广州楼市哑火

我是紫沐，这是我第402篇日记。

楼市多空博弈彻底进入白热化。

而且不是口嗨，双方都有论据支撑。

空方打出的牌，是最新的金融统计数据和房地产数据。

先看金融，开局就是王炸。

5月份M1增速-4.2%，创历史新低。

5月份M2增速7%，继续下滑。

M2下滑，可以理解。

毕竟之前一直高增速，经济却起不来，导致钱只在金融系统空转。

那降低增速，挤挤水分，稳一手没问题。

但M1超预期（预期-1.7%）大跌，就有点细思极恐。

过去30年，M1负增长的次数，只有3次。

一次是22年1月，口罩时期。

另外两次，是今年，刚刚过去的4月和5月。

再往前，M1出现负增长，得追溯到1989年。

那已经是35年前的事了。

M1和M2的剪刀差，达到创纪录的11.2%，意味着什么？

用通俗一点的语言。

M2可以理解为官方投入的钱，是政策意志。

M1可以理解为社会上流通的钱，反映实际需求。

两者的剪刀差扩大，也就意味着，操盘手想刺激消费，但大家却越来越不敢花钱了。

所以现在的经济环境有多差，大家对未来经济增长的信心有多弱，可见一斑。

社融数据，同样不好看。

5月社融新增20648亿，环比多增21306亿元。

看起来很牛。

但别忘了，上个月的社融，是继2005年10月以来，第二次出现的负增长。

对标对象，太弱了。

而且从结构上分析，这波社融回暖，更是有注水的嫌疑。

因为5月新增人民币贷款为8157亿，同比少增4062亿。

而5月政府债券净融资，增加了1.23万亿，同比多增6682亿。

也就是说，给5月社融数据撑排面的，主要还是政府债。

和企业、居民的融资需求回暖，没半毛钱关系。

社融需求有没有真回暖，金融机构口径的信贷数据，表现得更真实。

5月新增人民币贷款9500亿，同比少增4100亿。

其中新增企业贷款7400亿，同比少增1158亿。

新增居民贷款757亿，同比少增2915亿。

企业和居民的贷款意愿到底有没有反转，对后市的信心是否回归。

这冷冰冰的数据，早已说明一切。

而且这仅仅是空方打出的第一张牌。

新鲜出炉的房地产数据，更是杀招。

今年前5月，新建商品房销售面积和销售金额，同比下跌20.3%和27.9%。

单看5月份，数据则更揪心。

70个大中城市，新房整体跌幅从4月的2.96%，扩大到5月的4.3%。

其中68个城市，环比下跌。

二手整体跌幅从4月的6.79%，扩大到5月的7.49%。

70个城市，无一例外，全部环比下跌。

这一波，叫全军覆没。

具体到四大一线城市，数据也不容乐观。

广州，更是领跌。

新房同比跌了8.3%，二手同比跌了11.4%。

所以为什么，明明很多媒体都说市场火，楼市空军的底气，却越来越足。

因为数据，站在他们那边。

当然，多军也有自己的武器。

前5月的数据不好看，不代表后续数据也不好看。

以广州为例，5.28史诗级救市后，市场明显回暖。

新政后两周，带客量上涨了40%，成交量更是暴涨71%。

而且二手市场成交周期也在缩短。

从最高峰的296天，缩短到174天。

所以多军的观点也很硬。

5月，就是底部。

6月，迎来新生。

楼市到底能不能浴火重生？

说实话，我觉得现在说上涨，有点太早了。

具体原因，在上周的文章，已经阐述过：现在信了吧，涨价才能去库存

而且有些客观事实，是不能忽视的。

比如天河公园东逸四期，最近挂牌了一套125㎡主套三房。

单价只有7.6万。

虽然是二楼，但对比同户型巅峰期最高11.7万的单价，跌了近35%。

实际成交价，可能还更低。

东逸四期125㎡，放在整个天河公园，都是标杆级别的产品。

这种程度的跌幅，固然有分化的原因。

但也和市场缺乏信心，脱不开关系。

而且不单是购房者缺乏信心，开发商也缺乏信心。

看看今年的土拍，只能用凄惨来形容。

过去两个月，已经有10宗地块中止出让或延期出让。

其中还包括设计之都三期，这种地段还不错的地块。

如果开发商真觉得楼市马上涨，还会像现在这样消极躺平么？

另外广州5.28新政后，我写了篇文章。

在一片叫好声中，分析了新政的不合理之处：深度文，客观解读广州5.28救市政策

比如取消限售，短期只会加剧踩踏效应。

很多人不信。

但可惜这些推测，现在都应验了。

老黄埔网红盘富颐华庭，这两天就上演了一出砸盘。

106㎡主套三房，刚拿到证就挂卖，只卖490万，单价4.6万。

最终成交价更是低至441万，单价4.2万。

你说富颐的在售产品和二手挂盘，还能怎么玩？

楼市错过去年小阳春的反转机会，拖沓到现在，其实很尴尬。

因为要刺激楼市，最核心的策略。

是奖励看多者，惩罚看空者。

在操盘手需要的时候接盘，获得房价上涨的奖励。

在操盘手需要的时候躺平，就得接受踏空的惩罚。

涨价去库存，才符合人性。

但现在呢。

看多者反而是被惩罚的一方。

不仅要背负更高的利率，还要看着持有的资产净值下跌，输得一败涂地。

看空者，却获得了奖励。

可以享受极低的利率，以更低的成本入场抄底，吃多军的血筹码。

这等于用真金白银诱惑大家做等等党，还怎么刺激楼市？

如何逃脱这个恶性循环，如何破掉楼市困局。

属于操盘手的挑战，才刚刚开始呢。