广东
有一件事，不吐不快。
最近，关于各地物业管理费降价，物管费“大跳水”的报道越来越多。
如全国多地楼盘给物业费打折，地方政府发文对空置房的物业费给予减免等。
但当理想照进现实，又让人觉得越来越迷惑：广州新房的物管费是越来越高，简直成为一个魔幻的存在。
不仅四五元/平方米·月的物管费比比皆是，9元、10元的物管费也不是没有的。
真是搞得人差点都忘了，到底广州普通住宅的物业服务费指导价是多少…
好吧，我专门截图温习了一下。
”广州住宅物业服务收费新规“2024年1月1日起实行，关于普通住宅的收费标准，还是照旧，即一级服务标准的新建普通住宅前期物业服务收费，实行政府指导价，为2.8元/㎡·月。
这里有几个关键词：
1，一级服务标准，也就是说，普通住宅（区别于别墅）的物管收费是有分等级的，一共五级。最高一级，是2.8元/㎡·月。
△图片说明：2023年版即最新版
2、前期物业服务，指小区成立业委会之前的物管收费。
一般来说，买家购买新房时，要不就是期房，还未收楼入住；要不就是入住时间还不长，基本上还未成立业委会。所以新房的物管费标准，绝大部分实行的就是“前期物业服务”的标准。
3、政府指导价，2.8元/㎡·月的标准从2016年开始就实行，十年来，还是按这个价。
单看这一条的话，清清楚楚、明明白白，广州普通住宅的最高物管费单价不到3元。
但“新规”允许在以下三种情形中，突破2.8元/㎡·月的标准：
1、总建筑面积≤5万㎡的普通住宅，一级服务收费可在基准价基础上上浮不超过20%（≤3.36元
2、超出一级服务标准且经成本测算的，需报价格主管部门核定；
3、交付后由业主共同决定调整收费标准。
好了，科普完之后，问题就来了。
不了解的人一定会觉得现在广州新房普遍实行的都是政府指导价？上述三种“例外”的情形，属于少数？
但事实却是，无论是市区还是番禺、南沙、增城、花都，想找一个物管费是2.8元/㎡·月的新盘都不容易，大家基本都属于“超一级”服务标准的小区。
因为就如属于上面说的第二种情形，物管费超标的都需报批，所以新盘的物管费标准都可以在网上查到。
随便贴几个上来。
至于“超一级”和“一级”普通住宅之间服务的差别，也都有具体的服务内容条款可查阅，随机贴其中一个的一项服务内容对比一下。
这么说吧，我翻了三四十个楼盘，按指导价2.8元/㎡执行的，只有1个；3.1-3.9元的15个，4-5.8元的16个，6-10元的10个。
按8元/㎡·月计算，100㎡的单位，收楼后即使没有入住，一个月光物管费都要花800元，如果刚好买的是150㎡的大平层，每月的物管费就超千元了。
其实，业主对于新房物管费“高收费、低服务”的吐槽一直不绝于耳。但为什么是从去年底开始，物管费降价之风才开始刮起？
最主要还是楼市从“卖方市场”到“买方市场”转变引起的巨大变化，已经从销售端，传递到售后的物业管理层面。
多地对物业费出手，一方面是从民生角度出发，减轻民众的开支压力；另一方面也是想鼓励人们买房，改善住房，甚至投资住房。
如果购房后暂时处于空置状态，但又要一直承担物业费，就会增加持有成本，成为购房积极性下降的一个原因。
又或者，有意改善的买家，为新盘的新设计、新产品所吸引，但面对近10元/㎡·月的物管费，会不会被吓退呢？
那么现在，在广州的新房库存明显高于其他一线城市的情况下，如果还一直允许“物管费刺客”存在，其实对于促销售、稳房价都是不利的。
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