“不得封闭使用”，南京新房方向变了...！

　　2025年南京楼市将继续百花齐放！

　　分化会持续拉开，主城核心区会被进一步聚焦，一些成熟、高潜力板块如河西中-南部新城-雨核-软件谷-燕子矶，新的一年会有少量好地补仓，远郊新城片区供应量还是太大，买房人要慎重！

　　低密宅地将成为主流，上一代豪宅随着 低密叠墅、类别墅产品的冲击价格或面临承压，不排除会迎来补跌；外围区域产品自住可以，投资慎重，房价能否稳住主要看资源落地的速度和人口导入；主城核心刚改产品在新房供应量减少情况下，或能逐步企稳价格回弹，困顿局面会慢慢打开。

　　其中主城几幅低密地，要引起重点关注 。 从进展看，有的地块规划已出，有的已经确定合作房企作，还有的基本敲定入市时间：

　　金基城东G02、龙江金基G16、老门东中堃G10、小行金基G12、绿城鼓楼滨江G51、颐居安德门G79、江心洲中堃G50、奥体建设永初路G11、江核杭州滨江G23、以及本月要竞拍的麒麟科创园G98和小桃园G96。

　　这些地块作为各个片区的优质供给，存在几个共性点：

　　1、容积率在1.5以内，最低只有1.01，低密改善占主流；

　　2、主城核心区/潜力板块，周围新房断档，好项目稀缺；

　　3、楼面价都有不同程度的回调，可以让房企大胆放手做产品；

　　下面就具体一块来看看。

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　　老门东中堃G10地块

　　近日，中堃老门东G10地块规划方案出炉，效果图同步曝光。

　　这块地关注度高一是地段核心，二是产品稀缺，三是本土房企操盘，有一定口碑；

　　这幅地块位于城南历史城区门东地区，紧邻地铁3号线武定门站。地块体量较小，用地面积为10926.19㎡，容积率仅1.2，是城中难得一见的优质低密度地块。

　　这也2024年上半年南京土拍zui火的一块地，25轮竞价，溢价率达到20.42%，最终被中堃置业以4.6亿斩获，成交楼面价35084元/㎡。

　　这块地体量不大，容积率1.2，限高12米，总建面约2.88万方 （其中地上建筑面积约1.31万方，主要功能为住宅、物业用房及其他配套用房等；地下建筑面积约1.57万方，主要功能为配建停车库、人防设施及相关配套辅助设施。）

　　规划显示，项目将打造5栋4层住宅及相关配套，也就几十套房子，猜测会有顶底跃，加上低密，靠近秦淮河、夫子庙等主城核心地带，未来居住舒适度较高。

　　此外，片区上一次出让土地要追溯至2017年，中冶锦绣珑湾现房，距今已有7年；附近二手房雅居乐长乐渡联排别墅，产品也较为久远。

　　中堃G10地块的入市，将为主城高端改善提供更多选择。

　　从效果图看，外立面以灰色为主色调，与老门东的整体风格相得益彰，再搭配以大面积的玻璃，古朴中不失现代感。顶层打造有挑空露台，上面种满了绿植，且已注明“不得封闭使用”。

　　价格方面，有猜测说单价预计突破8万/㎡。参考区域内目前在售的越城天地，均价6.9-7.4万/㎡，G10地块单价破8也是有可能的。

　　中堃置业在南京名气虽不如金基大，但创立的中堃置业的人正是金基前总经理徐波涛徐总，其首子江心洲的Garden19丨贤坤花园，低密洋房，实景准现发售，5.84万/㎡的销许均价，11月一次性推出全部房源，市场反馈较高，目前仅剩少量房源在售。

　　有了Garden19丨贤坤花园大卖后，中堃置业在主城知名度打开，收获一众老业主拥趸。截止当下已有三幅地在握，分别是老门栋G10和江心洲G50，企业有持续深耕做强做大的决心。

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　　金基珑樾府

　　前段时间，鼓楼龙江金基G16公布案名为：金基珑樾府。

　　地块体量较小，容积率1.5，计划打造3栋楼，分别是2栋16层小高层、1栋8+7层洋房，共86套房，带大露台，小区内规划了人工湖景。

　　户型面积约147、180㎡，已经流出▼

　　这个盘根本不愁卖，地缘客非常多，距离（在建的）地铁9号线“管子桥站”约400米，放风价6.5万/㎡，预计在年后3月份一次性全推。

　　据悉，金基珑樾府所在地块于2024年7月拿地，是当时争抢最激烈的地块之一，竞拍了41轮，最终被金基拿下，成交楼面地价32570元/㎡。

　　该项目位于鼓楼龙江片区，是龙江片区近7年首次推出住宅用地，项目附近有苏宁广场、中海环宇城、新城市广场等，配套相当完善。

　　龙江也是南京优质教育资源扎堆的地方，从幼儿园到高中一应俱全，周边有凤凰花园城小学、芳草园小学、银城小学、汉江路小学、鼓楼实验学校、金陵汇文、二十九中等。省人医、省中医等三甲医院，机关事业单位众多，从项目到这里都不远。

　　除此之外，两个月前，位于紫金山脚下的金基G02地块规划也公布，定位低密高端洋房社区。

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　　金基城东G02地块

　　地块位置优越，距紫金山约900米，且紧邻地铁站。项目占地面积约68364㎡，容积率仅约1.1，限高18米，规划31栋4-5层低密山景房，金基的产品向来不便宜。

　　产品打造第四代住宅，效果图惊艳▼

　　户型上，项目为两梯两户，主力建面约165-405㎡。

　　其中，平层户型建面约165㎡、185㎡、230㎡，顶跃户型建面约257㎡、325㎡，底跃户型建面约283㎡、381㎡、405㎡。

　　园林方面，项目采取九宫格，打造“三轴五园十六院”的景观体系，实现户户观景。

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　　鼓楼滨江G51地块

　　G51地块在今年11月28日土拍中，历经2轮竞价，被绿城摘得，成交楼面价约20165元/㎡。 前段时间传出消息，该地块将由绿城和金基合作开发。

　　地块紧邻金基皓樾府、江望润府，占地约3.7万方，容积率仅1.05，建筑限高24米，可做洋房，也可以做叠墅。绿城、金基两家房企本身就自带光环，又是实力派房企，这次两家首次联手，究竟会给市场带来怎么的产品，外界都很期待。

　　地块临近在建的地铁5号线“方家营站”，紧靠拉萨路小学方兴校区，交通出行便利，医疗、商业等功能配套齐全，一线滨江景观资源丰富。

　　板块内近10年来仅出让5幅住宅用地，其中滨江核心区仅出让2幅地块 （江望润府、金基皓樾府） ，板块内新房供应一直十分稀缺。

　　据悉，除了本地块外，未来3年鼓楼滨江暂无可出让的住宅用地。

　　此前区域内，多个商品房开盘均受到热捧，二手房也是主城少有的坚挺板块，地缘改善需求旺盛，自住+学区置业家庭众多。此次金基+绿城联手，相信会给鼓楼新房市场注入新活力。

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　　金基小行G12地块

　　该地块在2024年6月30日土拍中，被南京尧智汇科技产业发展有限公司底价摘得，楼面价约19311元/㎡，是小行片区首次推出的低密度住宅用地，容积率只有1.2，目前规划还没出。但由金基打造，产品差不了。

　　地块一路之隔即万科朗拾二期，仁恒城市星光、南师附中雨花台学校，与河西隔着一条凤台南路，近地铁10号线“小行站”，软件大道、雨核等商圈、产业配套可以共享，接棒越秀天和，承接来自河西、南部新城的高端客群外溢。

　　这块地优缺点明显，缺点紧挨着高架，城市界面不如雨核静谧，优点金基开发，自带光环效应，周边仁恒、万科、越秀等房企已进驻，生活氛围逐渐形成。

　　区位上，到河西、软件大道都不远，小板块内没有安置房，且南师九年一贯制学校就在北侧，后期上学会非常方便。项目适合在河西、软件大道城南一带工作，有强烈的书包需求，且预算五六百万左右的家庭。

　　所以2025年你会看到，金基会有四家新盘制霸南京，豪宅市场占比半壁江山，东南北都有分布。

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　　颐居建设安德门G79地块

　　时隔6年，城南安德门等来宅地上新。

　　此次出让的G79，由安德门组团地块中的地块三、四组合而成，总建面约77713.99㎡，容积率仅为1.478，大概率做洋房。

　　项目地价不高，拿地价仅19302元/㎡，未来房价预计在4万/㎡左右。

　　地块紧靠1号线、10号线交汇点安德门站，华为、中兴、vivo等通讯产业集中，客群纯粹，计划在今年二、三季度入市。

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　　河西永初路奥体建设G11地块

　　竞价47轮，竞价时长超50分钟，最终被南京本土国企奥体建设以总价17.4亿、楼面价43888元/㎡收入囊中，创造了南京土拍历史上的第二高价地。

　　这是这么多年，河西南第一次拍1.01超低密度的土地，建筑限高35米，可打造河西不可多得的联排和新一代洋房住宅的极致组合。

　　地块距地铁S3号线“平良大街站”仅约450米，交通便捷。5月份投用的小米集团华东总部、在建的阿里巴巴江苏总部都在项目附近。这些将与北侧的河西金融城共同为地块提供丰富的高净值客群，未来房价充满想象。

　　目前地块暂未传出动态，上市时间待定，如果上市也要在奥体建设河西被动G88项目之后了。

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　　江心洲中堃G50地块

　　G50地块，就在中堃的GARDEN19|贤坤花园北边，楼面价3.07万/㎡，与隔壁贤坤花园地价相当。 目前贤坤花园已经全部推出，半数房源单价超6 万/㎡，网房显示130套房已经卖了1110多套，只剩最后12套。

　　而G50地块容积率，比贤坤花园（容积率1.5）还要低，只有1.05，未来会带来舒适度更高，更纯粹的院墅产品。

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　　江核隧道口滨江G23地块

　　此前杭州滨江在南京开发过滨江嘉品，在浦口城南中心。

　　这块地本身的素质也不错，位于江核中央商务区，一路之隔即为2024年5月底开业的山姆会员超市，西侧为东方万汇城综合体商业，周边还有虹悦城、金盛田等多个综合体商业，生活氛围浓厚。

　　容积率只有1.6，限高60米，地价17209元/㎡，可以打造洋房+小高层产品。 滨江集团作为杭州一哥，被 誉为豪宅专家，之前的城南中心的滨江嘉品，交付品质也是非常不错的。

　　除了这块地，滨江核中核G13地块，规划图已出，G13地块容积率2.8，网传户型建面约140㎡，168㎡，188㎡，具体等开发商公布。

　　两块地都将由杭州滨江来设计，其中滨江G13地块将率先启动。

　　从效果图来看，G13地块共规划6栋楼，首层全部架空设计，中央景观带滨江特色蓝宝石水景，南侧立面配大面积落地窗，户户带露台，辨识度很高，高层能看到浩瀚的长江。

　　2022年11月10日，江北核心区G13地块经过1轮竞拍，最终被新居建设以13亿元底价拿下，楼面价为22666元/㎡，该地块未来售价不限价。2023年6月，滨江集团集团竞得江核G13地块35%权益，将合作开发该地块。

　　滨江G13位置极其优越，是江北核中核宝地，北侧是七里河大街，东侧是滨江风光带，距江边400米，滨江操刀+四代宅+江景资源，这块地具备较大竞争优势。

　　此外本月要出让的麒麟科创园G98，和鼓楼小桃园G96，容积率都在1.5以内，最低只有1.25，其中G98项目，大概率为区域内中科系及附近工作的青年人才提供，小桃园G96不出意外应该还会是金茂拿。

　　客观说，好地段的好房子，以前遥不可及，但在2025年低密产品会陆续登场，有些项目价格可能还不高，如果你有换房改善需求，今年真的可以好好选了。