第四代住宅来势凶猛，二手房的天要塌了?

地盘说

交好房子，要革了谁的命？

■撰文 | 李冠乔 ☞ 《地盘》特邀撰稿人

“住宅层高标准将调整为不低于3米”、“2000年以前建成的老旧小区，全部纳入城市更新改造范围”......

两会传来的楼市消息，犹如一枚深水炸弹。这也意味着，楼市要变天了。

过去两年的房地产下行期，不少人遇到最大的问题，就是手里的房子想出手，不仅卖不上价，也很难卖出去。

眼瞅着好房子标准落地，以“第四代住宅”为代表的一批好产品加速入市，高公摊的房子被淘汰的速度只会越来越快。老房子或许会更难出手。

1

赔钱卖不卖？

老刘突然发消息给我：我那房子想出掉，但问了好几个人，都说现在价格和行情都不是太理想，该咋办？

这已经是他第7次咨询我同一个问题了，时间跨度有三年之久。

之前问的时候，我其实都给过明确建议，那就是果断出掉，否则以后会再难卖，尤其是没有更合理的价格预期。

彼时，老刘惜售的心态极为明显，总觉得卖亏了。

©示意图

后来，我的房子出掉了，价格还算理想。我俩同一个单元，老刘的房子比我的还要大20来个平方，他当时的预期是要比我的多卖个50万。

老刘再度问我这个问题的时候，不知道是哪种考虑，我已知他在郑州的五套房，除了两套自用外，其余全部空置。其中有一套还是当年的网红销冠，位置和配置都相当不错。

我问他，你舍得割肉吗？老刘说，我得再评估一下。

老刘这句所谓的“再评估一下”，实际上就是算算账，自己还能挣多少，或者会不会真被割肉。至于说会不会再涨上去，那是有点儿想多了。

但我差不多可以猜到，他这一评估，至少是论季度的。如果他没有看到这篇文章，下一次问我的时候，至少是在今年9月份了。

©示意图

其实，这两年像老刘这样的例子有很多。

面对这样一个复杂的市场，心态挺复杂的。没能在最适当的时机出手，手里的房子几乎成了烫手的山芋。尽管银行方面已经多次下调了存量房贷利率，但他们的目的更在于获得可观的增值。

更可恨的是，房子一旦挂了出去，就会有中介不停给你打电话，告诉你这房子得降降才能出去。假如你同意把房价下调到一个勉强还能接受的档位，他们还会一二再、再而三的打电话给你，说有几个看中了房子，就是价格还得再降降。

这个时候，就算你再次降了价，恐怕也见不到他们嘴里那个所谓的买房人。

就这样，你的预期被一降再降，同时被打击的，还有你的信心。

©示意图

别说，真就有人坐不住，忍不住割肉离场的。这里头，不乏有急着用钱的主儿，也有一部分是被中介忽悠的。

所以，也就能够理解老刘回应我的那句“再评估一下”的内在含义。

其实，对应老刘买入时的房价来说，目前的售价即便是卖不到与我同期的高位，实际上仍然是有一定的获利空间的。

同等质素的房子啊，就怕直接拿价格来作对比，一比，心态就会崩掉。毕竟，出手的时机、环境、对象都不一样了。

©抢到就是赚到的时代已经远去

但从目前的行情来看，尽管心有不甘，老刘的房子还是出掉为妙。毕竟，面对来势凶猛的第四代住宅，就得房率或者说高赠送这一项，就会让许多二手房招架不住。

这个话题，我们此前的文章也多次说过。

比或者不比，结果都是一样的，除非2016年那样的市场再来一遍，垃圾盘都可以鸡犬升天。这，显然是不可能的。

2

买不买？

去年，郑州出台新的建筑规范后，算是给第四代住宅的全面落地加了一道护身符。从随后的拍地就可以窥得一斑，各大品牌房企的奋力厮杀，为的就是在第四代住宅上的近身博斗。

相比传统住宅，四代宅的好处实在太多。从高赠送和得房率来说，就已经迷倒许多人，更不用说内部空间的利用上，甩传统住宅几条街。

成都、西安等开始得早的城市，第四代住宅早已繁花似锦。

郑州的招商林屿境甫一问世就令买房人欲罢不能，中海新摘的司法警官学校地块关于第四代的信息流出，也让许多名单第四代的买房人趋之若鹜。

©招商林屿境实景示范区

包括超总二期、亚星新地块落地第四代住宅，都迅速成为区域最靓的仔。注定，第四代住宅今年会在郑州大放异彩。

我们从前年开始，就在追逐和研究第四代住宅，也自费考察过成都、西安甚至地市的第四代行情，看到了太多第四代产品的优异表现。

比如刚刚去过的新乡润华森林云墅，凭借第四代产品问鼎新乡市单盘销冠，驻马店旭强连续布局四个第四代项目，实现在本地市场的弯道超车……

也曾联合徐辉设计院做过第四代住宅的专题直播访谈，与第四代住宅的操盘手做过面对面的交流。

©联合徐辉设计论道第四代住宅

跟当年访问金沙和冶都一样，每一个优秀的第四代楼盘，我们都流连忘返，希望从中获得更多的成功密码。

随着更多的第四代项目面世，楼市行情将出现不可逆的转向。

开发商或者买房人，无论主动还是被动，都将被第四代住宅完美的覆盖，这是趋势。

前不久，豫园项目一期首个楼栋封顶，向前迈出一大步。

豫园一期卖得超出预期，说明大家对高赠送的欢迎和认可。按照预期计划，这个项目差不多一年后就会出现在二手房市场上，到那个时候，普通二手房还有挣扎的能力和空间吗？

©金投豫发豫园效果示意

更何况，第四代来得这么猛烈，后面的新项目排着队呢。

这也是目前市场上的那些“老刘”们共同面对的难题：要么割肉离场，要么到时候多割一点儿。

不管怎么算计，第四代住宅普及以后，传统住宅注定会被无情地碾压，甚至取代。

3

势如破竹

第四代住宅，仿佛成了大杀四方的杀手锏，迅速蹿红全国，无论南方北方，各地都在出台相应的政策，支持第四代住宅。

有了政策的加持，技术就可以得到相应的延展与突破，新设计出来的房子比着以前着实有着不小的竞争力。

但也有不理解或者不认可， 甚至有故意黑第四代的。这里头，有酸不溜丢的媒体人，也有没做第四代的开发商。

黑的内容不具体说了，理由五花八门，却没有一个能站住脚，甚至有些为了黑而黑，还搬出来外地某第四代交付翻车的案例，试图一竿子打翻一船人。

©好房子被权威明确

越是新事物越是受关注，往往有肯定也有质疑。

第四代住宅的确是太火了，有不同的声音也可以理解，放大第四代住宅的所谓缺点的，一定是从内心里抵触第四代的，要么吃不到葡萄说葡萄酸，要么自己家根本没有第四代。

无论是买房人、媒体还是开发商，怕没有用，黑更没有用。

直面，才是唯一正确的选择。

第四代住宅方兴未艾就遭此毒手，不明真相的吃瓜群众可能还真以为会有这样那样的问题，但你到实地去看看就会发现，第四代住宅真的是太能打了，也真的让买房人得到应有的实惠。

©第四代住宅大露台示意

不是说让所有人都爱上第四代，也会有人图便宜去买普通住宅。但第四代就一定比普通住宅贵很多吗？未必。

关键是在二手房市场的较量上，第四代可是要甩出普通住宅几条街的，而且，这一现象即将得到验证。市场上第四代住宅越多，对二手房的冲击就越大。

这就是那些“老刘”们应该看清楚的地方，以便于即时做出正确的判断。如果真到了存在手里好几年的房子越来越不值钱的时候，恐怕是哭都哭不出来了。

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