关于存量房贷利率会否调整，您怎么看？

　　（曲涛/文） 经过六月份的下调，LPR短期内暂无再度调整的动力和空间。

7月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年7月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%，均与上月持平。

由于此前MLF小幅加量续做、中标利率持平，此次LPR未做调整符合市场预期。

百城房贷利率下降

随着六月份LPR的调整，银行在具体执行中下调了实际房贷利率，7月份首二套主流房贷利率均较上月下调。

贝壳研究院近日发布的数据显示，7月百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%，均较上月下降10BP。7月首二套主流房贷利率较去年同期分别回落45BP和25BP。

从城市分类上看，7月一线城市首二套房贷利率分别为4.50%和5.03%；二线城市首二套房贷利率分别为3.88%和4.81%，均较上月回落10BP；三四线城市首二套房贷利率分别为3.88%和4,80%，分别较上月回落9BP、10BP。

另外，放款速度方面也有所加速。根据贝壳研究院监测，7月百城银行平均放款周期为22天，较上月缩短1天。

存量房贷利率会否调整引关注

尽管银行在具体执行中，已经对新增的房贷利率进行了下调。但市场更为关心的是，存量房贷利率是否存在调整的空间，而央行近期的表述也引发了广泛关注。

7月14日，央行货币政策司司长邹澜在2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会上表示，按照市场化、法制化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

对此，央行方面给出的建议也很明确。一是，自主协商变更合同约定。二是“以新换旧”，通过发放新贷款来置换原有贷款额度。但所有的前提是，必须遵循市场化与法治化的原则。

由于理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生变化，在对资产配置进行调整过程中，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。

据邹澜介绍，99%的房贷选择了浮动利率机制。而去年以来，5年期以上贷款市场报价利率累计下行了45个基点，但由于加点不变，导致早几年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平。

市场方面，对于存量房贷利率的降与不降，也是各执一词。

有一种观点认为，下调存量房贷利率，虽然有利于降低居民住房消费负担、缓解提前还贷等问题，但给银行带来的经营压力难以忽视，对于政策细则的设计落地也存在一定挑战。

但另一部分观点则认为，尽管调整存量房贷利率对银行盈利可能造成影响，但影响有限。提前还款减少有利于降低银行流动性风险、稳定银行资产负债表，顺应政策的稳增长导向。

虽然央行对此进行了表态，但存量房贷利率能否调降也要取决于银行的实际行动。目前从多家银行了解的情况来看，没有收到关于存量房贷利率调降的通知，具体的实施方案仍有待进一步明确。

可通过其他方式降低房贷成本

事实上，目前除了提前还款外，还可以通过其他方式降低房贷成本。

一种是调整房贷还款方式，将“等额本息”更换成“等额本金”。由于这两种还款方式之间存在利息差，操作成功后可以省下一大笔利息。虽然有一部分银行在其APP上开通了这项业务，但这种操作方式除了客户要符合银行要求的条件外，也需要和贷款银行进一步协商。

另外一种方式是“商转公”。如果能够将商业贷款转换为利率更低的公积金贷款，对于减轻购房者压力也是显而易见。

不过，这种方式只适用于部分城市。据中房网不完全统计，今年以来，包括哈尔滨、沈阳、长沙、兰州、青岛、邵阳、莆田、达州、漯河、渭南、南阳、扬州、株洲、滁州、吉安、湘潭、宿州、安庆、淮南、宿迁、泰州和连云港等20多个城市，相继发布或优化了“商转公”政策。

据了解，这些城市在申请“商转公”业务时，除需要征得商业贷款银行的同意外，还要符合当地的住房公积金贷款条件。

此外，“商转公”业务除了对申请条件设定较高外，地方的住房公积金资金余量是否充足，也是能否顺利实施“商转公”重要条件之一。目前包括北京在内的一些住房公积金个贷率和资金运用率长期高位运行的城市，暂时都不具备开展“商转公”业务的条件。