起底万科当下局面

这是雪贝财经第366篇原创文章

作者：刘利平

在2024年四季度，万科距离发生公开债违约曾仅有一步之遥，准确地说，是几个小时。而几乎轻而易举地就能制造中国房地长行业这一惊险历史事件的是某三线城市的一家区级地方法院。

事情是这样子的：在万科一笔公开债兑付的截止日，当万科的财务部门将资金转账至指定账户时，他们发现公司这一账户里的资金竟然已经被全部冻结。紧急查询之后，万科才发现有一家与其存在诉讼案件的公司向法院申请了财产保全。而相关诉讼案件中涉及的资金规模仅为一千万元左右，但其申请冻结的金额超过了7亿元。

当时，留给万科的时间只有几个小时，如果按照当事法院的解冻程序，万科这笔公开债必将在第二天无法及时兑付，触发历史性的违约。毫无疑问，这对已处于泥潭中的中国房地产行业将是一次节点性的重大打击。

在此紧急情况下，万科只能求助于相关部门以及银行机构，而后者最终从最高法出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中找到不得超额冻结的相关条款，才得以依法紧急解冻这部分资金，避免了违约事件的发生。

我之所以列举此例，是它一再证明了，这世界显然并不是如同我们所认知的那样精密运转，而是处处充满着混乱与敷衍。就像即便我们认为中国房地产行业已经恶化到如此境地，信心确实已经比黄金还要珍贵时，那么一切都应该是经过周密筹划，一切重大事件的发生都是经过了推演，并为不同结果准备了不同预案。

万科是中国房地产行业一杆旗，很长时间内，它是中国最大的地产开发商，也可能是世界最大的地产公司。

那么何为一杆旗？就是在中国关于这个行业的大多数考量与评价维度，都是以其为标杆。2024年是万科成立的第40年，如果说在顺周期里，这家企业代表的是公司治理、战略、经营稳健性、业务开创性、企业品牌与公司文化等维度的高水准；那么在逆周期里，它代表的就是信心与风向。

万科更大的意义是，其发轫于中国房地产行业完全市场化，兴盛繁荣皆源于市场，如果以1998年为始，也不过短短20几年。而在这20几年的大多数时候，万科所代表的是中国民营房企的空间和所能演进的方向。就像娃哈哈集团一样，从股权结构上看，万科从来都不是一家纯粹的民营企业，但从管理团队、企业运营机制等方面，它从来都是一家民营企业。

相信市场与投资者都不能将万科归类到国有企业。试问，有哪一家国营房企会被长期诟病拿地能力不行呢？万科的第一块地是通过招拍挂出让获得的，在协议出让依然占主导地位的时代，万科的地价成本比协议获得土地的企业要高得多，哪一家国企会如此呢？

所以，万科如若退场，代表的将是中国房地产行业某种时代的结束。

何为退场？不是以它会否发生公开债违约为标志，而是以它会否继续以一家以民营房企机制运营，会否以混合所有制企业性质继续存在，至少是以这个家企业的管理者任命是否还是由董事会决定，抑或是由上级主管部门或相关部门来宣布。

而当这种力量退场，也意味着充分竞争的市场与机制、基于市场进行资源配置在这个行业会否继续存在。房地产行业在过去数十年占据了中国整个社会最大比例的各类资源，称其支撑了国运繁荣也并不为过。

本文无意高谈阔论，但万科的命题似乎已经到了很快要见分晓的时候。不必等到万科会否发生公开债违约。很大程度上，账目已经摆上台面，算起来并不复杂。源头活水来源于市场销售与资产出售，这两者在一季度能否带来规模性的资金至关重要。如若规模庞大的预售资金的使用机制可像过去一样调动，或可解燃眉之急，但寄托于地方政府有“大局意识”恐怕并不现实。

是任由万科发生公开债违约，还是出手相救，由更高层面部门来协调资源帮助万科渡过难关？某种程度上代表着监管层的意志，这很重要。但是，更具观察意义的事情是另外两大维度，而这两件事在16日分别出现在两大新闻中。

第一，即公司核心管理团队的稳定，或者说董事长及总裁会否稳定。万科已成立40年，掌舵这家企业的管理团队可以分为王石时代与郁亮时代。王石时代经历的整体是顺周期，而郁亮接任董事长一职的2017年，实际上也是整个中国房地产行业的分水岭。

祝九胜是郁亮上任后任命的第一任总裁，在当时出乎外界意料，而祝虽为万科总裁，实际主要负责的是万科投融资、资金调配等方面的事宜。在过去数年，其对万科的重要性如何倚重都不为过。

所以，当媒体16日晚间报道其“被公安机关带走”时，如若属实，对于市场、投资者以及万科的稳定运营会带来多大的不确定因素，如何夸大都不为过。

那么权衡利弊之下实际上代表的是有关方面做出了一道选择题。当然，“被带走”的描述过于笼统，“被带走”并不代表着即被公安机关采取强制措施。而祝九胜在几个小时后就更新了朋友圈，很大程度上证明自己已经可与外界正常沟通、正常履职。

这一风波的个中曲折及结果很大程度上代表着监管层对管理层依然报以信心。

万科过去多年在战略上犯的错误，郁亮已在股东大会上数次公开做过总结与反思，这并不是什么秘密。但实际上对其业绩和资金面影响最大的是“两集中”政策出台后，2020、2021那两年万科拿了一些高价地。苦于当年包袱的何止万科一家？

如果对中国房地产行业以成败论英雄，显然对所有的从业者是不公平的。如果将公开债违约定义为失败，民营房企不会有幸存者。

第二、16日，媒体也报道了另一则新闻，即“万科公司或将面临接管改组”。从我了解的情况看，这一描述并不属实，至少是夸大其词。属地政府为当地重点企业或是可能出险的企业成立专班已是常规举措，这与恒大集团债务危机以及海航集团重组而成立的政府接管组是完全不同概念。

而深圳政府为万科成立专班当前阶段的工作任务是在万科筹集资金、处置资产、危机处理等方面发挥沟通和协调资源的作用，更多的角色是“服务”，而非“接管”或“改组”。

况且，万科目前阶段既未发生公开债违约，也未发生住宅项目烂尾问题。作为一家在深交所及港交所两地上市的正产运营公司，“接管”与“改组”显然无法可依。

当然，万科的2025年不会平静，也难以轻松应对。此时，“不在冬天砍倒一棵树”和“不被大风刮倒”对于这家企业都很重要。