降息降准降存量房贷利率降首付四箭齐发，楼市触底反弹开始

地盘说

非常时期，释放出非常信号。

■ 撰文 | 叶知秋 ☞ 《地盘》特邀撰稿人

久旱逢甘霖，静待中的大招终于落地。

9月24日，国务院新闻办公室召开《金融支持经济高质量发展有关情况》的发布会，央行潘功胜行长宣布：

引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。

将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。

©央行官宣放大招

发布会上，中国人民银行还宣布，近期将下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元。

这意味着，降准、降存量房贷利率、降准、降首付，可谓三箭齐发，这下子终于把油门踩到底了。

早在美联储降息前后，关于房地产和利率政策的小作文就不断传来。

北京时间9月 19日 凌晨2 点，美联储宣布降息50个基点， 这是4年来美联储首次降息， 预示着本轮降息周期的开启 。

©美联储官宣降息

消息传来，世界瞬间沸腾。 甚至有人认为，美联储降息之日就将是我国房价起飞之时， 这想象力怕是 有点过于想当然了。

毕竟，历史上从没有一个国家的资本市场是靠别国降息来实现扭转的。

数据见真章。

9月14日，国家统计局发布了2024年1-8月份全国房地产市场基本情况，房地产投资、销售、融资等各项指标仍在下滑，楼市供求两端依然处于深度调整过程中。

©销售额比销售面积下降更明显

1-8月份，房企到位资金同比下降20.2%，降幅较1-7月收窄1.1个百分点，降幅已连续5个月收窄。房企资金来源有所改善的背后，是各地出于保交房任务及“白名单”制度安排，对房地产项目融资给出的大力支持。

虽然，从8月单月数据看，商品房销售面积为6453万平方米，比7月份增长3.5%；商品房销售额为6393亿元，比7月份增长3.2%。但这是开发商“以价换量”的结果。

不难看出，楼市调整仍在探底。

就 像财经作家刘晓博所说，A股是否见底，关键看楼市；楼市是否见底，关键看经济；经济是否见底，要看货币政策和财政政策的力度是否足够。

©房价下跌拖累经济动能机理

归根结底，美联储降息的利好，重点不在于所谓的扭转，而在于传导经济触底企稳的预期。

伴随着这次降息周期的开启，会让央妈对包括存量房贷利率在内的金融政策，有了进一步的操作空间。

眼下，不少购房者在期待政策进一步放松，市场观望情绪持续加重。

就在前不久，中指研究院进行了关于“阻碍买房因素”问卷调查，排在第一位的是，57%老百姓认为预计后期房价下跌，第二是等政策进一步救市，第三是首付资金不足。

©中指研究院关于阻碍买房因素调查

显然，从长期看，单凭“挤牙膏式”的救市，几乎很难去改变楼市短期下行的趋势。

比如517救市后的6月短期反弹后，7月、8月又双双跳水，原以为金九银十会有所好转，但事实上，“金九”已经过半，一二手销售仍然同环比都在温和下降。

不得不说，现在的楼市光从供给端出政策已经没用了，需要从最根本的收入端和消费端发力才行。

在美联储降息后，大家期待的9月份LPR报价利率调整，出人意料的 按兵不动：1年期3.35%，5年期以上3.85%，很多人有点失望。

©9月份LPR按兵不动

就郑州而言，目前首套住宅商贷利率为3.25%（LPR-60个基点） ，二套住宅商贷利率为3.35% （LPR-50个基点） 。

而郑州大部分存量房贷利率在上次调整后在4.2%-4.35%左右，随着这次存量房贷利率再次下调50个基点，将保持在3.8%左右，向新发房贷利率进一步靠近。

此次存量房贷利率下调，无疑是给了一份大礼包。

在今年7月底的重要会议后，郑州在取消限价、加快“以旧换新”、推出配售型保障房、提高公积金贷款额度到130万等优化政策上不遗余力，助力现象级红盘持续热销。

像兰溪府、SIC超级总部中心·润府、中海时光之境、招商林屿境等，都取得了不俗的成绩。

©招商林屿境首开现场

但很明显仅靠地方的一己之力还是不够，破解消化存量和优化增量的矛盾，仍需要由顶层的组合拳去配合、去刺激。

楼市走到9月下旬这个节点上，就到了需要政策来托举市场的时候了。

简单复盘过往930，每一次楼市政策的释放，都触动着大家敏感的神经。

2014年930全面放松，2016年930全面调控收紧，2022年930“降低公积金贷款利率、放宽首套房按揭利率下限”，2023年9月“调降存量房贷利率，放松认房不认贷”，这次在930前夕，再次下调存量房贷利率、统一首套二套房首付标准，更多的是提振信心。

就连一向楼市政策最保守的北京，也要取消普通住宅和非普通住宅标准了，昭示意义已经非常明显。

楼市终于迎来重大利好，预计930将有更进一步的政策细节。

楼市企稳的大底与大梁已筹就，转折与反弹，也自此开始。

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