楼市出现“新”动向！买房人要注意了！

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昨天（4月20日），深圳楼市一则重磅消息瞬间引爆地产圈。

“银行房贷不与二手房参考价挂钩，可按照备案价/评估价执行。”

有的银行开始执行了，正式发文还得等消息。

有中介店铺接到通知：即日起，银行将按评估价贷款，抓紧时间逼客，市场即将启动！

这对于深圳目前低迷的二手房市场来说，无疑是利好消息，提振市场信心。

在文君看来，官宣文件还未看到，大家切勿放松。

不过，从这一动作我们能感受到，深圳提振楼市愈发明显，这项政策一旦尘埃落定，改善群体首先会“闻风而动”，毕竟楼市每次放水，改善/高端楼盘，成交价最先反弹，这波想入市的改善置业者也一定不会错过良机上车。

一边支持改善群体买房，一边鼓励人才留下来，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，创新提出“四跟”（跟着产业园区走、跟着大型机构走、跟着轨道交通走、跟着盘活资源走）保障策略，加大保障性住房建设筹集力度，努力实现保障性住房高品质、多户型、便捷化、可持续。

深圳想要“两条腿”走路，在实践过程中会不可避免会产生冲突，因为优质的资源有限，谁都想来分一杯羹，必然会有一些争执。

最近闹得沸沸扬扬的光明“深中”学位风波事件，终于尘埃落定了。

官方发布公告显示，长圳保障性住房片区学校（暂定名）由原来的84班扩建到138班，同时招生范围扩大到甲子塘、塘尾、塘家三个社区。

长圳保障性住房片区学校现状位于甲子塘社区，为84班九年一贯制学校，拟扩大办学规模，扩建为138班九年一贯制学校（小学84班，初中54班）。

扩建部分位于塘尾社区，规划54班，计划2024年建成投入使用。扩建完成后，甲子塘校区为小学部，塘尾校区为初中部，其中：面向长圳保障性住房一期（凤凰英荟城）、二期（安居鸣鹿苑）招生小学48班、初中36班；面向甲子塘、塘尾、塘家三个社区（除凤凰英荟城、安居鸣鹿苑外）招生小学36班、初中18班。学校扩建完成前，具体招生班数根据实际情况确定。

说白了，就是对光明深中进行扩建，原校区作为小学部，新扩建校区作为中学部，保障房和商品房分别招生，解决了这个学位争议。

这样一来，买了商品房的业主，也可以正常上学了。

不过从这件事，我们也能从中看出这是深圳名校优先配套保障房的尝试，在如今大力推行保障性住房的当下，保障性住房所享有的城市资源一定会有所倾斜，不能再用老眼光去看待商品房和保障房了。

而且类似这样的事情在深圳并不是第一例。

在2023年2月，深圳中学大鹏学校，也出现过优先保障房业主子女入读的情况。

当时，大鹏新区教育和卫生健康局发布《大鹏中心区08-13地块学校招生地段范围（征求意见稿）》。

当中表示，学校将为安居鹏湾府、安居龙湾府的独享学区。

当时，对于这样的学区划分，当时也有很大争议，但最终也是作出部分修改：

1、将“独享学区”修改为“单享学区”。

2. 如果还有空余学位，再与大鹏办事处其他公办学校组成共享学区，采取积分高低方式排序入学。

由此看出，在教育资源到底优先商品房业主，还是保障性住房业主的问题上，一方面会考虑就近入学原则，另一方面也会考虑学校是否为保障性住房所建。

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如果说保障房也能享有同等教育配套，是不是大家买房的逻辑要发生变化了呢？是不是就不用买商品房直接申请保障房了呢？直接躺平了呢？

个人觉得深圳是一个奋斗之城，只有通过拼搏奋斗改变命运，买房逻辑还是要首选商品房，为什么会这么说？

一是，在房地产进入分化时代，一线城市及一些二线城市的商品房具有保值增值的功能，还能抗通货膨涨，普通人实现财富保值增值一个比较好的方式还是买商品房。

纵观中国房地产改革历史以来，时间维度拉长一点，配置房产都能享受时代发展的红利，说到这里不是让大家炒房，国家大基调还是房住不炒，炒房群体可以洗洗睡了。

二是，普遍来讲，商品房比保障房的居住品质要高一些，住起来更加舒服，圈层相对纯粹些。

总而言之，来了就是深圳人，深圳开放的心还是不变！深圳增加保障房供应也是响应国家政策，实现年轻人来深圳有房可住，并享有同等配套，更好的吸引人才来深圳并留在深圳，暂时没有经济条件的可以先住保障房，等具备一定经济实力了就可以购买商品房，提升居住品质，好好犒劳一下自己及家人。

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通过深圳对于学区划分新动作来看，无疑对于深圳商品房业主的冲击是巨大的。

4月15日，位于龙岗大运的新盘——星龙园线下开盘，推售372套建面约75-144㎡2-4房住宅，备案单价4.86万/㎡起，均价5.5万/㎡，总价363万起。

当天现场到访的购房者基本座无虚席，一看数据，星龙园竟然只卖了4成。

（图片来源：网络）

这样的销售数据着实让业内有点意想不到，毕竟星龙园身处龙岗外国语学区内，基本可以确定能读上龙岗外国语学校。（备注：具体学区划分以教育局最终确定为准）

而龙岗外国语学区内的四个二手小区（绿景大公馆、中森双子座、阳光天健城、奥林华府），被称作大运四大神盘，过去不仅是大运房价的天花板，甚至还是龙岗房价天花板，目前市场成交单价在6-7万/㎡左右，挂牌单价普遍保持在7-8万/㎡。

与周边的高价二手房相比，星龙园的均价只要5.5万/㎡，总价400多万就能买到龙岗外国语名校附近的房子，简直是上车学区房的福利盘。

但是就是这样一个自带名校光环的新盘，最后还是滑铁卢了。

其中关键的一点就是学区贬值，在如今市场环境下，学区房的价值越来越被弱化，单纯只有学区的房子，越来越不吃香。

最直接的例证，就是在同一个片区内，顶级学区房的跌幅已经要超过同片区的次新盘了。

就拿大运来说，次新盘颐安都会中央大概跌了15%，而龙岗外国语的学区房跌幅超过了20%。

以前大家看好学区房，很重要一个因素就是能涨。

现在不仅价格涨不起来了，甚至跌得还比普通住宅多，大家开始意识到学区已经不能让房子溢价了。

再加上星龙园体量很小，只有两栋超高层，居住舒适度不高，周边无大型商业，只有底商和临街商铺，还有不少农民房在附近，整体居住环境杂乱。

除了学位卖点，其他的配套真的不值得一提了！

所以，此次星龙园开盘战绩不好，也是正常不过了！

最后，文君要提醒购房者，深圳的学位规则越来越不确定，学区政策的可预期性越来越低，购房者切勿盲目入手所谓的“学区房”，要考虑其中的风险，最好上车已经板上钉钉的学校配套的房子才最稳妥。

部分素材来源：大胡子看深圳、网络等。