北京
房地产市场的积极因素正在积累。
就在上周五大会发布会上，财政部掌门人宣布“6+4+2”万亿元隐债置换大礼包，并预告房地产税收支持政策“在路上”之后，刚刚过去5天，购房税收优化政策火速落地。
11月13日傍晚7点多，财政部官微发布了三部门《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，对契税、增值税、土地增值税进行了优化调整。
业内普遍认为，此次住房交易环节的税费减免，将会刺激改善型购房群体的入市需求，一定程度上会提振楼市交易总量，特别是一线城市楼市交易量。
01利好一线城市改善型需求
首先，我们来看一下，这次出台的税收新政具体有何利好。
地产锐观察根据官方文件制表
其一，看契税。将契税优惠面积标准由90平提升至140平，与此前相比：
首套买90-140平，契税降低0.5pct；买140平米以上不变。
二套买90-140平，契税降低1pct，北上广深降低2pct；
二套买140平以上，北上广深降低1pct，其他地区不变。
对比之后可以明显看出，契税优化明显利好90平以上、140平及以下面积段的二套改善型购房者，特别是一线城市北上广深，契税调降幅度较大。
其二，看增值税。此前政策规定，满2年住房出售免征增值税，但北上广深的非普宅例外，需要征收差额（出售价-原始价）的5%。
而新政明确，待北上广深取消普宅和非普宅标准后，全国统一执行满2年免征增值税。9月末北京、上海已先后预告“适时、及时取消”普宅和非普宅标准，预计将很快会明确。
这意味着，在9月底一线城市增值税5改2之后，此次增值税政策进一步优化，利好北上广深大面积改善型住房需求的交易。
其三，土地增值税。新政明确，各地区土地增值税预征税率统一下调0.5个百分点，并维持土地增值税力度。
业内认为，这会有助于降低房企土征税预征负担，利于缓解房企短期现金流压力。
总体来看，此次购房税收政策调整，受益最大的是一线城市140平以内改善型购买者，可少交约20万左右的契税。同样利好一线城市该面积段新盘的销售。
也有券商研究指出，新房交易主要涉及契税，而二手房交易涉及契税、增值税，预计本次政策对改善型二手房成交量的刺激更为显著。
同时，民生证券研究认为，本次购房税收政策落地传递了两个信号：
一是，从上周五部长“预告”到11月13号的落地，仅过去了5天，表明财政依旧重视地产，尤其是与居民购房成本、需求息息相关的房地产税收；
二是，征税面积标准的上调、普宅标准的取消均指向一线城市——这可能是本轮地产调控的最主要抓手。
02专项债收储有望加快落地
其实，除了购房税收政策外，11月11日，自然资源部发布了《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，同时是财政支持地产政策的落地兑现。
华创证券研究认为，预计土储专项债有望成为4万亿级别的增量政策，而资本市场当前对其重视程度仍不足。
据其测算，2020-2024年地方城投超常规拿地占用资金近4万亿，土储专项债或以“类化债”逻辑，大额释放这部分流动性。
上周五的发布会财政部对“6+4+2”万亿元隐债置换方案做了详细说明。市场普遍认为，地方政府的债务偿还压力及城投平台的债务违约风险会大大降低。
国金证券研究认为，地方政府化债有助于地产链公司经营改善及楼市企稳。待地方政府发行专项债来收储土地、收购存量商品房的政策细则落定，地产的企稳进程会加快。
近期，有迹象显示，地方政府下场“收房”正在提速。
11月7日，郑州发文表示公开征集存量商品房用作保障房；同日，广州发文表示，首笔2.5亿元收购存量住房用作安置房的专项借款资金已经落地；佛山也表示，近期获得购买安置房专项借款11.9亿元。
展望后市，研究机构认为，更多的增量政策正在储备，可能包括降准降息、新一轮消费补贴、生育补贴等支持人口的举措，以及政府更大程度的参与地产收储等。
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