性质。大部分人房子的市值，是取决于市场上流通的少部分房产的交易定价。这个交易定价的根基是，市场上是否有足够的人愿意以这个价格买入，一旦市场上愿意接盘的人少于卖盘的人，价格就会下跌。只不过，房市和股市的最大区别，在于流动性。股市没人接盘，就会立刻体现在股价上。房市流动性差，市场需要一个相对较长的反应时间。

所以，市值这东西虚的很，只是纸面财富，并不代表真实所得，只要你不交易变现，且没人接你的盘，就只能停留在纸面上。我们经常听到的资产泡沫这个词，指的就是市值的泡沫。能否把这泡沫变成财富，最关键的因素就是交易。所以我之前的视频就专门讲过，为何能变现的才能叫资产。但交易的关键因素就是否有人愿意以该价格借你的盘。这么一说，似乎有点庞氏骗局那味道了，所有炒房者都在赌自己不是最后的接盘侠。那些玩资金盘的P2P，能持续运转的基础就是有足够的人去接盘，如果没有人接盘，那么整个资金盘就会发生连锁反应而崩掉。最近出问题的那些地产公司，就只是最初的几笔很小债务违约没还上，就导致信用降级，再也借不到钱，最终整个盘子崩塌。

今天的视频，也是上个视频，房地产不是蓄水池而是印钞机，的进一步说明。

有人说，房价大跌，就是居民财富蒸发，所以房价不能跌。其实，对于大多数人来说，这跌去的只是市值。并不代表居民真的投入了这么多钱。

比如有机构统计，以现在的房价算，中国的房地产市值是450万亿，通过以上对市值的讲解，你应该清楚了其实并没有真实的450万亿对等的现金财富投入进去。现在存量房中的绝大多数都是2015年之前就存在的，买入价都只有现在的三四成，甚至最低一两成。就算以现在价格跌一半，绝大部分人还是赚的，苦的只是最后的接盘侠。

有人说，如果房地产崩盘，会有大量的资金从房市撤出。

其实，根本撤不出来，如果市场上全是抛盘，就会砸盘，会造成巨大的暴跌，没有几个人能全身而退，就不存在有大量的资金被套现出来的问题，大家都不傻，谁愿意去接盘。比如日本当年崩盘，有大量现金被套现出来了吗？没有吧。所以才会出现锁死二手房交易来抑制房价崩盘的手段，让你有价无市，根本撤不出来。炒股的人因该很理解这个道理，股市停牌也是公司常用的防止暴跌的手段。况且，大量的房子是刚需自住，根本不会卖房，就更没有什么大量套现的说法了。

有人说，房地产兴旺，至少能吸引新的资金进入，吸收超发货币。

这就又回到了我上期视频的核心逻辑，先有鸡还是先有蛋。在货币是由信贷创造的今天，是房地产新盛，产生了巨量的信贷，才派生出了巨量的广义货币。所以，是先有信贷，才有信用货币。我国房地产盘子巨大，所以才通过信贷创造出了全球最巨量的广义货币。如果房地产歇菜了，自然信用创造出的货币就少了，货币超发也就少了。

有人说，房地产至少减缓了资金的流动性。

呃，完全反了。房地产兴盛，反而加速了资金流动性。首先，他刺激了人们把存了很久的钱，一次性花出去，这就是刺激了流动性。其次，他产生的信贷，派生了巨大的信用货币，相当于创造新的财富， 进一步增加了流动性。再次，我上期视频也说了，你买房的钱并没有消失，只是从你的手里转移到了其他人的手里，比如房地产商员工，建筑工人，等等。他们赚到这些钱后花出去，会促进流动性。如果你没买房，他们还赚不到这钱呢，就没了这流动性。所以，每当经济不好，流动性不足的时候，第一想到的就是刺激房地产，因为房地产是刚需，且价格很高，能让很多人被迫花钱，很多人也能因此赚到钱，能产生巨大的流动性。

再举个反例，如果你非要说房地产的兴盛减缓了货币流动性，稳定了通胀。那么反过来房地产崩盘，会增加流动性吗，抬高通胀吗？说不清了吧。其实，房地产崩盘，反而会巨量的销毁流动性，到时候全社会都缺钱，消费会萎靡，面临通缩的可能，甚至物价反而还会跌。看看日本，就是例子。

最后，小总结一下，不要抛开变现能力谈资产。大家在投资的时候，一定要考虑投资品的变现能力，如果变现能力差，接盘的人没那么多，这个资产的价值就很危险。

不过，房地产相对于股票，比特币等无形资产来说，有一个优势，他是一个真实的物品，有实用意义。就算价格跌到卖不上钱了，但你却可以享受他的居住价值。居住价值，才是房地产的本质，也是房子是用来住的不是炒的，这句话的精髓。

最后，灵魂拷问，你家房子50万买的，刚需自住，不会拿来卖，后来涨到200万，现在跌回50万，你觉得你家亏了吗？

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