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违反强制性规定未必无效
未经消防验收或者消防验收不合格的房屋对外出租的话，租赁合同是否有效，网上有不少对此的回答，许多回答都认定违反规定无效，但事实上这种看法是错误的。
首先，《民法典》规定的合同无效应是违反“法律、行政法规的强制性规定”，而认为无效援引的依据是住房和城乡建设部发布的《商品房屋租赁管理办法》第六条的规定，有“不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的”的房屋不得出租。
但上述规定属于部门规章，不属于法律、行政法规的范畴，而且即使是法律、行政法规规定的“不得出租”也未必就等于无效的结果，在理论上法律的强制性规定，包括“效力性强制规定”和“管理性强制性规定”，只能违反前者才无效，否则并不导致无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第十六条有相关规定。
而没有消防验收或者验收不合格，本质上属于法律对房屋处分人、使用人消防风险防控的要求，对于“强制性规定旨在规制合同订立后的履行行为”的，违反其规定人民法院是可以不支持无效主张的。
其次，在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》这个针对房屋租赁合同司法解释的“特殊法”中，租赁合同无效也只涉及未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，以及违法建设的临时房屋（建筑物），该司法解释并未列举未经消防验收或验收不合格而出租的合同无效。
最后，最高院在2020年一个再审审查案件中也体现对租赁合同有效的认定。
【典型案例】（（2020）最高法民申103号）
该案的涉房屋经过相关政府部门的批准改造，但未取得建设工程规划许可证，而且房屋存在消防、天桥连廊拆除等问题。诉讼中，出租人起诉要求承租人支付欠付租金，承租人则反诉主张租赁合同无效，要求出租人返还已付租金、履约保证金，支付违约金、赔偿损失。承租人最终败诉，因此向最高院申请再审。
最高院在再审裁定书中归纳的审查重点之一是合同是否有效，之二是若有效，应否解除。
在第一个问题审查中，最高院只谈及未取得建设工程规划许可证的问题，而没有谈及消防验收的问题。可见，消防验收问题不应影响租赁合同的效力，这也印证了前述城镇房屋租赁司法解释的规定（该案因涉案房屋经过政府部门审批而被认为同样符合司法解释的规定，合同有效）。
而具体到该案，消防验收问题也不构成“合同目的无法实现”，即不能因此主张解除合同。最高院在裁定书中认为，双方在房屋租赁合同中明确载明，案涉房屋由承租人负责消防安全设施设备升级改造，达到并符合消防主管部门的要求。由此，承租人在已知晓问题的情况下，仍愿意租赁并同意进行消防升级改造，其应承担因相关证照不齐而导致不能通过消防验收的风险。另外，承租人未提供证据证明案涉房屋因消防问题被相关主管部门勒令停止营业。
故承租人主张“因租赁房屋不能办理消防验收，致使合同目的不能实现而要求解除案涉租赁合同的再审理由不能成立，不予支持”。
本文仅供参考，希望对大家有所帮助！
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