温州瓯海中心区1宗宅地排队出让，楼面价仅3295元/㎡！土拍能否迎来“高温”？

温州市区又又又挂牌宅地了，即瓯海中心区站前单元B-29地块。

地块位于瓯海娄桥街道上汇村，东北侧是瓯越玺、大西洋银泰。起始价47300万元，起拍楼面价约3295元/㎡，预计9月4日正式出让。

地块区位图/来源浙江省土地资源网

地块由两个子地块组成，具体指标如下：

子地块指标/来源好地讯

其中B-29b地块由瓯海区政府向项目开发单位（地块受让人）筹集，筹集价款为62141万元，专项用于瓯海区范围内的安置；且要代建一所12班托儿所。而B-29a地块为商品房，有建设高品质住宅相关要求，包含空中花园、拓展面积等。

所以，除去B-29b安置地块，地块实际楼面价超过6348元/㎡，不包含代建托儿所的费用。

地块现状图/来源浙江省土地资源网

地块周边最近一次土地出让是2023年10月成交的瓯海中心南单元A-19地块，即瓯越玺，成交楼面价约14296元/㎡。以及2020年出让的荣安御瓯海，成交楼面价8068元/㎡，于2023年交付。

目前周边同类型竞品较少，瓯越玺是合院产品，面向高端改善群体，御瓯海已交付，加上地块约3295元/㎡的楼面价及住宅品质要求，性价比还是不错的。唯一的缺点是地块是商品房安置房混搭，不知道未来两者如何做区分。

这已经是下半年排队出让的第11宗地块了。相比2024上半年温州市区宅地市场只卖出了2块地，近一个月宅地挂牌略显频繁。

自5月楼市新政以来，温州市区已累计挂牌11宗宅地。

数据来源浙江省土地资源网

出让时间也从本周五开始，排到了九月初，几乎是每周都安排了土拍。很明显，政府部门想要传递楼市回暖的意图非常强烈，不过是否升温，还取决于土拍结果。

相较于上半年土拍停摆，下半年随着气温攀升，土拍也似乎有“高温”的兆头。

虽然供应量上迎来了小高峰，但从地价、挂牌周期等方面看，政府部门还是比较谨慎的。就地价来说，上述宅地楼面价与高峰期相比，可以说是“打骨折”， 加上超长的公告期，给足了开发商时间思考要不要拿地，万一哪块地真的没有意向买家，也好随时终止出让。

总之，宅地频频挂牌，市场氛围烘托到位，楼面价“打骨折”等等，这一系列操作究竟够不够吸引力，就看是自己玩还是开发商拿地了。

当然，除了供应量“小高峰”，下半年宅地供应还有另一大特点：提升品质。

下半年挂牌出让的土地，对住宅品质做了明确规定。比如“第四代住宅”空中花园，放宽赠送面积。并且“小区景观绿化亭廊和开放式风雨连廊等公共开敞空间不计入容积率”，放松对开发商的设计束缚，将带来高品质的住宅产品。

另外，复式中空设计，拓展面积多兮多，超高的得房率对开发商、购房者的吸引力是巨大的。

地块住宅品质要求/来源浙江省土地资源网

显然，新的土地供应是带动楼市产品更新、居住进阶的重要助推器。而未来的楼市产品，也更偏向改善型群体。

虽然新一轮的土地规划对市场很有吸引力，但目前已有11宗地块都是相同的出让条件，接下来如果还是空中花园、拓展面积等优势，那优势也将变成一种困境，去年的低密地块就是最好的例子。

当低密类墅产品刚出现时，限制多多的豪宅进阶之路迎来了高光时刻，合院产品袭卷温州楼市，可这么多的低密项目，真正开盘销售的却是寥寥，更多的还在观望。

物以稀为贵的道理，在楼市表现得尤为深刻。

不管未来如何，眼下有一场土拍即将来到，即梧田东单元C-25地块，于7月12日开拍。

地块位于梧田老街东北侧，西面沿河，起拍价76350万元，起拍楼面价约8918元/㎡。

地块区位 图 /来源浙江省 土地资源网

作为温州市区今年土地新规后首宗出让的宅地，该地块综合条件优越。区位上，三面临水，西侧即是在建的水岸公园。生活配套完善，西南侧是商业街区梧田老街，稍远一点商业配套有万象城，周边有梧田第一中学、瓯海区第三人民医院等教育医疗资源，交通方面有在建S3线起点站梧田站。

地块低总价，区域内基本没有同类型竞品，叠加地块空中花园、拓展面积等优势，对地缘性客户比较有吸引力。

地块现状图/来源浙江省土地资源网

综合来看，该地块优势明显，也无明显劣势。作为下半年市区首宗出让的宅地，开发商是否愿意进场，对接下来土拍有一定影响。具体结果，周五见分晓。

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