建发朗云：坚定看好洋房的N个理由

■建发朗云首开现场

最近，建发在宁波有两件事刷了屏。

第一件事，建发宁波首个交付项目养云。

凭心而论，对比有些楼盘“曲高和寡”的交付乱象，建发养云超水准的产品交付力，大大奠定了这家房企在宁波的地位与行业话语权。

■建发养云实景图

第二件事，被广为热议的建发朗云首开。

截止到五一，建发朗云合计已备案近60套，目前仍保持着强劲的续销态势，不愧是深耕宁波多年的“红盘缔造者”，就是能够拥有神一般的号召力与影响力。

基于以上，我想聊三个观点。

■来源：宁波透明售房网

01

拒绝“伪经验主义”

何谓“伪经验主义”？

比如板块认知，很多人一听到高新区，就自带偏见，这就是“伪经验主义”。

事实上，对比那些昙花一现、房价大起大落的网红板块，板块成熟度和宜居性均遥遥领先的高新区，颇有几分“静而不争”的成熟感、高人感。

原因倒也简单，这是一片鲜遭投资客大面积践踏的“净土”，它的板块基本面韧性更好、更强、更稳。

古人言：“纸上谈兵终觉浅，绝知此事要躬行”。

高新区好不好，只有住过的人才有发言权。

所以，对于真正懂高新的人而言，建发朗云首开成交价3.65万/㎡ （含6500~7500/㎡精装修）符合价格真香定律。

■高新区

02

普宅虽好，洋房价更高

研究了建发朗云首开定价策略，我们发现：

洋房在价值层面，整体要比高层高很多。 以建面约147/169㎡洋房户型为例 ，有三大逻辑支撑。

一、洋房得房率远超高层。

洋房 套内面积使用率上更高，跟高层一般相差 8%-12%。

①以面积换算：同样147㎡洋房得房率在92%左右，即套内面积为约135㎡；

同样高层得房率在82%的话，需要购买建筑面积约165㎡的产品才能享受同样的套内面积。

②以价格换算：若洋房129㎡总价为500万，成交单价38000元/㎡，按92%使用率套内面积约118㎡，实际单方价格：42372元/㎡；

高层129㎡按照84%使用率套内面积约108㎡，按同样单方价格算，高层总价为457万；即高层若高于这个价格，意味着实际套内价格其实比洋房还要高。

二、洋房居住舒适度远超高层。

①梯户比少，电梯无需等待：

建发朗云洋房“一梯两户”设计，每个单元仅18户，上下电梯几乎不需要等待时间。

但高层一般都是2梯4户左右，动不动就是上百户，电梯的使用频率大大增加，甚至上班高峰期，光是下个电梯都要等个一刻钟。

②景观位置更优：窗外的风景决定了房子的价值，洋房的楼盘位置往往优于高层的位置，景观面更优。

同时，因楼层整体低，推窗即景，几乎每一层都能享受到不同的景观效果。

③装修标准更高：

以建发朗云为例，洋房装标比高层高约1000元/㎡。甚至147/169㎡装标都是200方以上大平层级配置，它们包括但不限于：

大金中央空调、博洛尼定制橱柜、圆弧形吊顶、卫生间大面岩板奢石……

■洋房147㎡样板房照片

三、洋房二手房市场溢价率更高。

同样品质，洋房相比高层，溢价为 20-25%。

■示意图

以宁波府举例，同样170㎡户型，高层黄金楼层报价45571元/㎡，洋房黄金楼层报价61765元/㎡，单价差可以拉到约1.5万/㎡左右（详见下图）。

■来源 ： 贝壳网

同样逻辑，同样适用于 高新区的大成郡。

它的一期洋房产品纵然存在硬伤——位于三官堂大桥高架旁，但二手房报价依旧“硬朗”，挂牌价普遍在4万+。

同面积段户型，一期洋房比二期高层报价至少高出5000元/㎡以上（详见下图）。

这，就是洋房独特的高价值性、高成长性。

■来源：贝壳找房

03

因为稀缺，所以“值钱”

回到建发朗云，我们再从 两个维度论述洋房的高价值性、高成长性。

第一个维度从“洋房稀缺性”出发。

我们都知道，建发一直聚焦新中式的研究与开发，比如：

“一直被模仿，从未被超越”的大门、多进式、多组团的中式园林，以及它的诸多单项冠军级价值，每一项都是碾压级、吊打级的。

这些都在建发朗云这个项目上，都有高质量、高水平的呈现。

所以，回归到建发朗云的洋房产品，跟一般的洋房相比，它有三大稀缺性。

（1）它是新中式洋房，体现在它的新中式大门、园林等层面；

（2）它是高品质的洋房，体现在它的高品质公区、会所、恒温泳池以及四面铝板+大面窗等层面；

（3）它的户型设计远远领先同行，体现在它的洋房使用率、结构等层面。

目前，宁波核心区在售洋房库存已告急，仅200余套，目前的库存量不足高层 5%，价格当然也都不便宜——四万+以上。 毕竟，还是那句话，稀缺决定价值！

■示意图

第二个维度从“核心区房产价值”出发。

从国外房地产格局来看，核心区房产长期能跑赢通胀、创出新高。

以东京核心区房产为例：

尽管日本经历了楼市泡沫、房价下跌，但自2013年以来，整个东京圈一二手房报价始终都在上涨。

下面这张图是日本楼市自2013年至2022年的走势图，可以看到：

自2013年开始，日本东京首都 圈房价一直都保持着“主升浪”的上涨态势，蓝色的那根线就代表着东京首都圈的房价走势图。

我们可以计算得知：10年间，东京首都圈的二手房，增幅69%，相当于每年增幅6.9%。

■示意图

最后，我想说的是：

无论是基于建发品牌，还是基于产品稀缺性，抑或基于二手房市场表现，位于宁波城市级核心——高新区正芯位置的建发朗云，洋房产品都值得拥有。