怡心湖买房，还有未来吗？

最近有读者问起怡心湖，说我前几年分析怡心湖的文章，和现在怡心湖的情况基本完全重合，希望我再分析一下未来怡心湖的情况。

如果成都购房者，现在问我对怡心湖板块楼市的看法，我想应该是：“过去不看好，未来不看空”

上一篇我对怡心湖楼市的分析文章，是2020年。

那个时候，是怡心湖争议最大的时候。

因为成都楼市热加上限购，怡心湖凭着有亮眼规划，以及位置离高新区、天府新区近，一跃成为近郊城区最热门板块，其新房供应价格节节攀升，挨着的华府板块的房价也是一路上涨。

一部分人说怡心湖未来房价潜力。

与此同时，规划了几年，怡心湖迟迟没有蓄水，一片黄泥地，看上去就是修不好

导致一部人又认为怡心湖会凉。

老读者都知道，我所有的分析观点，一定是在行情之前，绝不会打马后炮。

而我当时，的分析并不看好怡心湖后期楼市的表现。

看法一：怡心湖不会凉，但多久能建成，建成和初期规划偏差有多大，都是未知数。

看法二：怡心湖短期内，根据成都整体房价趋势，区域房价依然平稳向好，但涨幅不会太理想，不确定因素多，长期风险大，未来呈现与购买预期，会有落差，目前区域内，楼盘未来价格，难以跑赢大盘。

看法三：怡心湖目前性价比不高，考虑买怡心湖，在升值方面就不要有太多幻想了，购买价格，透支了配套。

当时我的观点很多人并不认可，说时间会有答案。

现在看，怡心湖的确并没有凉，也是完成了蓄水，但区域内整体的早期规划和实际落地的确有差距。

在我当时的文章之后，怡心湖短期的确也是平稳向好，2021、2022年算是怡心湖的高光时刻。

但也如我所说，长期风险大，价格透支配套，2023年后，特别是今年明显可以看出怡心湖楼市方面的颓势。

对于房产一般从业人员、还有什么销售、中介，以及购房者而言，很多看不到的，对我而言并不难看到。

一方面是我本身就学金融的，另一方面我了解楼市太早了。

这么多年，大大小小规划看了很多，我非常清楚一点，我也希望我的读者能够明白。

绝大多数的规划，都是只求概念创新，不保证落地实际。

我们可以看低收益，低风险的房子，也可以看高收益高风险的房子。

但一些价格过高透支其配套的房产，属于高风险低收益，买来就是悬崖边跳舞，前两年怡心湖一些高成本楼盘，明显就是这种。

怡心湖二手房成交不多，但能看见的，怡心湖岸一期最新的成交已经是不到1.9万/㎡，二期也是明显有破两万一平的趋势。

而挨着的华府板块，因为目前楼盘多，数据也更明显，二手房可以说是比前几年高低下滑了很多。

我目前对怡心湖以及华府板块楼市的看法依然和以前一样，我认为怡心湖和华府，在房价上未来依然不会有太好的表现。

目前看我们认为怡心湖二手房依然会下跌，保守估计整体都还有10％的空间。

但我文章开头也说了，“过去不看好，未来不看空”。

虽然在价格上，我并不认为怡心湖以及华府能有太大的起色。

但未来对于城南生活工作的购房群体，特别是不过重考虑上学问题的购房群体，怡心湖以及华府的自住性价比会很高，也很具备吸引力。

怡心湖对标挨着的天府新区锦江生态带，同品质楼盘，在价格上锦江生态带未来还是会高于怡心湖。

起码在中考5+2区还保持为同一个招生区域的时候，锦江生态带对标楼盘会比怡心湖贵。

虽然怡心湖和锦江生态带位置差不多，但必须要承认，天府新区比起双流区在各类资源上更有优势。

对于楼市来说，这是一个加分项。

但是，如果说居住舒适度，怡心湖对标锦江生态带，在价格更低的情况下，居住的舒适度会更高。

因为相比起锦江生态带，怡心湖整体设计要更合理，也更舒适。

即使很多原有规划可能与实际落地会有偏差，但对比周边板块，怡心湖后期建设起来居住的确会更舒服。

当后期怡心湖以及华府，价格降到比较合理阶段的时候，城南群体买来自住，算是很不错的选择。

（对成都楼市有兴趣的朋友，想看规划，看分析的，建议到微信公众号“不鱼说房”看历史文章！）

说到这里，就必须要提一下怡心湖以及华府买房怎么买的问题。

看控规图其实也能看出来。

怡心湖和华府，要学会往外买，也就是靠着5号线（剑南大道）近的方向买。

一方面作为交通主干道，剑南大道沿线打造都不会太差，同时5号线作为成都到工人上班通勤的主要线路之一，交通的通达性更强强。

另一方面，也是最重要的怡心湖和华府板块西边区域是大片的工业用地，意味着什么不需要我多说了吧？

可以说，怡心湖和华府板块，后期靠西边的区域楼市会比较难，而东边的会好很多。