广东
我是紫沐，这是我第388篇日记。
直入正题吧。
大境价格还是不错的，7-10万左右。
125m²，7-8.1万/m²，875-1000万；
142m²，7.1-8.2万/m²，1000-1200万；
163/165m²，7.3-8.8万/m²，1200-1500万；
190/m²，7.5-9.3万/m²，1500-1800万；
270m²，9.3-9.9万/㎡，2500-2700万。
定价逻辑明显是玩豪宅那一套，面积越大的单价越贵。
说明中海是想把产品往豪宅方向推的。
但综合评估下来，我觉得大境做改善产品挺好，做豪宅还是有点勉强。
整体属于可以买，但不强推的级别吧。
原因有5个。
1.中海大镜的下限高
地段，是海珠核心位置。
交通，是11号线地铁上盖，去珠城琶洲都在15分钟车程内。
商业，有两个现成的，未来还有一个自建的，日常生活娱乐家门口能搞定。
教育，从幼儿园到初中全覆盖，家门口上学，生源也比较纯粹。
产品，市中心稀缺的围合式大花园+新式产品设计。
相当于最基本的地段、配套、产品，大境都是ok的，保值自然没啥问题。
这是可以买的原因。
2.中海大境的上限低
周边环境虽然有湿地公园这个加分项，但也有城中村+布匹市场这个减分项。
一个说自己豪宅的楼盘，每天围绕在旁边的都是电鸡和手推车，有点太反差了。
想改善又只能依赖旧改，遥遥无期。
光就这一点，基本能宣判大境豪宅梦碎。
另外大境虽然是市区少有的大花园大体量小区，但不是浑然一体的。
小区内部被市政路分隔成三块，整体的功能性和园林美观度都会受影响。
加上大境的地段放到全广州算不上第一梯队。
所以它上限不高，少了点想象力，没有让人非买不可的理由。
3.有小缺点
一个是得房率，只有90%+。
在同价位竞争对手普遍100%+，甚至110%的时候，这得房率有点拿不出手。
既不利于打造新式大尺度户型，又容易让买家有吃亏的感觉，挺伤的。
另一个是缺点是学位目前不确定。
大境的学校不是开发商配建的，是ZF配建的，要不要搞名校，能不能搞名校，都是未知数。
还是那句话，这种改善级别2000万以下的产品，客群还是蛮注重学位的。
要是后面学校不理想，会影响大境的价值。
4.大户型存在一定的错配
大境190-270㎡的大户型，总价段在1500-2700万。
和全广州对手同台竞技的话，其实有点不够看。
不说别的，当总价和琶洲南二期重合的时候，大境已经没啥优势了。
最拿手的地段、配套、产品、花园，都不是琶洲南的对手。
特别现在琶洲南二期吹风10万起，当这种选手都开始打性价比，大境和人家打擂台基本没赢面。
而且这个总价，在珠城也能买到标杆的次新产品了。
对一些更偏投资的买家来说，珠城稳定性更强，投资周期更灵活，持有成本更低，会是更好的选择。
所以中海大境的大户型，虽然设计更好、位置更佳。
但后续的去化，还有未来在二手市场的流通性，我觉得一般般。
5.小户型有点膈应人
从流通性上讲，大境的小户型，挺强。
800-1500万，凭借地段+配套+产品这三板斧，几乎没有对手。
打四季和颂、珑璟台、西派粤府、江湾和樾、天河序，能直接用体量和花园碾压。
打湖光悦色、海珠新城、越天和，能直接用配套和产品碾压。
希望高位接盘华润万博悦府的业主现在还能稳住心态。
至于二手市场，这价位能稳赢大境的也没几个。
所以不管是开盘去化，还是未来在二手市场上的流通性，大境的小户型都有很强的理论优势。
但事实上，这些小户型又有膈应人的地方。
比如125㎡只做了三房，还会望到思亲楼。
比如142㎡设计感一般。
加上首推的楼栋位置都比较偏，景观视野不算太好。
所以大境这次价格是低了，但产品也有不小的瑕疵。
不至于是完全让利消费者，价格是精心计算过折价的。
自住买家入手之前，需要好好考虑能不能接受这些缺陷。
卸下广告光环，中海大境就是这么一个楼盘。
下限很高，很稳，入手几乎不会出错。
但上限比较低，没什么想象力，也很难期待未来会有惊喜。
价格虽然不高，对应的产品品质却也不算好，属于一分钱一分货。
要说主观的感觉，也就是开头那句，可以买但不强推了。
1500万以上预算的，我觉得可以看看琶洲南。
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
