不动产“带押过户”模式将全面推进

　　（亚晨/文）作为当前加快推动经济运行稳步回升的重要举措之一，不动产“带押过户”模式得到全面推进。

3月30日，自然资源部、中国银保监会联合印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（以下称《通知》）提出，各地要在已有工作的基础上，根据当地“带押过户”推行情况、模式及配套措施情况，深入探索，以点带面，积极做好“带押过户”。

据悉，“带押过户”是指依据《民法典》有关规定，抵押期间抵押人可以转让抵押财产。在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。“带押过户”主要适用于在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款，且按揭贷款当前无逾期。

2021年出台的《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（自然资发〔2021〕54号）曾明确“保障抵押不动产依法转让，完善不动产登记簿”，在登记制度层面做好了与《民法典》的衔接。自然资源部部长王广华在2023年全国自然资源工作会议上也明确表示，要总结推广“带押过户”等改革创新举措，不断提升不动产登记规范化便利化水平。

按照《民法典》的有关要求，不动产“带押过户”的政策最终落地。“带押过户”的实施将改变“先还后卖”的传统模式，简化了不动产交易时间与流程，有效降低了交易成本与风险。

鼓励各地引入预告登记，防止“一房二卖”

据了解，此前各地积极探索开展不动产“带押过户”服务，优化办理流程，积累了比较成熟的经验做法。目前，全国共有15个省份100多个地市探索开展了不动产“带押过户”。其中，天津、浙江、山东、山西、江苏、福建和湖北等省份已经全面开展。

通过这些城市的实践，主要形成了三种“带押过户”模式。

一是，新旧抵押权组合模式。通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。

二是，新旧抵押权分段模式。通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。

三是，抵押权变更模式。通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。

《通知》要求，各地要结合本地实际，确定适宜的办理模式，并结合实践不断丰富发展。在上述模式中，尤其买卖双方涉及不同贷款方的业务，鼓励各地积极引入预告登记，通过预告登记制度，防止“一房二卖”，防范抵押权悬空等风险，维护各方当事人合法权益，保障金融安全。

推动“带押过户”服务常态化

根据《通知》，要推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；要推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；要推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展“带押过户”服务。

《通知》强调，各级不动产登记机构、银行保险监督管理机构及银行业金融机构要加强业务协同，推进登记金融系统融合，优化工作流程，实时共享信息，精简办事材料，努力实现登记、贷款、放款、还款无缝衔接，切实便民利企。

不动产登记机构要继续向银行业金融机构延伸登记服务端口，实现预告登记、转移登记、抵押登记等业务合并办理。要通过系统直联或“互联网+不动产登记”等方式，全面应用电子不动产登记证明，支持“带押过户”网上办、高效办。

银行业金融机构要围绕“带押过户”贷款业务新特点，建立健全对应的服务制度，加快贷款业务流程改造，完善风险管控机制，确保资金安全高效。鼓励通过银行账户等方式直接结算。引入预告登记等制度的，要根据实时推送的预告登记等结果信息及时审批、发放贷款，确保资金按时到账。

易居研究院研究总监严跃进认为，“带押过户”政策要从当前改革和经济稳发展的大框架下进行，其对于房地产领域和宏观经济发展等都具有非常积极的刺激作用。过去各地试点和案例已获认可，具备了推广的可能。从实际推进情况看，“带押过户”使得二手房交易明显加快，成本明显降低。该政策对于后续盘后二手房市场、以二手房带动一手房交易都具有积极作用。