北京
万科，又双叒叕要还钱了！这次能不能过关，我们拭目以待。
第三笔债务来袭：万科又双叒叕要还钱了
万科又传出来新消息，2月25日，万科即将兑付年内第三笔公开债“22万科MTN003”（金额20亿，利率3%）。至此，2025年开年短短两个月，万科已连还三笔债（另两笔为1月27日的“22万科MTN001”和2月16日的“22万科MTN002”），合计金额70亿。
表面看，这节奏堪比“还债马拉松冠军”，但别急着鼓掌——万科全年待还的公开债规模高达326.4亿，且2024年刚亏了450亿，账上现金仅剩797亿，负债却逼近万亿。
能不能如期还债？
这么密集的还债节奏，对于负债近万亿的万科不能说没有压力。它这次到底能否如期还上债，是很多人关心的问题。
十一郎的观点是，短期内，能！
毕竟大股东深铁集团刚掏了28亿“零花钱”救急，国资背书下银行也喊话“全力支持”。但长期看，万科像极了“拆东墙补西墙”的极限玩家：一边卖资产（如转让红树湾项目49%收益权），一边搞Pre-REITs基金（和险资联手盘活长租公寓），一边还要祈祷楼市回暖多卖几套房。
一句话：短期靠输血，长期看造血。
国资化：万科的“速效救心丸”还是“安乐S”？
万科这波危机，国资介入堪称“教科书级救场”——深铁董事长辛杰空降董事会主席，深圳国资委喊话“5万亿资产兜底”，连银行都排队表忠心。但国资化真是万能解药吗？
无论怎样，国资化，有着肉眼可见的好处：
1.信用背书：国资站台，银行放贷不手软，险资也敢投16亿Pre-REITs基金；
2.资产腾挪：深铁接盘项目、注资输血，帮万科轻资产转型（比如厦门长租公寓从“重资产持有”变“轻资产运营”）；
3.债务缓刑：国资“以时间换空间”，让万科不至于被债务压垮。
任何事情都是两面的，光与影永远保持一致。在享受国资化的便利的同时，万科也要承受国资进驻后的疼痛。
很明显，万科目前的风险也相当严峻。
首先是业绩黑洞：2024年亏450亿，卖房毛利率暴跌，靠卖资产能撑多久？
第二是公司管理层大洗牌带来的管理撕裂：郁亮退居二线，深铁系高管上位，昔日“职业经理人帝国”变“国资分公司”，内部磨合恐成新雷；
另外就是大环境的拖累，房产行业下行带来的危机重重。楼市若继续躺平，国资再有钱也填不满万亿负债的坑。
说白了，国资化是给万科插上了“呼吸机”，但能不能拔管，还得看楼市争不争气。
房地产多元发展的时代早已过去，彼时的万科作为行业的龙头，蓬勃发展。而如今的楼市成为了国资的天下，万科也不得不混改。其实，万科的剧本，早被深圳国资委改写了。
万科的故事，已从“民营房企标杆”变成“国资救市样板间”。短期债务无忧，但长期生死仍系于两点：
第一，时代的一粒灰落在个人头上就是一座山。楼市是否能够回暖，是万科是否可以起死回生的最关键因素。一旦楼市回暖，韭菜们愿不愿意继续接盘房子？这也是个问题。
第二个关键因素是万科的资产是否可以盘活。风口之下，REITs、Pre-REITs都是香饽饽，而如今，能否把这些“砖头”变成“钞票”，能否把“不动产”让它动起来，是万科活过来的又一关键。
万科这波危机还没过去，万科是否能最终得救，还是要看能不能重塑自身造血功能，最终，还是市场说了算。
至于国资化，它让万科从“破产边缘蹦迪”变成了“ICU里跳广场舞”——暂时死不了，但想出院？先问问楼市主治医师同不同意。
不过，万科若真挺过这关，建议出本书——《论如何优雅地薅国资羊毛》。
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