“地王”频现，什么信号？

热点城市单价“地王”不断被刷新。

3月25日，杭州一宗宅地卖出约7.7万元/平方米的高价，不到两个月单价地王再次被刷新。同时，这也是杭州全面取消新房限价不到半年迎来的第三任单价新“地王”。

杭州，只是一个缩影。

一周前的3月18日，北京也诞生了新的单价“地王”，海淀区上地板块一宗宅地以10.23万元/平方米楼面价创北京土拍历史新高。

3月11日，成都高新区一宗地块成交价突破3万元/平方米，刷新楼面价“天花板”。

同样在上海，2月末协议出让的静安高品质袖珍地块，以16万元/平方米的单价刷新上海新的地价纪录。

一线、强二线城市地价不断刷新纪录，市场迎来对核心城市核心资产的“价值重估”。

今年以来的土地市场从来不缺少话题，一方面核心城市“地王”不断被刷新，另一方面高溢价成交地块频现。

正如3月25日杭州出让的4宗地块，在刷新单价“地王”的同时，全部溢价成交，最高溢价率达70%，平均溢价率飙升至52%，平均楼面价达51487元/平方米，杭州地价首进“7万元”时代。

在优质宅地的带动下，今年以来，杭州土地市场高热，截至3月25日，年内已有7宗涉宅地块溢价率超过50%，溢价率超过20%的涉宅地块更是有20宗。

杭州高溢价地块频出的背后，核心一二线城市优质地块高溢价成交已为常态。

表现在数据层面，根据CRIC监测的重点城市周度数据来看，在一二线城市高溢价地块的带动下，第12周（3月17日-3月23日）平均溢价率升至14.7%，且已连续5周都在10%以上。

从月度数据来看，2025年2月经营性用地平均溢价率达到11%，这是自2021年下半年进入调整期之后，平均溢价率首次突破10%，上一次突破10%还是在2021年7月。

积极的信号是，土拍热度正在反向强化市场预期，并形成正向循环。

以杭州为例，3月以来杭州新房市场去化提速，部分红盘甚至出现“社保巨子局”。克而瑞浙江区域数据显示，第11周（3.10-3.16）新房去化率达到了56.6%。

随着优质宅地陆续入市，房企拿地意愿与购房者入场节奏的共同提速，或将推动市场热度持续攀升。

实际上，在市场止跌回稳的大背景下，核心城市土拍市场率先回暖，不过土地市场的这种“高热”更多是点状回暖，优质地块供应使得企业迎来加仓补货“窗口期”。

高热背后不容忽视的是，更多三四线城市仍以底价成交为主，城市之间分化加剧。

从本轮核心城市土拍高热背后的动因来看，核心有三点：

1、“两会”以来，政策端多次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”提振市场信心，地方政策包括控规调整、税费减免、购房补贴等带来的需求侧预期向好。北上广深四个一线城市和以杭州、成都为代表的二线城市，在土地、新房、二手房多个市场中，其规模和价格都呈现出了较强的止跌回稳态势，需求侧指标也给土地市场带来正反馈，接下来核心城市有望迎来更多高热地块的成交。

2、一二线城市采取多批次、缩量提质供地策略起到“对症下药”的作用，通过核心地段优质地块供应，后续入市将形成“优质地块-高溢价成交-市场信心提振”的正向循环。核心城市“地王”不断刷新、高溢价地块频出便是对供地策略的积极反馈。而上海、杭州等核心城市出现高溢价地块的城市，政策叠加效应将进一步凸显。

从2025年预供地情况来看，一线城市“量稳质升”，以上海为例，2025年以来上海仍在继续加强核心优质区域的土地供应比例，2025年初上海预供地公告规模72万平方米，同比上升13%，平均供地容积率从1.87下降至1.78，极少数高容积率项目也均为城市核心地块，典型如容积率3.95的虹口区宅地在2月份拍出了接近四成的高溢价率。

此外，杭州、合肥、宁波等城市逆市扩量。典型如杭州，自2024年四季度新房限价解绑以来，杭州土拍屡屡出现50%以上的高溢价高总价地块，在火热的市场背景之下，杭州2025年初预供地规模同比增长60%，推出更多的预供地清单以供企业挑选。

房地产供给侧正在经历一系列积极调整：一线与核心二线城市通过优化供地结构巩固市场信心，三四线城市以收缩策略化解库存压力。

3、高价地背后实际也反映出企业投资信心持续修复，不过在市场承压的背景下，房企愈加注重“利润率”和“安全性”，核心城市优质宅地则成为头部房企低风险配置的首选。从近期高价地拿地房企可以看出，当前投资的房企仍以央国企和有实力的民企为主，拿地“窗口期”聚焦核心城市核心地块加仓补货，一季度拿地并能在年内能形成可售货值。

在优质地块供应的带动下，核心城市土地市场率先回暖，加之一二手房价、去化率、成交规模等需求侧指标带来的正向反馈，2025年上半年核心城市有望延续年初的土拍热度，并助力房地产行业加快筑底企稳。

从房企角度来看，房企投资更加注重“利润率”和“安全性”，核心一二线城市优质宅地成为头部房企低风险配置的首选。

值得注意的是，“地王”频出仅限于核心一二线城市的点状回暖，且多为头部房企持续加码，更多三四线城市起色并不明显，各地市场企稳、回温进程持续分化中。