四川
城南，作为前几年成都楼市最强势的区域。
锦江生态带、天东、天西、兴隆湖、怡心湖、华府等一众城南板块，当时热度和房价双高，是被大量投资客看好，预期高涨，信心满满。
也就两三年时间，为什么这些热门板块，突然就不热了？
翻看当时我分析城南楼市有风险的文章，看好城南读者的一些评论，就不难看出当时大家对城南的高期待值。
评论，有时候为了维护自身利益，难免会往夸张的方向说。
但不可否认，2021年的确是城南楼市，强势的一年。
天府新区很多小区房价都直奔3万。
不敢说300万买不到天府新区，但200万以内，能买到的房源，要么位置差，要么小、要么楼龄品质都不怎么样。
而如今，200万以内，天府新区位置算不错的区域，就连洋房都可以随便买。
曾经单价奔三万的小区，现在也是卖到了一万多。
并且目前趋势，还在向下。
之所以会由热转凉，其实就两点原因，不光是城南，其实很多板块都是这样，只是城南最严重。
一、供应端，库存压力。
二、需求端，新一批的购房者，开始掀桌子了。
对于楼市，库存就是一把悬在空中的剑，一旦库存问题出现，就是伤筋动骨。
城南这些热门板块，有什么特点？
开发时间集中，产品集中，投资的人还多。
造成的影响是什么？
板块内和相邻板块，大量楼龄差不多，品质差不多，面积段差不多的二手房集中流入市场。
竞品房源出现庞大的库存积压。
这还不是最关键，最关键是需求端方面，新一代的购房群体，现在直接开始掀桌子了。
楼市对待新老两代购房群体，其实是不平等的。
做生意都清楚，囤积居奇是最暴利的赚钱方式。
简单讲，就是找到一种有收益预期的商品资源，然后把资源攥在自己手里，抬高价钱，再卖给后来者。
最典型的就是红木、陶瓷、字画等等。
而在楼市上，上一代成都买房投资客，其实就是抓住了城南规划发展热的阶段，低成本大量买入，把资源攥在手里。
然后天天鼓吹，配套不行就给你聊未来，发展不行就给你谈规划，想方设法抬高价格。
投资客给购房者画大饼，想把预期全换算成价格卖出去。
钱全让投资客赚，风险由购房者担，那新一批的购房者就干脆不玩了。
你跟我说你手里的红木，全世界最最好，打出来的家具低调奢华有内涵。
对不起，我不喜欢红木，我是土狗，我就喜欢网上淘点几十块钱的破铜烂铁家具，更低调，更内涵。
上一批投资客不给新一批购房者留活路，新一批购房者，就干脆把原有的估值体系全盘否定。
你玩预期画大饼，抱歉，我不接受。
为什么购房者以前喜欢冲新区，现在喜欢往核心城区买？
大家不再相信预期价值，而是专注实用价值。
你多大鞋，我多大脚。
你给我玩剥削，我就给你掀桌子。
在供应压力的基础上，需求端又逐渐强势，导致的结果，自然也就是现在的每况愈下。
这些板块，现在面临的问题，不光只是把价格降到和其配套品质各方面匹配的水平，还需要面临进一步降价去库存的问题。
因为就算降到市场合理价，也架不住要卖的房源多。
这么多类似房源，都是市场价，凭什么买你的呢？
聪明一点的房东，早就用大幅降价换快速成交，不聪明的还在死等，认为等得来机会。
但实际上，因为这些地方不缺空地，新房子，新产品未来还多的是，往往等来的只有房屋的折旧、产品的迭代。
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