七月楼市，近十年"最惨"！

　　（曲涛/文）国家统计局今日（8月15日）公布的全国房地产市场基本情况显示，1-7月份全国房地产开发投资67717亿元，同比下降8.5%；商品房销售面积66563万平方米，同比下降6.5%；商品房销售额70450亿元，下降1.5%。

国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖在国新办举行的新闻发布会上表示，目前房地产市场总体处于调整阶段，部分房企经营遇到一定困难，特别是一些龙头房企债务风险有所暴露，影响市场预期。但要看到这些问题是阶段性的，随着市场调整机制逐步发挥作用，房地产市场政策调整优化，房企风险有望逐步得到化解。

房地产开发投资增速跌幅进一步扩大

具体来看，房地产开发投资处于跌幅扩大态势。1-7月份，全国房地产开发投资67717亿元，同比下降8.5%；其中，住宅投资51485亿元，下降7.6%。

易居研究院研究总监严跃进认为，该指标和各地供地规模偏弱、房企资金状况不佳等有关。从各地当前稳定该指标的动作看，在投资拿地、规划设计、施工和开工等环节都落实了积极宽松的政策，客观上有助于创造更好的营商环境。而此类指标的复苏，要视房屋销售等指标的情况，也取决于各地楼市回稳的速度和节奏。

另一方面，房地产开发企业房屋施工面积和新开工面积同比继续处于下降态势，房屋竣工面积增长逾两成。

根据国家统计局数据，1-7月份，房地产开发企业房屋施工面积799682万平方米，同比下降6.8%。其中，住宅施工面积563026万平方米，下降7.1%。房屋新开工面积56969万平方米，下降24.5%。其中，住宅新开工面积41546万平方米，下降25.0%。房屋竣工面积38405万平方米，增长20.5%。其中，住宅竣工面积27954万平方米，增长20.8%。

在严跃进看来，新开工方面的配套政策需要做好，确保一些房企在新开工阶段能够更好更快申请到预售证，加快资金的回笼，有助于提振房企的新开工积极性。此外，在下半年保交楼工作中，进一步落实各类资金也非常关键，要积极促进各类资金优先导入到楼盘建设中。尤其是近期一些房企债务压力的消息有所增加，对于此类房企而言，更是需要做好保交楼的相关工作，更好维护和保障购房者的合法权益。

从到位资金情况来看，仍未改善，房地产到位资金连续17个月累计同比下滑。数据显示，1-7月份，房地产开发企业到位资金78217亿元，同比下降11.2%。其中，国内贷款9732亿元，下降11.5%；利用外资30亿元，下降43.0%；自筹资金23916亿元，下降23.0%；定金及预收款27377亿元，下降3.8%；个人按揭贷款13950亿元，下降1.0%。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为，1-7月各类资金来源均不及去年同期。虽然融资环境较为宽松，但市场持续下行的背景下，企业融资较为谨慎，外加销售回款动力不足，行业资金压力较大。

单月销售面积十年“最惨”

商品房销售方面，累计数据增速继续下滑，商品房销售额增速重回负增长区间。从单月销售情况来看，环比跌幅在四成以上，同比跌幅保持在两成。

国家统计局数据显示，1-7月份，商品房销售面积66563万平方米，同比下降6.5%，其中住宅销售面积下降4.3%。商品房销售额70450亿元，下降1.5%，其中住宅销售额增长0.7%。

从单月销售情况来看，根据国家统计局数据拆分后测算，7月份商品房销售面积为7048万平方米，环比下跌46.10%，同比下降23.85%。商品房销售额7358亿元，环比下跌44.70%，同比下降24.07%。值得注意的是，今年7月份的商品房销售面积数据，也是近十年来最少的一个月，市场惨淡可见一斑。

库存方面，商品房待售面积连续两个月出现回升，去库存压力有所增大。根据国家统计局数据，截至7月末，商品房待售面积64564万平方米，同比增长17.9%。其中，住宅待售面积为31239万平方米，同比增长19.5%。

易居研究院建议，各地要把提振住房消费和去库存等作为一项重要的工作去抓。尤其是要把降低购房者购房成本和门槛，鼓励购房者积极购房和换房等工作作为一项重要的工作对待。

严跃进预计，销售端后续有持续改善的空间。原因在于宏观经济基本面总体向好发展、二季度一些滞后的需求会在三季度陆续释放、各地密集的购房政策正陆续到来、房地产市场也正从颓废态势开始走向企稳态势，销售端后续指标有积极改善的空间。

政策调整方兴未艾

当前，房地产市场处于筑底调整，政策面持续大规模释放的重要阶段。

自中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”以来，全国多地对现有房地产政策进行优化。内容涉及放松限购、限贷、限售等限制性措施，以及减免交易税费、放松公积金贷款、发布购房补贴、放松落户等方面。

付凌晖认为，近期北上广深一线城市密集发声，表示要支持和更好满足刚性、改善性住房需求。部分二三线城市也在出台新的房地产调控政策，各地房地产政策调整优化有助于提振市场信心。随着经济恢复向好，居民收入增加，房地产市场优化政策显效，居民住房消费和房企投资意愿有望逐步改善。

王小嫱表示，8月市场仍存下行压力，预计中下旬利好政策密集出台，将一定程度上提振市场活跃度。但值得一提的是，本轮政策效应不会立马显效，市场信心需要时间恢复，预计市场四季度有望企稳回升。

另外值得注意的是，市场对于降息的预期也在加大。

8月15日，人民银行开展2040亿元公开市场逆回购操作和4010亿元中期借贷便利（MLF）操作，中标利率分别为1.8%、2.5%，较此前分别下降10个和15个基点。

从央行的操作来看，意味着未来金融环境会进一步保持宽松，客观上有助于促进各产业经济资金流动状况的改善。

易居研究院认为，房地产业是当前提振消费和稳定投资的重要产业，对于此类产业的关注确实需要进一步增强。各地也要密切关注此类金融政策环境，持续用足用好后续更优的信贷政策条件。易居研究院预计，后续房贷利率将有进一步下调的可能，这对于降低购房成本、激活合理住房消费需求有积极的作用。同时要看到，房地产领域各类其他政策和此类政策结合，也会发生非常好的政策拳效应。