四川
经常看见有人分析成都各区域的房价涨跌。
其实，在楼市，其实有一套非常基础但又非常实用的，看短期内的判价方法，就三步！
第一步，对比区域内（小区内）同类型产品户数看二手房的挂牌量，户数越少，挂牌量越多，房价下行压力就越大。
第二步，看区域内（小区内）同类型产品目前的成交数据，成交量是否开始频繁，如果挂牌量高，成交量还很少，那么房价下行的压力会进一步增加。
这两步只需要打开二手房软件，看挂牌量，看成交情况，在网上就能轻松完成。
如果你想进一步确认，那就是第三步，结合各小区的楼龄，实地去看一下区域空置率。
如果区域的小区交房已经有一定年限，空置率还极高，再叠加上前两点，大概率价格还有非常大的下调空间。
上述三点，其实就是看两个指标：交易价值和居住价值。
卖的人多，买的人少，说明交易价值差。
空置率高，说明居住价值低。
一个房子这两头都不占，降价不是理所应当？
而具体到成都，两头都不占的小区主要就集中在近郊（包括天府新区直管区）和远郊。
我是从2021年下半年开始，就在提醒成都的购房者以及房东，二手房市场方面的一些风险和建议。
特别是天府新区以及其他近郊、远郊的二手房，我是做了大量的风险提示。
（对成都楼市有兴趣的朋友，建议到微信公众号“不鱼说房”看历史文章，里面有很多成都楼市的分析和成都规划信息，很有帮助！）
从最开始提醒大家早点卖，到后期提醒大家割肉也要早点卖。
可以说，很多二手房卖的越早，亏的就越少，但当时很多人认为我是故意黑某些板块或者是小区。
其实，指出部分房产的问题和风险，只是是我基于分析得出的观点。
因为我有相关的楼市知识储备，同时我一直在了解成都购房者的需求和成都楼市的动向，我对市场的理解和对市场变化的反应速度，比普通购房者以及从业人员快，很正常。
不敢说结论性的观点不一定对，但很多分析逻辑是没有错的。
我是看着很多小区，不到一年时间，价格一直降，结果二手房数量从还几十套变成上百套。
甚至一些次新小区，可能楼龄也就才五年左右，小区总共就一千多户，愣是挂了上百套二手房。
晚上实地去看，小区亮灯更是寥寥无几。
这种情况，我跟你说要涨，我不昧良心吗？
而且我今天再说一个以前没有说过的观点。
估计要不了几年，成都的法拍房就会开始明显冲击二手房市场，特别是那些空置率高的房子。
目前法拍房还是一个小众的领域，不像二手房，它没有系统化，规范化的去理顺。
考虑存在巨大信息差和风险，所以购房者目前基本上除了买新房，绝大多数都还是看二手房，少有考虑法拍。
但等未来法拍房数量达到一定阶段的时候，规范化，系统化就会成为趋势，去了解法拍的人会变多，也会逐步影响二手房市场。
现在成都的法拍房可能近郊远郊还不多，但一些投资客多的区域，未来几年法拍房多着呢。
前几年一些投资客扎堆的区域，2020年和2021年把房价炒到高点，导致很多新房“表面笋盘”太多了。
最搞笑的是一些销售、中介觉得自己是业内人士，感觉自己专业的，看见有性价比就想冲，高杠杆也要买，鼓动亲戚朋友借钱也要买。
想着有些房子便宜，自己囤着，然后高价卖就能赚。
结果前几年限售，特别是对网红盘，直接限售五年。
关门打狗。
起初看价格涨了，因为限售，看着自己的纸面财富涨，洋洋得意，但等能卖的时候，很多盘是眼睁睁看着二手房价一步步下跌，甚至跌破开盘价。
以为自己能高价卖出去，结果自己卖的就是高价，被套到最后，高杠杆之下还不上钱，就得上法拍。
最后还是说一下我个人的建议：
满足我文章开头三个条件的房子，能早点卖就早点卖，想要止跌，起码在我看来，还早的很。
别觉得自己卖出去没保本就不想卖，还认为等等能涨起来。
卖房的价格和购房的成本，毛关系没有，你买贵了没理由让后面这个买家来买单。
前几年成都楼市火爆，高位套现的那批人，他们也不会因为早期买入价格便宜，就贱卖。
愿赌服输。
如果一个房子降价还卖不掉，只能说明降得还不够。
长痛不如短痛。
有时候，看似在不甘与叹息中割肉离场，实际上是通过让利，尽快转移风险，现在的低点，可能是未来的高点。
这些表面上的让利，实际上是以退为进。
房子的持有成本很高的，资金占用成本，利息成本，物业成本……
赔钱的水泥盒子，还真想留着当传家宝啊？
至于哪些地方是你们认为三点都占的，评论区可以聊聊！
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