广东
2021年底，瑞银报告声称世茂有1200亿元表外负债，这个数字只比世茂（00813.HK）当时表内有息负债少一点。
如此巨额的表外负债，财报上会计处理难度极大，加上当时动荡行情，让市场以为瑞银是做空之举。
如今来看，瑞银是对的。不过市场当时的质疑也不无道理，因为世茂的作弊手法也是如此出人意料。
大部分房企是利用会计政策进行出表，而世茂真的就是简单粗暴的隐瞒。
世茂集团复牌前补发的三份财报，被审计师出具“保留意见”。
除了暴雷房企惯常的“持续经营不确定性”之外，表外负债是最大污点。
上千亿元表外负债腾挪到表内，又以“明股实债”，被审计师严格追查。
2018年，世茂为开发深圳“世茂深港国际中心”项目，向中信信托融资132亿元：
其中49.4亿元为增资款，中信信托关联公司获得项目公司30%股权；37.6亿元为股东贷款；45亿元是特定资产收益权贷款。
此次融资行为交易与相关资产抵押，均计入世茂2018年综合财务报表，且向审计师披露。
到了2020年，世茂操作续贷，先是悉数还款，随后再次贷款，贷款数额下降到87亿元。
从实际操作层面来看，世茂应该按照新的贷款性质，更改相应会计处理（从权益更改为有息负债），但世茂仍按照最初贷款模式入表：
项目公司30%股权仍登记在中信信托关联公司名下，87亿元贷款仍计入实收资本和股东借款。
在2020年财报、2021年财报里，世茂将此笔30%股权对应融资，列示为非控制性权益金额57亿元、59亿元。
到了2022年3月，世茂与中信信托重新协商临时还款计划，将续贷融资调整为固定期限债务，87亿元融资，从股权投入和股东借款调整为有息负债，并确认应计利息拨备17亿元。
审计师强调，无法获得充分适当审计证据，验证这笔非控制性权益出资，以及对应年度应计利息拨备对潜在利润的影响。
简单来理解，世茂此前将这笔融资当作是少数股东出资，如今变更为有息负债，也就是此前的资产负债表被扭曲，资产变多，负债变少。
从2020年到2022年，世茂的非控制性权益显著下降，除了这种“明股实债”之外，也有部分真实合资项目的合作方退出。
腾挪、隐藏上千亿元的表外负债，世茂用的是最朴素最简单的方法：隐瞒。
世茂最大的表外负债来源，是为合营公司、联营公司提供担保，在前任审计师质疑、经调查后显示：
除特别关注事项之外，世茂有14间贸易类合营或联营公司，以及13间开发类合营或联营公司，有未披露提供担保的信托贷款安排。
截至2021年末、2022年末的信托贷款本金余额为429.8亿元、340.1亿元。
加上部分合作方退出合营公司、联营公司等情况，世茂2021年境内附属公司质押担保的借贷同比增加617.78亿元。
相对于2021年中期，世茂2021末的有息负债增加了672.5亿元，2022年末的有息负债增加了1095亿元。
这些增加的有息负债，大部分均属于被世茂隐瞒的合营、联营公司担保债务，以及后续这些公司变更为附属公司后进行的会计处理。
世茂的回应也很简单：
已离职的财务管理人员，认为年报的财务报表附注仅要求披露集团附属公司借款提供的抵押和担保，并未包括向合营公司及联营公司的抵押和担保。
这个回应如果不是因为愚蠢，那一定是世茂对审计师和投资者的嘲弄。
因为在历年财报里，世茂均披露了对合营公司、联营公司的财务担保负债，2019年为95亿元、2020年为114.9亿元、2021年中期为130.1亿元。
为了顺利复牌，世茂聘请了风险顾问公司进行内部监控审阅，后者提出的整改措施，集中在银行贷款审理流程与记录管理上，增加高级管理人员的职责权重，以及保留全部贷款账务审批记录。
相对于其他暴雷房企而言，在经历债务挤兑和巨额拨备后，世茂仍保持一定规模的资金和股东正权益，具备较好的债务重组条件。
世茂似乎急需解决的问题是：大股东意愿与管理层诚信问题。
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