四川
五一回老家，不少老家的人提到在成都买的房子，都是摇头苦笑；
“前几年涨的有多快，跌的就有多狠！”
对于很多近几年在成都买房的人而言，房价起伏就像做了一场财富梦。
前些年楼市热，一年几十万，上百万的涨幅经历过，如今小刀割肉的持续阴跌，几年时间把涨幅跌没甚至是亏损，也正在发生。
以曾经买房投资最热门的天府新区某楼盘为例。
三年时间，成交均价从3.6万/㎡跌到了现在的2.4万/㎡。
本以为能靠房价上涨让自己资产暴增，结果只不过是空欢喜。
现阶段的楼市，大到板块，小到具体楼盘，靠运气带来的涨幅，最终都会凭实力跌光。
靠运气涨，凭实力跌的典型代表就是视高。
现阶段人人都可以踩一脚的视高楼市，虽然跌的很惨，但几年前，也有新房卖1.8万/㎡的高光时刻，凭什么？
凭在那个阶段投资热，楼市可以不看实力只靠运气。
需求端，投资热大家争先恐后想买房投资赚钱。
供应端，成都又限购。
视高这样一个不限购，又有规划可以讲故事，能给购房者编织轻松赚大钱的美梦的地方，房价自然能被推高。
可是，看运气也好，看实力也罢，楼市永远是阶段为王。
不同阶段，需求端的购房者需求不同，供应端的供应情况不同。
房产的价值体系会根据阶段交替而重构。
上个阶段市场火爆，看的是运气，谁有规划，能讲发财故事，哪里就有价值，因为那个阶段投资客是主力。
而如今市场下行，这个阶段看的是实力，谁地段好，配套强，品质硬，哪里就有价值，因为这个阶段自住购房者是主力。
上个阶段，靠运气涨上去的价格，这个阶段就会凭实力跌回去，比如天府新区成都直管区，比如视高等等。
当然，价格并不会像很多人希望的那样，无限下跌。
我在看来，用房价算出三十年最高月供和目前租金（正常装修）相差无几的时候，就算是跌到最低价了，在这个价格之下就很难再跌了。
因为这个价格，自然会有真实需求人买入自住。
比如某套房子，一个月成交租金是3000块钱，那这套房子差不多跌到154万左右，也是绝对的地板价了。
公式：月租金X360个月÷0.7（首付是30％）
可能很多人会觉得这个价格便宜得有些夸张，但事实上市场给出的居住价值，就是这么多。
这篇文章，我想告诉大家的是，现阶段买房就是看实力，你买房只能为位置和品质买单，别在傻乎乎的提前为后期规划和发展买单。
用前朝的语气讲今朝的故事，对不起，死路一条。
我们可以看一下，现阶段表现好，逆势上涨的盘，伊泰天骄、华润置地悦玺。
它们的共同点就是实力强。
几乎满足了地段好、配套强的位置优势，在这个基础上，它们又是区域品质最强没有竞品的盘。
（对成都楼市有兴趣的朋友可以去微信公众号“不鱼说房”看历史文章，里面有很多成都楼市的分析和规划，这里就不多讲了！）
或许，当有其他竞品可以取代它们的时候，它们会逐渐在市场丧失竞争力，但在这个阶段，它们就是没有对手。
我希望大家明白，楼市其实是一场非常残酷无情的游戏。
因为存在摩擦成本，比如税费、交易费用、贷款利息等等，二手房的交易一定是负和游戏。
除了极少数在强势阶段套利离开游戏的幸运儿，剩余大多数人输钱就是必然结局。
在最强的阶段你没有把握住机会，那阶段过去就没有机会了。
火热阶段，3万一平米都是便宜得吓人，疲软阶段，1万一平米就是狮子大开口，现实如此。
目前的楼市趋势，拼实力的阶段会在未来会持续很长时间。
所以对于购房者而言，你买房花的每一分钱都应该是用在位置和现有配套以及品质上的，而不是虚无缥缈的规划上的。
现在成都买房，你就看它的位置和配套及品质值不值这个价，如果不值你可以等，它会跌到值的一天。
在拼实力的阶段，别赌运气，别说买房涨跌无所谓，当房子跌价，你才会知道，原来30年的房贷这么长……
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