“老破小”是2025年成都楼市的新变化趋势！

如果说，2025年成都楼市的新趋势。

我认为以前被成都购房者嫌弃的“老破小”，从2025年开始会越来越被关注且接受。

“老破小”会在2025年之后，成为一种购房新趋势，会有一批低预算的购房者，把主要的购房目标放在“老破小”上面。

前几年在我的成都楼市分析观点里，一直不太建议“老破小”。

主要基于五个原因，但这些影响因素现在都发生转变。

1、有选择的情况下，成都购房者偏向买新不买旧，90后购房者对高层住宅的接受度更高。前几年成都新房不像现在清一色高单价高总价。当时核心城区类150万以内的新房，近郊核心且近地铁区域120万以内的新房也有不少，加上90后更青睐高层，所以“老破小”并不被待见。

但现在新房已经普遍改善、高总价化，从目前成都土拍趋势看，未来改善、高总价化会更明显。好点的位置，几十万，一百多万几乎没新房选择空间了，甚至品质好点的次新房选择空间都很少，对于预算不高（几十万，百万出头预算）有位置或面积需求的购房者，就品质差的高层和老梯步房可以选。比起品质差的高层电梯房，一些更老的梯步“老破小”舒适度反而更高。

2、受限购影响，购房者珍惜购房资格、刚需资格。以前买房不仅有刚需资格、普通资格之分，还有套数限制。购房机会很重要，老破小对很多购房者来说只是过渡房产，以前大家不愿意浪费资格，导致老破小的需求锐减，流动性变差就是必然，但现在成都已经不存在资格的问题了。

3、曾经的购房者，买房考虑投资的较多。以前大家投资，喜欢买新不买旧，经过了几年成都楼市疲软，大家购房逻辑从“增值投资”转变成了“居住消费”。以前大家买房从投资角度考虑，老破小自然不算是优质选择，但现在从自住性价比角度出发，老破小的低价高配套优势就很突出。

4、以前成都的治安环境需要依赖小区安防。以前可没有现在安全，前几年我调研了很多购房者，他们当时买房还是要考虑治安环境的，一些集中的老旧街道小区，没有太好物业条件的老小区，很多购房者由于担心安全问题是很少会考虑的。而现在成都的整体治安情况已经好了很多，治安越来越好，大家在这方面的顾虑自然也就越来越少。

5、以前成都是城市扩张阶段。城市扩张阶段，更多的资源和目光都在新区新城建设上，很多老旧小区、街道在那个时候更新优化都很缓慢，居住环境是一个老大难的问题，要不然前几年也不会出现那么多人说新区崛起老城衰败。而现在成都已经过了城市扩张阶段，进入到城市更新阶段。目前的发展阶段，对老社区、小区必然是利好。类似加装电梯、管线更新、绿化升级，都在让老小区居住体验提升。

（特别说明一下，我这篇文章说的“老破小”指的是老梯步房，同时不涉及特殊的学区问题，只单纯讨论单价、总价不高的老破小。）

前些年，成都的“老破小”和我以前分析的大差不差，在成都楼市的表现并不好。

但由于不利因素的改善，未来可能真的需要重新审视成都的“老破小”。

不管大家认为“老破小”好还是不好，都必须要接受一件事情，就是以当下成都的楼市环境，老破小逐渐被预算有限的购房者接纳是趋势，因为成都有太多预算一百万出头，甚至是预算几十万的购房者了。

买房从来不是用一个标准去衡量所有房子的好坏，我们还得考虑预算和购房者自身的需求，考虑房子值不值得买的关键，是在你预算范围内，它是不是最好的选择。

在我的分析看来，既然未来越来越多的成都购房者会开始考虑老破小，买“老破小”会是一种趋势。那我就想给读者讲一讲，如果你要买老破小，应该怎么选。

看似便宜的“老破小”其实是最容易买错的。

首先就要记住一点，成都老破小的价值本质是“用金钱换空间，用时间换便利”，以牺牲部分硬件条件为代价，换取核心区位的稀缺资源和生活便利度。

所以买老破小就一句话：除自身工作通勤原因以外，尽量考虑配套成熟的核心城区“老破小”，尽量规避非核心城区老破小。

我们买房看竞争力，是看它背后的稀缺性。

成都12个区、3个县，代管5个县级市，每个区县都有自己的早期老城，而每个老城都有自己的“老破小”。但你们回想一下，每次提到“老破小”大家想到的，是不是都是核心的五城区？

除了五城区建设最成熟，“老破小”数量相对较多以外，最关键的原因是成都流动性高的“老破小”都集中在五城区。

因为“老破小”真的有价值的稀缺属性是位置，而整个成都最有位置稀缺性的就是五城区。

并不是五城区的“老破小”就有竞争力，而是交通位置方便，配套成熟的“老破小”才算是有核心竞争力，只不过五城区很多“老破小”都交通位置方便，配套成熟而已。

（购房者很难真正多角度地去了解成都楼市，建议去微信公众号“不鱼说房”看看，整理了很多专业的成都楼市分析和成都规划信息！）

据不完全统计，成都五城区核心位置老小区周边配套密程度超过部分郊区3倍以上。由于菜市场、社区诊所、小吃店密集分布，消费、餐饮、交通等生活成本可以控制在新区的80％以内。

我认为，能给生活带来便利，能降低生活成本的“老破小”，才能算是优质的“老破小”，也是我觉得成都购房者应该考虑的“老破小”。

所以未来即使“老破小”会越来越受到购房者青睐，成都的“老破小”成交量会相对好起来。

但非核心城区“老破小”因为不具备稀缺性，会继续被边缘化，不只是降价，更多的会是有价无市，流动性极低。

对于想要考虑非核心城区非成熟位置“老破小”的购房者来说，你们真要做好心理准备，是不是真的要买？

同时在要有位置配套的基础上，我给购房者买“老破小”最大的建议就是，你在买之前，要比买新房和普通二手房花更多时间去了解“老破小”内的情况。

第一，买“老破小”最需要注意的是邻居。不同“老破小”的居民结构，差别比人和狗的差别都大。

成都老小区的神人，比你们想象中的多。

买之前别只是简单看楼上楼下有没有捡垃圾的太婆，乱搭乱建的大爷。最好问一下小区保安、清洁，旁边商户，或者是内部住户甚至在网上搜一下，小区里有没有奇葩，了解下小区的居民结构，同时最好抽几天时间早上、晚上这种特殊时间段去小区感受一下，有没有异常情况。

很多人可能是没遇到过，两口子经常半夜打架砸东西的，在家养鸡鸭的，喜欢凌晨就起来开嗓搞音乐健身的。

第二，看社区内的维护情况。不是简单看一下干不干净，很多人觉得小区干净，就可以了。

实际上干净只是表面，更多要看小区的秩序。比如看停车情况、违建情况等等，从我这么多年了解成都老小区的情况看，但凡没得秩序的小区，吵架扯皮的事情绝对多的很。

第三，看可改造程度。现在成都很多小年轻流行“老破小”外焦里嫩，就是小区看起来老，但房子内部全新现代化装修，住起来也很舒服。但很多人忽略了小区本身的水电线路、燃气管道、光纤网络情况，是不是满足自己的改造需求，所以买之前一定要做好全面的功课。

相关要注意的其实还有不少，只有你们自己去实地多看多了解才能清楚。

不要觉得“老破小”只要便宜，购买前就忽略了去多了解，买“老破小”要的是花小钱办大事。

“老破小”可以买，但更需要你们谨慎买。