广州南站又可以了？

提到广州南站，一直以来，真是各种声音都有。

有人吐槽交通，有人吐槽洗手间，也有人说匆匆一瞥，直接从地铁进入，每次除了人多，都没看清它的模样……

不说你可能都没觉察，广州南站如今已经陪伴了打工人们15载。

广州南站‌2010年1月30日‌正式启用，这一天也是那一年春运的首日。

为什么今天又cue到了它？

主要是，最近广州南站又有新盘冒头。

01

所以可能去年、前年、大前年…众多新盘都还一直在售，今年新一波又都竞相杀到了！市场的竞争不可谓不残酷。

如果不是我提起，你会想起去广州南站看楼吗？很多人看到这里可能已经想划走了。

不过，这次广州南站新项目本身是有故事的。2024年12月17日，万科以底价28.8亿拿下广州番禺南站商务区三宗宅地，总面积约23万㎡，折合楼面价约1.1万1.3万元/㎡

从2023年开始，广州卖地就基本以市中心地块为主了。

因此，去年底夹杂在诸如员村绢麻厂等天河、海珠区的地块之中，广州南站3宗地块，也算是一份独特的存在。

并且，这次卖地的另外一个特别关注点是，拿地的主角，居然是逆势中万科

印象中，当时的万科不是在卖卖卖，就是在不断优化架构中。这时候居然还一举掏出28.8亿拿下广州南站三宅地，实属意外。

要知道，2024年，万科全年的拿地金额也不过100亿+，广州南站地块已经占了全集团全年拿地总金额的近1/3

万科之所以如此大手笔拿地，更确切来说，应该叫置换。

这三宗地块此前本来就由万科持有，但地块性质为商业用地。

只是先由万科进行退地并获得货币返还，政府收储后，再对三地块进行调规，并重新上架。最后又再次由万科拍地收入囊中。

可以说，看似是万科拿了地，但实际上并未因此支付额外的资金。（这种模式近期在广州时有出现。广州本地国企越秀地产此前也曾退出番禺区的一宗地块换取50.03亿元的“地票”用以在番禺区拿地。）

说起来，万科也算是最早重仓广州南站的一批发展商了。

早在2011年，万科广佛公司与石壁一村、石壁四村签订了合作协议。并在16-17年前后拿下广州南站片区的15宗商业地块，总建筑面积约126万㎡，占据南站核心区约1/4面积。

后来，地块被开发为集办公、商业、公寓等为一体的“万科世博汇”项目。

截至去年底，这15个地块的70%，已经开发完毕。包括去年底开业的南站首个街区商业“喜街”，其实就是其中的裙楼商业部分。

那么剩下的30%呢？

它就是万科去年底拿下的三宗宅地了。

现在项目案名也出来了，叫做万科檐屿城

02

在2017年楼市高温不退的火爆期，广州推出了“330新政”，其中有一条从北京抄来的作业：商业性质的公寓禁售个人，销售对象只能是法人单位，通俗说即是公司。

除此之外，新政还有一条内容规定，开发商新报建商服类房地产项目，最小分割单元不得低于300㎡。

在当时住宅还严格限售的时代，新政一出，可谓是马上给火热的公寓市场浇下一盆透心凉的冷水。

这对于当时以小面积公寓散售的万科世博汇而言，打击也可想而知。

不得不说，万科早年拿下15个地中，最后剩下这3块没有开发，与此是不无关系的。

说回项目。

“檐屿城”这一产品线，之前在广州还未出现过。

我专门搜了一下，万科在徐州的“檐语间”项目长这样。未来会不会是类似风格，还不得而知。

不过有两点挺有趣：

1、虽然项目东侧为东新高速，但北面一条河涌，因此在万科目前的“透风”中，项目将打造了约2万方的河滨公园，傍边还有禾田水韵示范区。

那么，你认为广州南站给大家的印象应该是湾区超级TOD之上的商务CBD范，还是反正荒是荒了一点，干脆返璞归真，都市桃源风好？

△示意图

2、现在网上已经有项目的户型面积段了，分别为77-88-98-105㎡三至四房。

南沙横沥岛网红项目招商林屿境地块阳台率25%，做出了号称实用率140%的产品。而万科宅地阳台率20%，也打造出最高实用率137%的产品，是如何做到的？有待揭晓。

03

去年，广州南站累计到发旅客1.76亿人次，相当于几乎把1800万人的广州城搬运了10次了。

所以，大家一直都为南站未能接住这泼天的流量遗憾。

今年，广州南站又一次被寄予厚望。

叠buff的利好包括，东晓南放射线计划2025年与海珠湾隧道一同建成通车，届时广州南站可以实现15分钟通达市区。

还有联通广州南站与白云机场的广佛东环城际也预计今年开通。届时，广州南站将实现10分钟通金融城、琶洲，半小时通机场。

但，15年都过去了，广州南站真的能迎来最终的厚积薄发吗？

除了万科外，广州南站这边还有两大地主：新鸿基和广州城投，一个是老牌港资，一个是本地国企，均被看好。

广州城投负责板块内商业项目花城汇·南站和广州足球公园的建设。

原本广州南站是四大巨头的格局，还有一家是2020年豪掷120亿拿下石壁一二三四村旧改的富力。只不过事过境迁，现在项目公司的股权质押人也更改为广州城投。

新鸿基则在2021年4月，以底价70.82亿元竞得番禺区南站核心区TOD项目地块，楼面地价19477元/㎡

现在该项目孵化出了住宅项目峻銮，重头的商业部分则是广州南站的西广场和东广场。

在拿地4年之后，西广场的商业体终于封顶，预计2026年，该项目的首期会试运营。

最大的商业体东广场项目，则预计2029年才能跟大家见面。

可以看到，新鸿基对于南站的这个巨无霸TOD项目的落成时间，用词颇为谨慎，一方面是港企一直慢工出细活的风格使然，一方面当然还是出于如何才能蓄住水，让人留在这里消费的考虑。

所以，或者要到2030年，广州南站20周年，才会终将迎来大成？

现在广州南站的客群会来自哪里？

有人第一时间想到需要经常往返广、深等大湾区城市的商务人士。

但是同样坐几站地铁，选番禺万博学、铁、商不更好吗?

当然，万博新房最低“5”字头，比现在“4”字头的南站要高不少。地价1w多的万科新盘价格可以有优势，项目自身也带有9班幼儿园和36班九年制学校。

只是如果新盘够不着的话，万博二手房也有很多选择。

也有人认为，可以将改善的老城海珠客虹吸过来，毕竟东晓南放射开通后，时空距离就打破了。

但我觉得习惯了老城烟火气的老广，改善也只会继续选择老城，真的不会看得起市郊的。

唯一能接受的是新广。

只不过，他们可以选择的项目也忒多了。