张江金茂府再战申城，切勿一边“售罄”一边还在“可售”

这次会重塑辉煌，还是继续沉沦呢？

图片来源：横沔玖境官微

6月1日，上海的第六座金茂府——张江金茂府，新奢生活馆开放参观首日，看朋友圈展示的项目对外照片，那是众多客户蜂拥而至，人气爆炸。

市值哥算了一算，这应该是今年第二个即将开盘的金茂府项目，上一个是中环金茂府，与华润宝山的润府PK地刺刀见红，此番二战申城楼市，看能不能跳出最近的“水逆期”。

PART 01 水逆的上海金茂府？

对于上海而言，那是金茂府的福地，大宁金茂府一战成名，创下20多亿的热销奇迹，以自己一己之力将大宁板块推至上海高品质居住区行列。

如今在经历过一波二手房价收缩之后，大宁金茂府的二手挂牌价仍屹立不倒，以近18万/㎡的挂牌价与同时期二手房拉开了巨大差距。

一盘封神后，便是此一时彼一时。随着房企大洗盘后，其他房企也在产品端不断创新追赶，金茂府的神盘光环也开始逐步失色。

进入2023年后，金茂上海似乎进入了“水逆期”，金茂府的优势不再那么突出——2023年4月，位于普陀景泰路800弄的普陀金茂府，历经了一次升级改名，10月推出三期一百余套房源。

从网上房地产显示的数据来看，可售房源占比还有近六成。

截至今年6月，其已售住宅是254套，可售显示为335套，并有合同撤销4套。已登记网签的总套数则显示为162套。

图片来源：网上房地产网

到了2024年3月，位于宝山大场的中环金茂府和华润中环置地中心·润府更是掀起了一场刺刀见红的PK战（小姐心，丫鬟命；吃老本的中环金茂府悬了），虽然最后大家都说自己取得佳绩，售罄海报也张贴出来了。

但是市值哥在上海官方的网上房地产上看到的实际成交数据却是另一番景象。

中环金茂府销售数据，图片来源：网上房地产网

华润中环置地中心·润府销售数据，图片来源：上海房地网

从两个项目的官方销售数据来看，截至6月4日，华润的项目销售去化率是要高一些，200套一期住宅，可售的只有2套；而中环金茂府则是开盘266套，还有27套房源可售，此前的售罄，最好的解释可能有27个客户最后没有签署购房合同，放弃了房源吧。现在看来，中环金茂府实在谈不上算“售罄”吧。

这诡异的27套可售房源和金茂提出的“售罄”显得十分不协调，我们静等张江金茂府的开盘销售数据吧。

来自第三方研究机构的数据也可以看出两个项目的销售情况——克而瑞上海的1-3月上海楼盘显示金额排行榜显示，3月华润中环置地中心·润府的成交金额为19.53亿元，排名第十；而中环金茂府以12.11的成交金额排名第21位。

润府的均价在6.6万，中环金茂府的均价在6.4万，两者的价格差距不是很大，但排名差了10位，可见，上海的楼市竞争之激烈啊。同样，同期同板块之争，金茂输给了华润。

图片来源：克而瑞上海数据

金茂府的光环消退，购房者趋于理性选择，也让金茂上海在申城的业界排名有所靠后。

同样是克而瑞的数据，2024年1-5月上海房企权益销售金额排行榜中，中海、绿城、浦开、华润排名前4，而中国金茂在上海则以权益金额21.47亿元，排名第23位。

图片来源：克而瑞上海数据

PART 02 张江金茂府能赢回荣誉吗？

现在的重任，要交给位于上海浦东新区横沔地区的横沔玖境二期项目，也就是前面提到的张江金茂府。

这个项目是上海市第五批过会的项目之一，本次上市套数为203套，主力户型为92-138㎡的三至四房，备案均价66216元/㎡，由申迪和金茂共同开发。

在项目诸多对外的展示宣传中，可以看出项目主打张江科学城概念，项目享有三轨交和三高架的交通优势，被认为是浦东区域内极具发展潜力的热盘。周边教育资源丰富，拥有多所知名学校，并且享有包括开市客（Costco）在内的成熟商业配套。

但是，市值哥的发小，浦东包子LI直接指着“发展潜力”四字说道：“有这四个字说明什么，说明这些都是在未来才会兑现的。”

据其描述，项目周边的城市界面实际很一般（自己可以去现场和周边体会），目前主要是工厂、田地，晚上几乎没有什么人。而一些社交媒体博主在点评项目的劣势时，也笑言，周边一公里都买不到一瓶矿泉水。入住后，可能主要依靠底商来满足日常生活需求，远点的话，那就得3公里外的开市客。

周边的中介人士也指出，目前无论是御桥板块港城中环汇云启，还是配套更为完善的华发四季二手都还不错，甚至位于外环以内、位置更为成熟的绿洲康城亲水湾中央区二手房，经过这两年调整也回落到了6.2万左右的均价。而离张江金茂府3公里的旭辉亚瑟郡，在链家上显示5月一套成交单价为6.36万。

张江金茂府6.6万均价，压力很大很大。

没有了曾经的倒挂，张江金茂府价格上不怎么香了，那就看产品有没有战斗力了。

图片来源：链家

目前，就项目，打动客户的重点就是引入金茂的五衡科技系统，并配备约1800㎡的会所，包含泳池、健身房等设施，意在提升居住品质。

但是，面对张江科技男们，五衡科技系统是否真能获得他们的青睐呢？甚至不少人纷纷抱怨那些所谓的科技住宅，背后是不得不去承担的高额使用成本。

最后发现，金茂府的牌子，其实都是购房人在买单。

最后，市值哥还是期待张江金茂府能够再现大宁金茂府的现象级盛世，毕竟现在已经出了“史诗级”楼市救市政策了。如果还是销售乏力，就要彻查自身问题了。

至于曾经轻易对外宣传的“售罄”，请金茂也谨慎使用，毕竟，您是一家央企，诚信是非常非常重要的。

如果再不拿回金茂府的荣誉，那总部的头头们，说不定又会来个组织架构的微调了。

图片来源：金茂上海官微