滨江服务：逆势增长背后的“生态觉醒”

从“规模焦虑”到“利润困局”，随着房地产市场的调整和经济环境的变化，物管行业正面临着巨大的挑战。截至3月26日，共计37家上市物企发布了2024年业绩预告或年报，其中净利润下滑、由盈转亏或持续亏损的企业占比近6成。（数据源自上市企业公告统计）

在这样的背景下，行业的优等生滨江服务，在3月25日又一次交出了令人满意的年度业绩答卷。

2024年公司营收35.9亿元，同比增长28.0%，毛利率23.2%；经营利润达7.05亿元，同比增长22.1%；归母净利5.5亿元，同比增长11.0%，净利率15.4%。

而回顾过往几年的增长曲线，则更清晰地呈现出了滨江服务可持续发展的活力和稳健增长的动能。

（图表来源：富途）

这一切都源自于滨江服务从一开始便选择了一条差异化路径——以品质溢价重构竞争逻辑。

滨江服务以品质服务为入口，以用户资产运营为纽带，以区域密度为杠杆，实现服务价值与商业价值的共振放大。发展至今，已经逐渐形成了一个持续高质量增长的生态闭环。

品质服务的“锚定效应”

“把二手房价作为衡量我们服务的更好指标！”滨江服务执行董事戚加奇先生在3月26日的业绩发布会上表示。

以物业的服务品质促进业主资产价值的保值增值，或许也只有滨江服务等极少数物企才有这样的底气。

根据2024年优家团队调研选取在管46个项目周边的86个同类小区，滨江物业管理项目平均二手房溢价率达到13%。比如闻潮一品、仁恒滨江园，项目成交均价约12-13万元，周边南星板块成交均价7万元，溢价率高达59.5%。（数据来源：安居客、贝壳）

滨江服务将物业管理这门传统意义上的“空间维护”生意，做到了能够充分激活业主资产价值的程度，甚至呈现出了一定程度的“锚定效应”，即滨江物业=高品质服务=资产价值的保障。

在这个过程中，一方面，滨江服务通过三级品质把控和标准化管理体系，持续输出高效稳定的高品质服务，铸就其企业发展的基石。

在行业普遍要求降物业费的环境下，滨江服务2024年成功达成了15个项目的物业费提价。同时，公司平均物业费达4.1元/㎡/月，远超行业均值。

虽然光从物业费来看难以对服务品质进行衡量，但其中也体现了业主的认可。

另一方面，为了“高端服务品质标准制订者”这个目标，滨江服务的发展必然需要更多的高端物业来承载其高端服务。

执行董事、主席兼行政总裁余忠祥在业绩会上表示，“新拓项目必须要符合公司发展，符合品质要求、符合能够持续运营的条件。”

滨江服务2024年中标了多个高品质存量住宅项目，如天誉湾、旭江华庭、溪水园等年饱和营收均超千万元。

主动筛选而非盲目拓展，在很大程度上保护了其建立起来的高端生态。甚至为了把高端定位做扎实，滨江服务还主动撤管了1020余个拖累公司发展的项目。

密度经济的“杠杆效应”

截至2024年末，滨江服务在管面积6794.5万方，同比增长23.9%；合面积达到9286.6万方，同比增长13.0%，未来两三年内大部分将转为在管面积，也就是说滨江服务未来两三年规模仍将快速增长。

规模的持续有质扩张是财务稳健增长的保障，不过滨江服务要实现生态复利，高度依赖区域密度的支撑。其96.9%的在管面积集中在浙江，光杭州占比就达到了63.7%。

滨江服务一年扎根、三年成林、五年成海的拓展战术，形成了独特的“蜂窝式扩张”模型，持续深挖做透区域市场，项目密度持续提升。

第一个好处就是项目集中度高，在高品质服务的前提下，可以在区域内聚合成更大的品牌声量，形成口碑效应，提升外拓竞争力。目前，滨江服务的在管面积中已有55%来自第三方拓展。

其次，区域深耕可以缩短管理半径，突破效率壁垒，带来成本效益、资源利用率、服务效率等各方面的提升。

2024年，滨江服务通过纵向压缩管理层级，横向成立工程中心，实现降本增效、资源共享，提升利润。年报显示，其管理费率只有2.8%，远低于行业平均水平。

增值服务的“裂变效应”

5S增值服务的本质是通过深度绑定业主生命周期需求，构建多维度盈利网络。因此，在滨江服务以品质服务为基础建立的生态环境中，5S增值服务近年来持续发力，如今已从辅助业务升级为战略支柱之一，成为滨江服务的第二增长曲线。

2024年，5S增值服务营收11亿元，同比增长61.7%，占总营收的30.5%，仅次于基础物业服务；毛利2.6亿元，毛利率23.9%，31.4%的毛利占比也足以说明5S增值服务已经成为企业重要的利润增长点。

优家主要涉及一二手房销售、租赁代理以及车位和储藏室服务等。服务收入1.03亿元，同比增长6.3%。其中，车位销售服务突出，收入达到人民币7223.5万元，同比增长78.0%。

优居服务聚焦家装，得益于市场对于滨江集中式硬装服务的认可，业务规模增长最为迅猛，全年营收9.39亿元，同比增长76.7%。

优享生活则提供的是居家生活服务和滨享商城服务，去年收入只有5384万元，同比增长9.3%。

以上板块营收和利润的增长显示，滨江服务正在社区增值服务领域不断挖掘潜力，业主在一个场景中的消费行为，天然触发其他场景的需求，形成交叉销售的网络效应，从而产生裂变。

在行业陷入内卷化竞争的当下，真正的增长不在于管理面积的数字游戏，而在于能否构建自我强化的生态价值网络。

滨江服务的发展路径所带来的启示在于：在不确定的时代，唯有深耕用户价值、构建生态协同，才能穿越周期，实现可持续的生态复利增长。