成都楼市最后一跌 ？｜8月报告

曾经吹出多大的泡沫，今天就会挤出多少的水分。万物皆有因果，故能生生不息。

原创 | 天府财经

撰文 | 潘谈

数据确实很糟糕

2019年4月，我就写过一篇。现在回头来看，我们预判了很多人的误判。

作为专业财经媒体，永远让数据先说话。

据中指研究院数据：8月成都市商品住宅供应面积为60万㎡，同比下降39.8%，环比下降34.0%。成交面积为85万㎡，同比下降45.0%，环比下降12.2%。

8月开盘只有6盘次，推盘量降至新低，环比下降25%，同比下降39%，整体去化率约80%。去化率还算不错，但盘次少得可怜。

8月成都二手住宅成交套数为17494套，环比下降17.6%，同比上升6.4%。二手住宅成交面积为168万平方米，环比下降 17.6%，同比上升8.8% 。

单看8月涉宅用地成交情况，一圈层成交只有1宗，位于高新区中和街道，由成都高投底价获取，其余4宗涉宅用地位于远郊。

前8个月中海地产以24.2亿拿地金额居首，成都东部集团以99.6万㎡居拿地面积居首，拍地总额与去年同期根本无法比。一个是央企，一个是平台，其态势一目了然。房地产市场央国平的“马太效应”并无改观。

成都高投所得地块，为7月延迟拍卖土地，所在新川区域配套良好，是成都楼市的热门板块。但最终以17500元/㎡的底价成交，可见企业投资态势之低迷。

天府新区依然是“龙头”！8月商品住宅供应面积为9.14万㎡，为成都市最高。商品住宅成交面积为15.0万㎡，也为成都市最高。供应面积大幅少于成交面积，出清压力有所缓解。

从麟评居住大数据研究院的数据来看，2024年1-8月成都新房成交857.74万平米，下降37.5%；二手房成交141140套，下降6.7%。

企业端前10名企业的销售业绩约803亿元，占TOP30业绩的60%以上。TOP10企业的业绩贡献中，5+2区域占比超60%。在当下市场环境里，主城确实是扛把子。

前10名排行榜上，中铁建与华润争冠，保利与龙湖争雄。招商蛇口稳坐第五，与第四名的保利差额不足3亿。年底的排名争夺战，有确定，也有不确定。

对大多数企业而言，仍然还期待有传统的“金九银十”，各开发商的花式营销层出不穷。努力是必须的，调整这么久的市场，短期内或将小幅回升。

但前期土地大幅缩量或制约房企供货能力，进而拖累销售恢复。再者市场见底信号有待确认，政策也有侍进一步降准降息降贷。

中美金融战打到现在，都在比谁先扛不住。网络上分析美联储9月可能降息，昨天美国就业数据并不理想，降的可能性是有，但大概也就25个，至多50个基点。

美国降息可能导致资金有所回流，虽然回流十分有限，但利好楼市企稳回升。

成都楼市“相对论”

数据说完了，我们简单看看成都楼市的趋势。二手房与新房相比，新房销售面积的下跌幅度非常大。今年绝不可能突破去年峰值！

但请注意，成都楼市量上的下跌比较大，但价格上并未出现大幅下跌。成都地价还在创新高，房价还在创新高。综合各个楼盘数据，成都房价总体下跌幅度应该在10%左右。

不管是新房还是二手房，降价主要出于三个原因。一是市场下行企业需要走量换空间；二是法拍房成了降价的主推手；三是老式产品设计需要急速出清。

接下来成都楼市阶段性的最后一跌，应该是高高在上的豪宅。

豪宅端的人对价格没有刚需端敏感。但只要买的豪宅属于投资型，有价无市与降低趋势传导，业主也扛不住。

客观地讲，一些所谓的豪宅产品脱离主城，设计过时，全靠过往的品牌惯性支撑。市场终会扯开假装清高的面纱，蝴蝶效应就会出现。

的确，个别项目确实下降幅度很大，甚至引发舆情。但个例不能代表普遍，很显然，成都楼市在减量稳价。

天府新区2024年到目前为止，一块地都没拍，8月份一圈层就拍了成都高投底价拿的新川地块。政府从控制土地供应上，缓解市场压力

成都是个高度依赖房地产经济的城市，除了没买房的，其他都不希望降价。投资客不想，开发商不想，政府更不想。

上半年成都GDP增长率只有4.8%，低于全国，低于全省。房地产下行对成都经济的影响是巨大的，三季度的GDP数据可能更难看。

好消息是经过三年的调整，再加上国家政策力度不断加大，上海，深圳等楼市已经开始回暖。成都楼市最后一跌后，应该也会随之企稳。

在整个西部成都楼市的表现至今都是最好的，去年能夺双冠也有底层逻辑。

一方面，相对于全国一线城市，或者杭州、苏州等同级的新一线城市，成都的房价并没有高得离谱。另一方面，成都的舒适宜居性，在整个西部有强大的虹吸效应。再者，政府太需要房地产稳经济。

特别强调的是，我们说的只是阶段性企稳，不敢说能看清更长期趋势。你可以先搞懂自己真正的需求是什么？是自住改善还是金融投资，来决定你是否出手。

“西派现象”的启示

写公共稿件，一般不会单写一个企业。但中铁建地产所造就的“西派现象”，笔者认为它已成“公共产品”。

中铁建地产成立的时间并不长，只有十七年，但17年磨出的“西派”系，在楼市成了“网红盘”的代名词。

从2012年金融城的第一座西派项目——西派国际开始，到目前已经有15座西派系项目落子成都。

2024年，从率先面市的武侯西派瑧境，到8月面市的西派善境，再到重回金融城的西派交子，在如此艰难的市场环境里，每个项目都成了网红盘。在成都市场上，目前只有中铁建地产。

2023年的土地储备，中国铁建并不占强。但大半年过去，中铁建凭借这几个项目的优秀表现，以112.6亿的销售额位居华润置地之后。冠亚军形成的第一梯队，拉开了排行榜的梯队差距。

特别值得一提的是，中铁建销售额位列第2名，销售面积却在第6名。很明显，西派产品系的单价是比较高的，产品力得到了市场的高度认可。

我一直在想，中铁建地产只有17年发展史，为什么能够穿透整个房地产周期？直到准备写这篇成都楼市的总结才找到答案：创新与稳定！

从一开始，中铁建就以产品力立市场，这与传统的国企印象形成强烈的反差。

从1.0升级到4.0，整个创新升级之路，从没有脱离过西派系最初的产品力定位。“西派现象”就是用17年的时间磨出来的。

比如从西派国际开始，法式风格就奠定了西派的审美基调。颜政作为主设计师，一直参与产品系创新升级。历经西派国际、西派澜岸、西派城、西派善成等经典的创新与演绎，法式审美已成为西派的高端印记。

2024年的西派善境，就是最新集大成之作，首开即售罄不是没有缘由。

其次是稳定，团队的稳定！这么多年以来，中铁建地产在成都市场上，管理团队，设计团队，施工团队，营销团队相对都很稳定。

稳定与创新并不相悖，只有稳定的团队，才有更多的时间创新。

稳定的管理团队，才能保证产品基因的传承；稳定的设计团队，才能创新出迭代的产品；稳定的施工团队，才能保证建筑品质的持续；稳定的营销团队，才能保持营销的水准。

因为他们持续深耕于企业，深耕于产品，深耕于市场。

别人练一万种功夫，它把功夫练一万遍。在拼规模时代不冒进，在市场调整期不降维。中铁建集团的“大国工匠”精神，是中铁建地产能十年磨出“西派现象”的底层基因。

【西派交子暮光书吧 实景图】

天府财评 TFviewpoint：

本篇是对成都楼市八月的简要分析，也是对房地产市场的个人预判。再强调一次，我们所分析的成都楼市最后一跌，只是指阶段性的，未来谁能保证！

在当下房地产调整时期，“西派现象”本身就是一种“公共产品”。有的房企换人像走马灯，营销做得花里胡哨，就是不重视创新与稳定，并不利于健康地可持续发展。

这是媒体人的观察，也是留给业内的启示。

(感谢中指研究院，克而瑞，麟评大数据的数据支持）

撰文Writer | 潘谈

「天府财经」出品人 「天府财评」首席评论

原四川日报集团成都报道编委

《巅峰》杂志总编辑 迅雷看看四川CEO

视觉 | 赵兮 编辑 | 晴川 视频 | 李尚川

天府财经网站：www.wetf.cc

（文中图片来源网络，非商业用途，若侵权联系删除。）

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