北京
统计局的最新数据发出来了！
1-8月，新建商品房销售面积、销售金额、开发投资完成额、新开工面积同比降幅较1-7月分别+0.6pct、+0.7pct、0pct、+0.7pct。
从数据看，多个指标降幅有改善，但从绝对值来看仍处于历史较低水平，且8月70大中城市新房、二手房房价环比跌幅均扩大，仍面临下行压力。
中银证券研究指出，当前行业信心脆弱，其核心是经济基本面的持续走弱和房价下行。若真要刺激居民购房，政府需作出部分让利，在购房税费减免方面进一步突破。
业内认为，如果需求侧（如房贷进一步降息）、供给侧（如存量房收储切实落地）同时加力，房地产市场有望实现筑底回升，高品质住宅特别是现房项目的成交有望率先走出低谷。
01地产锐观察
楼市筑底将近
房价 还 要跌多久？
楼市成交 量何时能触底反弹？
这是很多人关心的问题。
从统计局的数据和新闻发言人的表态看，尽管一些指标的降幅呈现了边际收窄，但绝对量仍在下滑，楼市依然处于调整探底中。
但也有券商预测我国楼市筑底时间将近。
广发证券研发了一个指标——“购房负担率”，综合了房价、首付比例、按揭贷款利率、收入的变化，能较为全面地考虑居民购房行为。
通过对美日购房负担率与楼市量价走势规律分析后发现：
60%的购房负担率是美国房地产市场的枯荣线。即，当美国购房总负担率>60%，美国量价承压下行；当美国购房总负担率降至45-50%，市场开始逐步复苏。
日本购房负担率平均约46%时（1974-1996年），为日本房地产发展的均衡期。
广发证券测算，我国从2021年3月至2024年6月，购房总负担率从97%降至59%，购房总负担率绝对水平已降至2006年以来的最低位。
从美日经验来看，45%-50%的购房总负担率是均衡期相对较低的水平，如果参照这一标准，目前我国购房负担率还有一定下降空间。
广发证券认为，如果我国政策在需求侧（降低购房门槛、购房成本、交易成本）、供给侧（去库存、保交付）持续发力，使得购房负担率接近均衡期水平，房地产市场筑底将近。（可关注本公众号后发消息“购房负担率”，获取报告原文）
02地产锐观察
增量政策概率大
关于新房成交，业内预判较为一致，认为随着传统销售旺季来临，及房企推盘力度的提升，9、10月楼市成交环比会呈现正增长。但由于信心不足、房价持续下跌，预计增幅有限。
机构们也大多预测，鉴于当前楼市量价均面临压力，未来一段时间政策仍有进一步优化调整的可能，包括房贷利率下调、一线城市“四限”调整、收储政策改善、财政发力等。
长江证券研究指出，房地产行业治本之道在于：一是严控增量供给，二是稳定收入预期，三是吸引外资流入，四是稳定税费预期；从而相对温和地实现房价回归。
其认为，地产量价下行的负外部性已在其他经济领域有所体现，需要需警惕地产和经济的负向循环，继续出台支持政策的必要性再次提升。
长江证券同时认为，常规工具只有核心城市还留有少许余地，包括利率、首付、税费等，但效果不容乐观；参照海外经验，深度降息、央行下场和财政扩张等非常规工具似乎不可或缺。
03地产锐观察
“压箱底”现房豪宅内推
进入楼市传统销售旺季，开发商们都铆足了劲加大营销力度，争取资金回流。
红姐了解到，有的开发商甚至拿出了压箱底的优质现房房源进行内推。对于有资金实力的买房人来说，迎来了一年中最好的“捡漏窗口期”。
红姐的投融资群里有很多房企朋友，今天有一位红姐熟悉的群友发了一条吸眼球的消息：
位于奥北别墅区三开三罄的网红豪宅『天樾书院』还有少量上叠和下叠现房进行内推；
位于通州副中心核心区的河景豪宅『珠江阙』，还有空中四合院和平层大宅（各仅有一套）以及部分优质商铺和车位内推销售。
有实力改善的朋友，可以找红姐的这位开发商群友了解详情，加V（yjf805，或133~~8149~~2266电联）走内部优惠通道，享外面买不到的折扣优惠。
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