10亿元起拍！武汉亢龙太子酒店终被拍卖

项乾消息：4月20日，据阿里资产拍卖网消息，武汉市江汉区建设大道与新华路交汇处武汉亢龙太子花园酒店二期（B区）在建工程地下-1层、-2层、-3层及地上1—43层的房产以及项下占用范围内的土地使用权即将公开拍卖，具体拍卖时间为5月22日10时至5月23日10时止（延时除外），起拍价10.05亿元，该标的评估价值总计12.56亿元。

2019年4月，有消息传出，亢龙太子向武汉市金融监管机构救助，求助内容显示，亢龙太子公司已欠13家金融机构和35家企业和个人的借款，资金链已断裂，无力偿还3月20日到期的借款本息。其中，仅13家金融机构的欠款便已高达29亿零414万元。

而武汉亢龙太子花园酒店二期便是导致资金链断裂、把企业拖到崩溃边缘的元凶。

至于亢龙太子为何陨落，项乾君曾于2019年写过两篇文章，详尽分析了其中缘由，现将其中一篇文章重发一次，供大家阅读。

另一篇链接：

太子陨落：金十字上的亢龙悲鸣

2019年04月12日

“亢龙”岂非池中物

上世纪90年代初，宋红玉在汉口六渡桥机建配电市场盘下了一个仅有两张桌子小饭馆。尽管餐馆规模不大，宋红玉却给它起了一个挺“大”的名字——太子酒轩。

当年的六渡桥此类小餐馆比比皆是，但宋红玉的饭菜用材讲究、味道不俗、菜品新颖，无论冬寒夏暑宋红玉在店里永远笑脸盈盈，太子酒轩很快就宾客盈门，餐馆规模也随之不断扩大。

小饭馆的成功并没有满足宋红玉的野心，1997年她在武汉沿江大道开了一家总营业面积达4000平米的“亢龙太子酒轩”，装修之高雅华贵让当时的武汉餐饮界同行望其项背。随后亢龙太子酒轩又陆续在武昌、汉口多地开了数家分店，亢龙太子成了武汉响当当的餐饮品牌。到本世纪初，亢龙太子已成为年销售额达数亿元的庞大餐饮集团。

2001年宋红玉向中信银行贷款，拿下了位于建设大道新华路交汇处的黄金地块（地块编号：WP-93-144），一期建成了富丽堂皇的七层高档精品花园式酒店。拥有完全属于自己的酒店，这在以轻资产为主的餐饮企业中，是及其罕见又使人钦羡的。此时亢龙太子已成为武汉餐饮行业的龙头翘楚，而宋红玉也成为武汉著名的优秀美女企业家，以及武汉政商届的名媛。

亢龙太子酒轩的成功和宋红玉对餐厅几近苛刻的高要求有着密不可分的关系。接触过宋红玉的人，都说她性格大气、出手阔绰，网传宋红玉之子的超跑数量并不比王思聪少，而宋红玉的大方可不只是对儿子，对餐馆、对员工她也从不吝啬。

去太子吃过饭的人都不难发现，太子的菜品永远用材讲究精益求精，服务标准之高也是全市首屈一指。据传太子酒店的服务员都是以服务领班标准招收培训的，员工工资比市场普遍高1500到2000元。宋红玉对餐厅服务要求之高，也近乎完美主义，连餐厅中的用餐器皿都不允许有一丝裂痕。

潜龙岂非池中物，宋红玉的完美主义和大胆自信，造就了她在餐饮行业的空前成功。据传太子酒店在发展过程中曾不止一次面临倒闭危机，都被宋红玉以大胆的决策成功化解。而正是她的完美主义和大胆自信，将她引上了地产歧途。

完美主义的亢龙悲鸣

2001年，6993平米的WP-93-144地块几经易主，最终由宋红玉的太子集团从武汉市黄陂国债服务部（下称“黄陂国债服务部”）手上接了过来。和太子·汉府所在地块一样，这也是一块有故事的地。

上世纪90年代初，该地块由中国农业银行武汉市分行房地产开发公司（下称“农行房地产公司”）获取用以开发“湖锦花园”，地块初始面积为13957平米，是现在地块的两倍大。当时地块上建有武汉包装器材厂（下称“武汉包材厂”），涉及改造拆迁补偿面积24300平米。农行房地产公司聘请了武汉金达威房地产建筑开发有限公司（下称“金达威公司”）完成拆迁改造工程。

然而，由于金达威公司出现债务问题，拆迁进展未达到预期，1997年已更名为武汉银城实业发展总公司的农行房地产公司，将"湖锦花园"项目全部转让给了金达威公司。而金达威公司为了清偿债务于2001年又将该地块中的10.5亩（约6993平米）、价款5000万的土地（含土地租赁、装机费、拆迁费、规划费等）抵偿给了黄陂国债服务部。

这便是太子集团最终拿到的6993平米土地。根据协议，黄陂国债服务部承担该土地使用权出让金，而土地使用权出让合同和登记文件中所载的权利义务转移至太子集团。根据协议太子集团需向金达威公司支付4665万元的房屋补偿费，占所有房屋补偿费的约50%。由于不愿支付该笔费用，亢龙太子还曾就市国土局下达的“一切权利义务转移”相关通知文件，将市国土局告上了法庭。根据武汉市自然资源和规划局的相关公告，直到2012年8月，该地块的拆迁工作才全部完成。这也是太子在01年获取地块后，时隔11年尚未动工的关键原因之一。

另一个推迟动工的原因是该地块的规划变动。最早拿地时，宋红玉就计划将这座大楼建成建设大道上的地标性建筑，太子集团规划建设一栋35层的含商场、办公楼的综合大厦，后经过一次规划修改增加13层到48层。

然而早在拆迁工作完成之前，2007年招商银行已在建设大道上已竖起第一幢摩天大楼——招银大厦。在它的带领下，商业银行广场、建银大厦、新世界国贸大厦、瑞通广场、信合大厦等摩天大楼相继出现，2012年的建设大道已改头换面成为大厦林立的现代金融街。相比之下，太子大厦的规划早已落后了。

完美主义的宋红玉，当然不能允许自己的摩天大楼以如此落后的设计落成。因此在拆迁工作完成后，太子大厦便进入了漫长的规划设计修改期。其间宋红玉到新加坡、美国等地参观，将新加坡滨海湾金沙酒店的天际游泳池、美国华尔街的直升机停机坪等元素加入了太子大厦的设计中，这直接造成了太子大厦在已经开始桩基工程后又多次出现重大规划设计变动与返工，直到2016年最新规划设计才通过审批，大厦重新投入建设，最终主体工程造价高达1.8亿。

2001年拿地到2016年才正式确定规划开始建设，这中间长达15年的沉没期给太子大厦工程增加了巨大的成本，同时反复的拆建也让太子集团产生了不少债务问题。

其实以该地块的地段优势，如果按照原规划设计完成建设，即使无法成为金融街的地标，但项目也不会产生巨大资金空洞，而宋红玉的完美主义却将她引上歧途，宋红玉自信收益丰厚的餐饮业务能撑起这座大厦的时间成本，然而从目前爆出的资金链危机来看，宋红玉这次自信的决策却并不那么明智。

债务衍生的地产歧途

目前宋红玉被爆出的债务清单已高达30亿，据传除明面上的债务外，宋红玉还有大量民间贷款、小贷公司贷款、信用贷款等融资行为，预估总计有数亿暗债尚未浮出水面。

而这些债务，几乎都是由最早的中信地产贷款衍生而来，在太子大厦地块沉没的15年中，太子集团的债务呈数量级衍生着，而宋红玉却在不断的加大对房地产的投资。据查包括太子大厦在内，宋红玉共投资了4个开发项目，除了项乾君（ID:xiangqian066）已经写过的太子大厦和太子·汉府，还有两块尚未建设的净地。

太子大厦如今该项目已完成了结构封顶，正在进行的玻璃幕墙安置工程则已经停工。同时处于停工的太子·汉府项目，由中信泰富与太子集团旗下的欣有邦投资合资持股，但据查，宋红玉及太子集团曾数度向中信泰富出质股权，该项目极有可能是明股实债的伪合作项目，若太子集团无法偿还债务，该项目将完全成为中信泰富的囊中物。

诚然宋红玉能顺利获得贷款和融资，除了她极高的个人魅力外，太子酒店一直非常健康的庞大现金流，也能产生较高的信用估值。据析，宋红玉应曾有机会以每年数亿元的餐饮收入偿还部分债务，然而对自己的决策有着几乎偏执自信的宋红玉，却选择了将这些资金继续投入利润诱人的房地产领域。

早在1994年海军工程大学与武汉置乐物业发展有限公司（下称“置乐公司”）定立《合作建房合同》，该合同显示海军工程大学将提供坐落于海武鄂字第6681号西南角的土地（面积约2.4万平方米），置乐公司以承担全部建设资金为条件双方合作建房，当时计划建设花园别墅120栋，科技综合楼1栋。该宗土地的土地使用权50年期满后，房地产权无偿交给军队。置乐公司则向海军工程大学换建150户师职宿舍楼、医院门诊部等事项。

上述合同中置乐公司的股东陈雪梅，亦为太子集团重要股东，此人还参股了太子集团旗下的多家美容领域子公司，显见置乐公司、陈雪梅与宋红玉的太子也有着千丝万缕的关系，该地块也是太子集团的地产投资项目之一。

在这次合作建房中，海军工程大提供的这块地原是军用地，依照法律被重新划归为普通建设用地，而地块的使用权属于置乐公司。该地块在当年修建过部分别墅后（被拆除），由于置乐公司的债务纠纷先后被武汉市中级人民法院及湖北省高级人民法院查封，后于2010年6月5日到期自动解封。此后两年由于海军工程大学对该地块定界事宜不予配合，导致直到2012年3月28日，市政府才向置乐公司颁发了国有土地使用权证（武国用2012第40号）。

由于该地块位于建设大道主路段，地理位置极佳，具备较高的开发价值，置乐公司一直不肯让海军工将地块低价回收。据传太子集团曾一度就该地块开发与北京信托达成过合作意向，但北京信托却在看地后解除了合作意向。原因很简单，该地块被海工大军用地四面保围，是否开发、如何开发都在海工大的掌握中。也正是因为这个原因，该地块到目前为止一直处于沉没状态无法开发，其产生的沉没成本与债务亦数额庞大。

然而太子集团投资的开发项目中，无法开发的地块还不止此一例。据传青年路范湖地铁站附近有一块异形建设用地，亦为宋红玉通过融资一意孤行拿下的。该地块的的特点也是地理位置较好，而由于地块形状特异，规划设计成为难题，目前也无法投入建设。

在多个开发项目投资决策失误后，太子集团面临着空前的债务压力，为偿还前期贷款，2017年太子集团与长安信托合作，以亢龙太子花园酒店二期项目建设的名义发行了3000万元的信托基金，而这也只是目前在网上能找到记录的一期信托基金而已。

根据上文的分析，为了偿还前期贷款，太子集团曾依托长安信托融资周转。而在日前爆出的债务名单上，第一债券人湖北银行显然也成为了太子集团新一轮的融资渠道。宋红玉在这条地产的歧途上越走越远，不断通过各类渠道融资周转资金，使太子集团的负债逐渐步入了无力偿还的境地。

据悉，太子酒店此前已被市政府定为本届军运会的指定供应商，在全市全力筹备军运会的紧张时节，太子集团这条巨龙却向市政府发出了巨额欠债的求救悲鸣，这些难道真的都是巧合吗？

而军运会结束后，负债累累的太子集团又将迎来怎样的命运可想而知，一条在武汉餐饮界叱咤风云的巨龙，最终可能陨落在金融街这个耀眼的“金十字”上，而其最后的悲鸣将成为武汉资本市场发展史上的让人无法忘怀的巨响。