办公楼改造为长租公寓，正在成为城市更新的主流趋势 | 投资视野

投资视野·导读

疫情引发的居家办公，以及经济的不断下行，都导致了全球很多核心城市办公楼的空置率居高不下，将办公楼改造成长租公寓的想法在很多国家应运而生。不仅可以解决了住房短缺问题，也成为恢复商务商业区经济活力的一种方式。

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美国白宫发布政策

支持办公楼改造为长租公寓

根据RentCafe最新的存量物业盘活利用报告，美国长租公寓供给中，通过存量物业盘活利用的项目数量在过去一年大幅增长，从2022年的77,000套增加到2023年的创纪录的122,000套。未来潜在供给中约37%（45,000套）是由办公楼改造而来，办公楼改长租公寓的项目供给在2021年至2024年间增加了四倍，这一趋势在华盛顿特区、纽约市和达拉斯最为显著。这些城市通过允许更灵活的土地使用、更新建筑规范、简化审批流程以及提供税收抵免或物业税减免来鼓励将办公楼改造为长租公寓。

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白宫在2023年发布政策支持这一行动，并提供了相关的资金和技术援助。一系列政策和资源包括为州、地方政府、交通机构和开发商提供的新融资、技术援助和指导。在融资方面，内容涉及3.5亿美元的低息贷款、贷款担保、赠款和税收优惠。

白宫表示，美国办公空置率在2023年第二季度达到30年来的最高点18.2%，对当地经济造成了负面影响。将这些办公楼改建为长租公寓不仅能缓解住房短缺危机，还可以减少温室气体排放。

与此同时，美国规划协会也在积极扩大与全国30个最大城市规划主管的合作，加快推动办公楼改造长租公寓的新项目。

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办公楼改造长租公寓

成本比新建类型的长租公寓低30%

根据国际知名建筑设计事务所Gensler的最新数据显示，大约25%的办公楼符合改造为长租公寓的标准。该研究最初考察了北美25个城市的300个办公楼建筑，后扩大到超过1000个建筑，为业主提供了一系列快速评估老旧办公楼改造为长租公寓的初步指标。

Gensler指出，办公楼改造为长租公寓会面临三大挑战：一是，如何确保充足的自然光。由于办公楼的设计通常不适合合理的公寓布局，许多内部房间可能会缺乏自然光。二是，办公楼的管道、照明和暖通空调系统通常不适合长租公寓使用。解决这些问题需要增加窗户数量、使用透明或半透明的内部隔墙、安装天窗、采用反射材料和浅色调装饰墙面，以及设计中庭或光井。这些措施可以帮助改造后的长租公寓获得更多自然光，提升居住环境的舒适度。三是，办公楼通常层高过高，不适宜居住。通过去除办公楼的管道、灯具和吊顶，可以将“令人不悦”的办公层高转化为长租公寓理想的3.2米层高。

在克服了上述挑战的情况下，办公楼改造为长租公寓将带来一个“前所未有的机会”，并实现改造成本比新建项目低30%的成本。

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办公楼改造长租公寓

可能引发的“路边问题”

随着全美范围内越来越多的空置办公楼和商用物业被改造成长租公寓，专家建议在批准此类项目时，需充分考虑停车问题和可能引发的“路边问题”。

Smart Growth America的土地利用和发展主管Toccarra Nicole Thomas表示，在全国住房危机的背景下，将空置办公和商业空间改造成长租公寓是合理的，但这种改造并不简单。Thomas提到，改造过程中会遇到多种挑战，其中，路边管理和停车问题就常常被忽视。Transportation for America政策主任Benito O. Pérez指出，城市需要考虑建筑改造后车辆停放、自行车和公交车道以及建筑前落客区的变化。

租户希望在长租公寓入口附近有落客区或短期停车位，配套商业和餐厅则需要送货和顾客停车空间。公共交通站点和停车位、街道餐厅等也在争夺路边空间。

芝加哥已经在办公楼改长租公寓项目上取得了进展，并提供了六项资助以激励此类项目。规划和设计咨询公司Kimley-Horn的高级交通工程师Peter Lemmon表示，每个项目的路边管理和停车解决方案都需要量身定制，增加停车收费表或激活周边街道停车位可以满足不断变化的需求。他建议借助技术手段来收集数据，帮助制定更有效的路边管理方案。

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国际停车与移动研究所（IPMI）通过收集数据为适应性再利用项目提供技术支持。IPMI的首席战略官Rachel Yoka表示，疫情后的市场不确定，传统的城市停车模型正在瓦解。Pérez提醒城市管理者不要过分依赖新技术，首先要理解路边资产及其使用方式，再探索创新和技术以应对不断变化的需求。

注：本文汇总并编译自Multifamily Dive所载的多篇相关文章