太猛了！看房还要排队！北京朝阳这个低密高端改善盘火了

楼市正演绎着政策催化行情。

据中指监测，刚刚过去的国庆假期期间，北京新房和二手房成交量均创下近几年同期高点，多个项目发布了热销海报。

比如人气红盘中建璞园PARK，据说项目案场“忙到飞起”，10.1-10.7创下了来访1800+、强意向客户登记 200+、单日最高意向登记48组的劲销业绩。

多家头部房企亦反馈，国庆期间销售有显著增长，前期有意向的客户转化率明显提高，犹豫的客户开始进场。

但很多人心中仍然存有疑惑：

这波楼市热度能持续多久呢？

房价会迎来反弹上涨吗？

到访激增 喜报刷屏

国庆小长假楼市到底有多热？

从机构统计数据来看，一线城市楼市成交量均出现了飙升，“银十”开局超预期。

据中原地产研究院统计，今年国庆期间北京新建商品住宅累计认购接近2000套，相比2023年同期约600套的成交上涨近3倍；二手房实际成交约5500套，同比上涨超175%。

10月1日-6日，上海新房成交5.9万平米，相比去年同期的2.89万平米增加约104%；另据“网上房地产”数据，上海二手房成交约1537套，是去年同期391套成交量的近4倍。

广州楼市国庆期间也是热闹非凡。截至10月7日12时，广州贝壳的新房节活动累计认购突破2800套，日均约430套，而去年同期日均认购量不到200套，翻了一倍多。

深圳方面，10月1-7日，本土最大的中介机构乐有家门店新房成交量同比上涨了1266%，二手房成交量同比上涨了302%，均处于近年来历史同期最高点。

另据市场公开报道，不仅仅是一线城市北上广深，南京、武汉、成都等二线城市的热点楼盘的到访和认购量都出现了成倍增长，人气回升明显。

朋友圈也满是楼盘及房企刷屏的喜报，各大网红盘的售楼处的热闹程度堪比旅游景区。

中建璞园PARK现场实拍图

专家们分析，9.24一揽子政策齐发，9.26政治局会议“意外”聚焦经济，9.29-9.30北上广深同步松地产……政策组合拳为市场带来了积极预期，叠加房企全力促销，让楼市“银十”走出了“金十”的节奏。

劲销楼盘的四大特征

值得注意的是，尽管多城楼市行情火热，但市场仍有分化，有不少项目成交反馈冷淡。扫描国庆期间到访和认购较好的楼盘，会发现它们都有一些共性特征。

其一，强劲的产品力，卖点足够多。

比如中建璞园PARK，是整个国庆期间北京特别火的新盘之一，1800+组的到访量，据说火到了看房都需要排队拿号。

中建璞园PARK现场实拍图

红姐在项目现场看到，就连一位业内看盘无数的老师，都已经让其夫人来现场亲自选房了。

而璞园PARK之所以如此火，除了项目推盘节点恰逢政策加持的利好外，离不开其强劲的产品力及足够多的项目亮点。

1.低密

容积率关系着居住的舒适度。容积率越低，代表小区可以拥有更多的绿化面积和公共空间。

中建璞园PARK容积率低至1.2，全部为4-7层的墅质四居室洋房，产品独具稀缺性。

中建璞园PARK项目示意图

有数据显示，朝阳区近5年来仅供应两宗容积率在1.2及以下的宅地，璞园PARK地块是其中之一，另一宗地块也在孙河，但产品总价在4000万+。

而璞园PARK总价约1000万起，不仅是市面上稀缺的低密洋房新盘，而且大部分高端改善型购房需求人群的购买力都能覆盖，抢手成为必然。

2.高使用率

使用率越高，意味着实际使用面积越大，居住体验更为舒适，且分摊到每平米的实际单价越低。

近几年，北京新盘展开了各种“极限卷”，使用率为其中之一。市面上大部分项目使用率突破90%就能引以为豪了。

而中建璞园PARK建面约125、140、160、210平米全户型使用率做到了93%-96%，也是它能够吸引改善型客户的亮点之一。

3.层高优越

在19世纪的维多利亚时期，住宅层高通常在3.5米甚至更高，空间宽敞豪华，象征着财富与品味。而现代社会，层高超过3米的房屋主要出现在高端别墅和定制住宅中，占比很低。

之前很多年，北京市新房层高大多数在2.9米左右。近两年，随着大平层墅质化，开发商“卷”产品力也卷到了层高上，标准层3~3.1米的层高成为豪宅产品的主流趋势。

而中建璞园PARK建面约210平米的四居户型，整体层高已经卷到了3.5米，其他户型的最低层高也达到了3.1米。

中建璞园PARK美学体验馆实景图

层高的拓展，不仅能提升空间的采光、空气的流通，还能实现窗墙比最大化，开阔视野。未来璞园PARK的业主们，可以在室内拥抱更多的阳光、清风和景观。

4.颜值担当

首先，从项目外立面来看，中建璞园PARK大面积使用铝板和玻璃幕墙，通过超大的窗墙比，将园林景观实现窗外景观窗内化；以石材为基座，展现出规整、端庄、典雅的美感；

中建璞园PARK效果图

其次，璞园PARK园林设计以“十里桃花源”为理念，入口“三进制”的归家礼序突出了归家的仪式感；打造“六隐”景观廊道，隐墨、隐山、隐溪、隐林、隐游、隐茶，山石错落、流水潺潺、曲径通幽，让４-７层的住宅犹如是“花园里长出来的大房子”。

再次，户型设计上，璞园PARK所有户型均采用了全明双卫、U形厨房、LDK客餐厨一体化、大落地窗设计，收纳空间足，契合市场主流需求。

最小的建面约125平米的四室两厅两卫，是经典的四叶草格局，客厅面宽约5.3米，边户主卧还设有转角飘窗。无论是客厅面宽还是主卧尺度，都做到了市面上同面积段产品的极致。

建面约140平米四室两厅两卫，是建面约125平米户型的升级款，增加了步入式收纳仓和明窗独立家政间，而且增加了一个设备平台的面积，使用率更高，客厅面宽高约5.75米，比较适合二孩家庭。

建面约160平米的四室两厅三卫，使用率高约96%。南向四面宽，且每个房间面宽不低于3米，客厅还保留了约5.6米的大面宽，做到了极致。四面宽双套房设计，也是市面上同面积段产品里所少见。

建面约210平米四室两厅三卫，一梯一户，入户门为奢阔对开门，山水纹瘤木大门，镶嵌着经过打磨拼接的天然油花贝，折射出绚丽的光彩，大门高约2.8米，3.5米的层高与之气场相合；南向17.5米大面宽，全落地窗设计，北向也做到了全落地窗；整体空间大量使用石与木，浅米色与金棕色，带来松弛、典雅、低调、从容的平和气韵与艺术感。

中建璞园PARK美学体验馆实景图

5.配套先行

在璞园PARK住宅地块南侧，一同出让的还有一个公建地块。开发商中建智地创新思维，把公建区域变成了项目的延伸空间，规划打造丘谷花园，让璞园PARK成为北京花园城市建设的一块重要拼图。

占地约1.8万平米的配建公园中，有约2千平米的水面，夏日是荷塘，冬季为冰场，水边还规划一个类似阿那亚的网红建筑水岸礼堂，还规划有一个约3千平米的阳光大草坪。

中建璞园PARK配套地块效果图

在公园之上，规划打造了公园式商业，南侧还有一个约5600 平米的社区综合运动场馆，东侧则是康养中心和社区医院。

据悉，商业部分将落地中建智地旗下自有商业品牌鲲熙汇lomo，且目前京城最美书店PAGEONE、骑意SPECIALIZED闪电骑行服务体验中心已签约入驻。

就在刚刚过去的国庆前夕（9月29日），丘谷花园已正式开工，预计一期工程交付会早于璞园PARK交房时点。

中建璞园PARK配套丘古花园开工现场图

配套先行，不仅展现了开发商的硬核兑现力，及深耕区域的信心，也为购房者拉满了置业安全感。业内也纷纷将璞园PARK誉为“家门口的阿那亚”。

此外，公园南侧的教育用地，白家庄小学和北京八十中两所名校已经确认落地。八十中为“朝阳六小强”头部，2024年高考清北录取人数排名北京全市第九/朝阳第一 。

其二，地理区位出色。

还以中建璞园PARK为例，其所在的孙河板块是北京唯一一个先整体规划再开发的纯高端低密住区。2012年被中央别墅区纳入，首块土地入市后迅速蹿红，成为北京顶豪人群置业首选区域。

中建璞园PARK区位示意图

经过多年的发展，如今孙河板块的高端配套已经很完善。有顺义排名第一的顺义国际学校(ISB)，以及鼎石、伊顿等知名国际学校；天安假日高尔夫球场、罗红艺术馆、天星调良国际马术俱乐部等高端休闲资源在周边汇聚。

可以说，璞园PARK所在区域自带高端基因。并且璞园PARK所在的孙河前苇沟组团，距离望京仅约7公里。待2024年底京密路改造工程如期完成后，从璞园PARK通往望京、国贸等商圈将更为便利。

出则繁华，入则静心。璞园PARK犹如镶嵌在温榆河生态走廊浩瀚绿海中的一颗珍贵璞玉，新政后受到高端改善人群的追捧在预料之中。

其三，价格足够友好。

中建璞园PARK销售指导价为7.98万元/平米，允许上下浮动8%，此前市场预估开盘价会有优惠，但项目目前认购火爆，开发商也许会调高售价预期。

但即便是顶着指导价开盘，相比于产品力，璞园PARK也算是价格足够友好了。

首先，对标中建宸园10万+豪宅奢装标准，璞园PARK每平米装标约1万元，含在7.98万的销售指导价中，产品超配也相当于给购房人提供了实惠。

其次，璞园PARK户型使用率高至93-96%，对比市面上其他使用率较低的楼盘，相当于售价也“优惠打折”了。

其四，开发商品牌实力强。

中建璞园PARK的开发商——中建智地，为央企中建一局集团旗下的房地产业务统一营运平台。近3年来，销售规模和排名保持逆势增长，在北京市场已进阶头部。

据克而瑞发布的数据显示，2024年1-8月，中建智地以77.03亿元的权益销售金额位居北京房企TOP5。

来源：克而瑞地产研究

另据中指院最新发布的数据显示，2024年1-9月，中建智地以109亿的权益拿地金额位居全国房企TOP10。

国庆假期期间，除了璞园PARK到访及认购火爆外，中建智地开发的北京宸园于9月28日取得预售证后，认筹同样火爆。据项目方发布的海报，国庆五天新增认筹118组，取证七天认筹已过半。

另外，中建璞园也是朝阳热销标杆。据克而瑞数据，今年8月，中建璞园以4.25亿元的销售金额位居北京主城区榜首，同时成交套数、成交面积、成交金额蝉联朝阳区第一。

楼市超预期反转能否持续

“银十”开局超预期，业内预计新政还会继续显效。

中指研究院研究副总监徐跃进认为，核心城市楼市回稳态势明显，如四季度政策持续发力、经济加快复苏，核心城市楼市或将筑底企稳，全国楼市企稳亦可期。

多家研究机构亦认为，虽然当前未见房价有明显的提价趋势，但可明显感受到市场情绪正在被政策及预期点燃。头部房企国庆期间销售普遍有显著增长，特别是高端项目表现突出。

但机构们同时提醒，如何去库存、如何修复楼市基本面，依然是止跌回稳的关键。

而要想楼市量价真正止跌回稳，还需期待财政力量再发力，如在存量房收储、回收闲置用地、财政补贴等方面政策支持落地。