租赁：多主体入局&运营压力,促企业发展模式辟新

加快发展长租房市场是党中央、国务院作出的重大决策部署，也是“十四五”时期住房建设工作的重点，是新发展阶段住房供给侧结构性改革的重中之重。

近年来，在国家顶层基调带动下，利好政策持续落地，引领众多企业纷纷入局，尤其是当前“十四五”保租房筹集工作已快进入尾声，大量保障性租赁住房开始集中入市，导致行业面临供应端带来的压力，城市出现分化、企业持续承压，从模式上探索新的多元航向成为发展破局关键。

5月17日，央行宣布将设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。再贷款利率1.75%，期限1年,可展期4次，发放对象包括国开行、邮政储蓄银行等21家全国性银行。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。

该金融工具自上市以来，截止当前，全国已有超80个城市表态支持存量房收购相关事宜，且已有超30个城市出台相关收购细则标准，但受收购主体收购意愿不足、银行机构贷款意愿不足、购房者消费申购意愿不足、房开企业满足收购政策的产品规模不足这四大因素的制约，前期整体推进效果有限。据克而瑞数据显示，截止7月，各城市已完成存量房收购的规模仅占全国待售商品房总存量的1.0%；而据《2024年第二季度中国货币政策执行报告》显示，截至6月末，金融机构已发放247亿元租赁住房贷款，保障性再贷款余额为121亿元，整体完成率较低。

该背景下，各地方政府为推动存量收购取得更多实质性进展，积极结合自身存量结构特征进行修正纠偏，以重新制定符合城市发展与市场规律的规范要求，以致于前三季度各地方政府关于存量收购的标准，呈现出“前期严、后期边际宽松”的特征。

具体来看，7月份以前出台的收购细则普遍要求底层资产为现房或达到竣备条件，且以整栋整单元的住宅物业为主，面积控制在70㎡或90㎡以内，并主要用于配租型保障房用途，此外，对项目周边轨道交通、生活配套设施等均有特定要求。而8-9月份出台的收购细则在房源资质、面积、性质等方面均进行了优化，普遍要求开发状态为四证齐全，收购面积扩大到了120㎡且可同时用于租和售，同时资产性质放宽至公寓、宿舍、办公楼和商业营业用房等。这一调整有利于扩大底层资产收购池容量，并促进买卖双方收购效率，预计未来存量收购困局将逐步改善。

据不完全统计，2024年1-9月22个重点城市共有135个保租房新项目入市运营，总计提供了超10万套(间)房源，其中新建房源规模约8.2万套，存量改建房源规模约2.1万套，这些项目在区域分布上，仍主要位于一线城市如上海、深圳和二线高能级城市杭州等。

以上海、深圳、杭州等供应绝对量较大的城市为例，分析保租房和市场化房源的历年走势及增速变化，可以发现：从2021年开始，上海市场化房源入市规模三年复合增长率约12.2%，而保租房却达78.9%，同样的，深圳市场化房源入市规模三年复合增长率约6.3%，而保租房却达43.0%。这组数据直接反映了在当前顶层调控逻辑转变之下，保租房的入市速度相对前期显著提升。

随着保租房加码入市，部分城市租赁市场面临一定下行压力。跟2023年相比，上海、杭州 2城今年1-8月不论租金还是出租率均呈下滑态势，其中上海出租率同比下滑2.5个百分点，租金坪效由 170元/㎡/月下滑至159元/㎡/月；杭州出租率同比下滑0.7个百分点，租金坪效由87.6元/㎡/月下滑至86.1元/㎡/月。其次深圳、广州、南京、成都4城租金均下滑但出租率小幅稳涨，其中深圳租金坪效下滑4.5元/㎡/月，成都租金坪效下滑7.8元/㎡/月。仅武汉运营端相对延续较好态势，租金坪效上涨7.2元/㎡/月，出租率提升1.3个百分点，其主要原因在于保租房的入市量相对其余几个城市更可控，且新入市项目多位于核心区，区位优势带动抗跌性更强。

政策支持及行业热度持续走高趋势下，各类企业也纷纷加快租赁行业的发展，其中地方国企平台公司如郑州城发、长沙城发星家、深圳大鹏人才安居、成都交投等加速进行属地化布局，而房企类如龙湖冠寓、华润有巢、万科泊寓、招商伊敦等持续加大全国范围内的深耕拓展，并不断扩展自身参与模式。当前，行业已基本形成房企、市场化租赁企业、央企、国企、地方城投、金融机构、投资机构等多主体并行的新局面，当然，这种局面对于企业来说压力也是空前的，在面临众多同行的竞争压力下，企业不得不从发展模式上着手，探索行业新的机会点，以此增强自身综合实力。

以龙湖为例，经发龙湖·冠寓武汉德锐大厦店于今年7月正式开业，该项目运用政企合作模式，拿地企业为武汉江夏经发投集团，由龙湖龙智造旗下龙智精工提供建造服务，后由龙湖冠寓进行运营管理服务，这类模式极致发挥双方优势，由有政策和资源优势的国企平台负责筹集，具备成熟经验的市场化企业进行代建和运营服务管理，从而实现保租房项目的快速落地。对于龙湖来说，纯轻资产的输出模式投入更小、抗风险能力强，并且双方合作所带来的资源共享、优势互补于自身战略发展的尝试、碰撞来说也是百利无一害。

实际上，长租房的轻资产输出就是利用企业自身成熟的品牌价值、运营体系、产品标准和供应支持系统等，通过委托管理赋能给投资人，让投资人以最小的成本，获得成熟品牌和运营能力的最大价值的一种模式。该模式在发展过程中逐渐演变，当前已形成从前期代建、咨询到中期改造、装修及后期管理、运营于一体的多元服务体系，且不同的体系可介入阶段、能合作的机会和方向，以及输出内容也有一定的差异性。

而随着我国租赁客户群体年龄化持续增大，随之而来的将是这部分客户对租赁产品的品质需求也将日益增强，意味着未来租赁行业将聚焦高品质发展。当然，这个判断并非空穴来风，一方面调研数据显示，2023年30岁以上租客群体占比约51%，相对2017年提升31个百分点；另一方面，8月以来住建部也表示要建设“好房子”，不仅商品房要建设好房子，保障性住房是民心工程，也应该建成“好房子”，这也说明了未来的租赁住房产品品质化发展大势所趋。对于参与企业来说，其综合实力要求将会更高，尤其是前期产品设计、改造、装修与后期运营一体化的服务能力，该压力下，轻资产运营中的多元模式还将持续作为行业探索发力点，也将成为企业发展致胜新的核心竞争力。

转眼2024年已过去四分之三，尽管行业正面临诸多挑战，但租赁企业仍承压积极布局、逐步探索新的模式、寻找新的出路、构建新的核心竞争力以走出大环境低谷期。我们也坚信，在企业的不懈努力和创新突破下，未来行业将呈现出稳健而高质的发展格局。