存量房贷利率调整落地！为什么有的没降到3.3%？

从10月25日起，大部分存量房贷将完成批量调整。借款人可通过贷款银行的指定渠道，查看利率调整结果。部分中小银行完成调整的时间可能会略晚，总体预计于10月31日前完成。

具体而言，符合条件的存量房贷利率调整为LPR减30个基点，预计存量房贷利率平均下降0.5个百分点左右，总体上，将节省借款人利息支出1500亿元，惠及5000万户家庭、1.5亿人口。

按照最新一期LPR报价计算，存量房贷利率调降后将达到3.30%水平，然而有不少网友表示自己的房贷利率并没有降到这个水平，背后原因是什么？

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存量房贷利率降幅累计可达1.45个百分点

长期以来，存量房贷利率较高一直是社会关注的焦点问题之一，尤其是在经济增速和居民收入增长放缓的背景下，高房贷负担成为了许多家庭的一大压力来源。

9月24日，中国人民银行行长潘功胜在国新办新闻发布会上宣布下调存量房贷利率，进一步降低借款人房贷利息支出。

9月29日央行发布公告，并指导市场利率定价自律机制发布倡议：各商业银行于10月31日前统一对存量房贷利率实施批量调整。根据此次倡议，各商业银行调整的存量房贷包括首套、二套及以上，利率调降至不低于LPR减30个基点，且不低于所在城市目前执行的新发放商业银行个人住房贷款利率下限（如有）。

10月12日主要商业银行发布操作细则，明确调整时间和调整方式。

就个人、家庭而言，房贷利息减少带来收入实实在在的增加。例如，在北京购房的某借款人，100万元、25年期的等额本息房贷利率是4.4%，利率调整以后变为3.55%，每个月可节省月供469元，总共节省利息超14万元。考虑到今年5年期以上LPR累计下降0.6个百分点，房贷利率跟随LPR重定价后降幅可达到1.45个百分点，利息还将节省更多。还款压力减少，借款人可支配收入增加，可用于满足更广泛的消费需求。特别是对年轻家庭来说，能够缓解支出压力，增强消费信心。对个体工商户而言，贷款成本的降低还能为经营提供更加充裕的现金流，节省下来的资金有利于促进扩大经营规模。

降低存量房贷利率同时也有助于房地产市场止跌回稳。存量房贷利率下降后，购房者对买房后新老房贷利差继续拉大的担忧有所减轻，可以释放刚性购房需求，支持房地产市场平稳健康发展。事实上，降低存量房贷利率等房地产政策出台后，近期北京等一线城市新房、二手房带看量和成交量明显上升。据某大行介绍，10月以来，房贷提前还款较政策出台前的9月减少20%。

#02

出存量房贷利率调降幅度为何不及预期？

虽然存量房贷利率调整已经集中落地，但不少网友反映称调整幅度不及自己之前的预期。“为什么我调完后是3.9%？我同事却是3.65%？”“不应该是3.3%吗？为什么我还是3.55%？”在分享了自己下调后的最新利率后，不少网友发现，大家的利率并不一样。

这背后的原因其实是因为每个人的重定价日不同。10月25日的调整只涉及加点数，但每个人的重定价日不一样，由此对应的LPR也可能不同。因此，虽然加点数都是-30BP，但25日集中调整后每个人的利率可能存在差异。例如中信银行在公告中明确表示，“本次利率调整，调整的是加减点值，不涉及LPR取值调整。LPR重定价仍按照原合同约定执行，LPR取值仅在重定价日更新。”

简而言之，大家的存量房贷利率都将降至3.30%水平，而在此之前需要经过两步：第一步是10月25日这次统一批量下调，把大家的加点数统一降为-30BP，但是各自的LPR不变；第二步，到了每个人的重定价日时，再依据前一天的LPR调整。如果5年期以上LPR此后都保持在3.60%的水平，那么在重定价时，存量房贷利率都会变为3.30%。

为了能让更多人快速享受到今年以来LPR下降带来的好处，央行在9月29日推出的楼市一揽子增量政策中也包括了对重定价周期的调整——取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。央行在公告中表示，“自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。在利率重定价日，定价基准调整为最近一个月贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。”央行有关负责人解释，符合条件的存量房贷借款人在与商业银行协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可调整重定价周期，使存量房贷利率及时反映定价基准（LPR）的变化，畅通货币政策传导。

不过从落实情况来看，银行还没有落实重定价新政，这意味着存量房贷利率降至最低水平仍需等待时日。例如，工商银行客服表示，“对于满足条件的存量住房贷款，我行正在金融管理部门的指导下加快制定具体操作指引，后续将支持借款人与银行协商约定重定价周期。”关于操作指引预计出台具体时间，工行客服表示尚未确定。招商银行客服表示，“我行正积极准备有关‘重定价日’重新约定的相关工作，具体安排后续公布。”