广东
当二手房还在被号称实用率百分之好几十的新规新盘，倾轧得晕头转向的时候，广州首个号称“零飘窗”项目又出现了。
只能说，世界真的变得太快了。
这不等于在说，boss自己也觉得新规户型，那满屋的0.8米飘窗台太鸡肋嘛。
既拥有超100%的得房率，又能去掉室内那些糟心的大窗台，这波宣传，新盘真是又赢了。
只不过，面对这些措手不及的迭代，现在来不及打掉飘窗的竞品，甚至同一开发商的其他新规楼盘又如何是好？
01
话不多说，先上户型。
△保利置业东漖村旧改项目，怡璟湾76㎡三房
从户型图看，真的把窗台都去掉了，“眉清目秀”蛮舒服。
但再看下面这个图，室内半封闭的阳台、飘窗、花池，这些叠出超100%实用率的buff都还是存在的。
只是可能在交付的房间内，就看不见了。
至于这是如何做到既讨巧又不犯规的？有待现场揭晓。
现在买家购房的选择多，犹豫观望。除了个人未来收入、工作稳定存在不确定性之外，来自产品自身的迭代和降维打击也是其中一个因素。
前阵子，新规户型的270°飘窗，还是楼盘大肆吆喝的卖点。过一阵，项目又在大卖“零飘窗”了。
这不就等于在跟卖家传递“买早了”的信号，用实际行动教育买家，等等更好吗？
你敢信，其实广州首个新规地块（阳台占比上限由15%上调到20%，窗台宽度由60cm上调到80cm）诞生至今，才不过1年多时间。
第一个新规项目番禺路劲美的隽樾府，楼盘开盘均价4.3万元/㎡，现在最低不到3.5万元/㎡就可以买到。据称，最低还可以做0.75成首付（发展商贴息）。
当初楼盘也如现在这些宣传“全城首个零飘窗”“××区首个实用率130%”的项目一样，号称“全市首个实用率110%新规楼盘”，但项目新房都还没卖完，隔壁楼盘的产品已经迭代了几次了。
当初拿出真金白银买“最新款iPhone”的人，才一年时间，iPhone16就已经变成Nokia。
鬼知道眼巴巴等到两年后收楼的时候，到手的新房又要被更新的产品碾压多少次……
02
其实，所谓的新规户型，不值得迷信；也不是所有的旧规户型，得房率就低。
再举两个例子，同一个开发商位于天河两个不同项目的70多方刚需户型：
一个是旧规的“N+1”户型，另一个是新规所谓超高得房率户型。
1、珠江花城，76㎡3+1房。
2、天河都荟72㎡三房，号称实用率130%。
在我看来，它俩最大的区别就是一个是单卫，另一个是双卫设计。
你说旧规产品，实用率就只有85%，当然不是啦。
千万别小看户型1进门处那个“多功能阳台”，论方正和能打程度，要比图2的书房强多啦。
因为就这么一个小开间的书房，还要被窗台占去80公分的宽度，室内空间的窘迫，可想而知。
你觉得谁赢？或者说旧规产品就真的输惨了吗？
03
那么，谁才会是真神？
我认为的“好房子”，必定是真正重视居住体验，而非只是卖噱头、赚流量的。
千万不能是超高层，外立面玻璃幕墙适当就好。不然以后广州每年从4到11月超长待机的夏天和强台风就会给你教训。
层高3米，关键是建筑质量要过关，楼板够厚，避免日后楼上楼下邻里之间因噪音产生矛盾。
入户花园可以有，工作阳台还是要有，这样才不用把无处安放的热水器装在入户或者厨房里。
次卧不用睡在飘窗上，主卧三面下床。
当然，再继续进阶的话，还有：
南北对流、梯户比不超过两梯四户、楼距要达到一个H以上等等。
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