重庆
别墅、洋房等改善型物业通常会附赠花园、地下室等空间的单独特定使用权。那么，在实际使用中，业主该如何界定哪些是公共区域？哪些是共有物业？在进行房屋装修、改造的过程中，又该如何避免损害其他业主的合法权益？
基本案情：在共有墙体上搭阳光雨棚被起诉
杨某与苏某均系江津区某小区13幢的业主。杨某与某置业有限公司签订的购房《补充协议》第六条4约定：乙方同意其他购房业主有权独自使用、维护各自所购房屋所属或相关的地下或半地下室、露台等附属建筑物、构筑物。苏某所购房屋带地下室，但该地下室未计入产权面积，苏某对地下室进行了装修使用。
同时苏某在业主共有墙体上进行了开门和开窗，并在墙体上搭建有阳光雨棚。该小区《共用建筑面积分层汇总表》载明案涉小区13幢外墙系整幢分摊。杨某起诉苏某，要求苏某将改造的地下室、外墙恢复原状。
法院判决：损害其他业主权益 恢复原状
生效判决认为，杨某在购房时已经同意其他业主独自使用、维护各自房屋相关的地下室或半地下室。苏某所使用的空间位于其房屋的地下部分，属于其地下室。苏某对案涉空间的内部进行装修使用已经提前获得杨某的同意，且苏某对该地下室内部进行使用并未影响杨某，故对杨某要求苏某对地下室内部恢复原状的诉讼请求，法院不予支持。
外墙属于13幢全体业主共有，苏某在13幢房屋墙体上开门、窗及搭建阳光雨棚的行为破坏了13幢房屋的外墙面，损害了包括杨某在内的其他业主的合法权益，杨某要求苏某恢复原状符合法律规定，法院判决予以支持。
相关法律法规解读
【关联法条】：
《中华人民共和国民法典》第二百三十七条规定: 造成不动产或者动产毁损的，权利人可以依法请求修理、重作、更换或者恢复原状。
《中华人民共和国民法典》第一千一百六十七条规定: 侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020修正）第一条规定：业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨碍物业服务与管理的行为，物业服务人请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等相应民事责任的，人民法院应予支持。
《重庆市物业管理条例》第七十三条第二款规定：
物业管理区域内禁止下列行为：
损坏或者擅自改变房屋外观；
损坏或者擅自占用、改建物业共有部位、共有设施设备。
【专家观点】：
业主在进行房屋装修、改造时，是否存在违规搭建、侵占公共区域和共有物业的行为要就事而论。对于业主共有物业的相对特定部分，在不影响其他业主的情况下通过销售约定等方式确定给相关业主专属使用的，该业主专属使用权利应受到保护。
在约定范围外，破坏共有楼栋外墙进行装饰装修，其他业主起诉要求恢复原状的，应予支持。本判决支持了合理的物尽其用原则，对业主共有物业作出了充分保护。
业主侵占公区的行为涉嫌违反行政管理规定的，物业服务企业、业主委员会有权代表全体业主提起诉讼，要求违法、违约业主停止对公共区域的侵占、恢复原状等。物业服务企业负有提醒、劝阻、协调、上报等义务。同时，由行使监督管理权的有关部门依法查处；构成犯罪的，应依法追究刑事责任。
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