我们都是“地产病人”

地方错误的调控政策，才是房地产真正的“灰犀牛”。本来可能没这么多病，但架不住七八个不同科室的护士轮番给它打针。

原创 | 天府财经

撰文 | 潘谈

据国家统计局数据的最新数据：8月新建住宅价格同比下跌约5.3%，创九年来最大跌幅。

今年前八个月，全国房地产开发投资同比下降10.2%，新房销售面积降18%。凸显政府的支持措施未能有效提振房地产市场。

从一线城市的表现来看，8月新房售价同比下跌4.2%。北京、广州和深圳分别下跌3.6%、10.1%和8.2%，仅上海上涨4.9%。

二、三线城市8月的新房售价，同比分别下降5.3%和6.2%，降幅比上月分别扩大0.5个和0.4个百分点。

8月份二手房的价格也加速下跌，其中一线城市同比下降9.4%，二、三线城市同比分别下降8.6%和8.5%。

政府今年5月全面松绑住房贷款政策，包括取消个人房贷利率政策下限，将首套房首付比例下限降至历来最低等，甚至传出下调存量房贷利率，但市场整体依然低迷。

在国家统计局调查的70个城市中，只有上海和南京在8月实现了房价月度和年度双增长。而去年全国楼市双冠成都，也进入了下跌之列。

路透社一项调查预测，中国房价将在今年下跌8.5%，明年下跌3.9%。所以认为楼市已见底，为时尚早。

世界被突如其来的疫情打乱，当前经 济环境的不确定性仍在增加。全球经济萎靡不振，贸易摩擦不断，国内经济面临转型升级的压力，使得投资者对房地产市场的预期变得更加谨慎。

2022年，房地产的销售额下降了5万亿，去年又下降了6.5万亿。相比于2021年18.1万亿的销售额高峰，相当于每年丢掉了5、6万亿的销售额。

房地产市场的恶化向各个行业传导，包括相关联的建材业、家居家电、装修等100多个行业。一鲸落万物没生，倒是万业齐暗。

过去政府出台了一系列的调控政策，旨在遏制房价过快上涨，防止房地产市场对金融体系和整体经济造成过大的风险，这都有积极意义。

但又急又猛的“三道红线”，把相对还算正常的房地产迅速送进了ICU。

三年疫情下来，发现还得靠房地产支撑经济。各地纷纷解除套在房地产上的枷锁，却发现它已严重窒息，人工呼吸也没用。

房地产下滑传导到地方财政，卖不出地就意味着没有土地出让金。土地出让收入的减少，严重影响财政收支平衡。三、四线城市烂尾工程一大堆，有的地方甚至发不起公务员工资。

最近，国务院首次向全国人大披露，2023年末政府法定债务70.77万亿元，包括国债余额30.03万亿元、地方政府法定债务余额40.74万亿元。很多债务都与房地产业和基建有关，而且地方法定债务之外，还有不少隐形债务。

2021年的8.7万亿土地出让金，是中国历史上的峰值。2023年下降到5万多亿，今年上半年只有1万多亿，全年估计不超过3万亿。这已不只是腰斩的问题，而是斩到了脚踝。

并且不少土地还是由地方城投公司在承接。像成都8月份拍的几块地，都是成都高投，东部新区平台公司在托底。民营企业已基本没能力拿地。

当前我们最大的错位是：上面以为我们还有钱，我们以为上面还有招。

从统计局数据来看，今年工业品出厂 价格 大 幅下降 ， 产能过剩导致价格走低 。 CPI持续处于1%以下，通缩的压力越来越大。

靠生活消费品涨价来拉动CPI，显然力不从心，在就业不佳环境下，平添百姓生活痛苦指数。

正如孟晓苏所说：什么是“灰犀牛”，地方错误的调控政策才是真正的“灰犀牛”。本来楼市可能没这么多病，但架不住7、8个不同科室的护士轮番给它打针。

过去几年，突如其来的疫情，明显使正常的经济发展乱了分寸。不同部委和地方政府，对平台、房产、教培，双碳等出台的政策，导致不少“合成谬误”。

比如，有的部门要控制系统性金融风险，重拳整治房地产，就不顾就业和GDP增速。有的部门要治理教培或资本无序扩张，不细想会不会伤害民营企业家产权和企业家精神。

中国经济能跑到世界第二，对内是房改激活了消费，对外是加入WTO拓展了贸易，而民营企业的56789功不可没。当前两条腿都遇到问题，新质生产力破局亦需要时间，我们只有匍匐前进。

世间万物，是什么生于黑暗，死于黎明？希望！

8月份房地产业唯一的积极信号是开发景气指数为92.35，连续四个月回升。本周，美联储可能会降息25BP，也有可能是50BP，利好中国楼市预期。

9月和10月是房地产市场的传统销售旺季，热点城市无论从推盘强度、还是营销力度都将提升，短期内核心城市新房、二手房市场活跃度可能小幅回升。

但整体看，楼市的需求、购房者的收入和信心，都需要时间恢复。中国处在经济转型阵痛期，还需要房地产支撑过渡，就要有更多政策提高老百姓消费能力。

大家都明白未来不能再靠房地产，也明白当前的房地产是个病人。但相信没有人希望它死去，因为对大多数中产而言，都是房地产链条上的病人。

《繁花》里爷叔说：今天的太阳晒不到明天的衣裳。或许，用时间换空间是唯一的办法。

反正被延长了三年工作时间，爷叔，我们慢慢熬呗！

撰文Writer | 潘谈

「天府财经」出品人 「天府财评」首席评论

原四川日报集团成都报道编委

《巅峰》杂志总编辑 迅雷看看四川CEO

视觉 | 赵兮 编辑 | 晴川 视频 | 李云尚

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