楼姐丨丰台库存压顶 中海能否破局？

何以解忧

唯有买房

楼姐 | 测评

当下已经没人怀疑丰台新房市场的内卷程度了，关键原因在于丰台新房去化过于缓慢。‍

2024年，丰台新房市场全年仅成交3356套，这个数字低于2023年的5265套，那些卖不掉的新房都留在了今年。

新房库存仍在积累，丰台土拍也仍在继续。丰台“好房子”的标准同样是友善的——不但有阳台，而且内嵌，内嵌之外再给外阳台“花池”，从产品角度来看，丰台新房属实没得挑，拥有着同近郊区新房一般的待遇，但丰台新房的买入逻辑不能只看产品。

丰台新房的改善、豪宅类产品保值性和流通性难以保证，各个板块的学区溢价不高，开发商几乎都在产品层面内卷，从户型得房率卷到会所，从会所卷到园林。即便如此，市场仍旧不买单。

1月，中海以110.54亿元拿下丰台万泉寺地块，随后又以40.08亿元竞得西南郊冷库地块，两宗地块均以托底拿下，其中西南郊冷库0005地块楼面价5.8万/平，万泉寺地块楼面价6.2万/平。

隔壁的北京瑞府楼面价7.03万/平，端礼著楼面价6.4万/平，北京悦府楼面价7.3万/平，三个项目的楼面价均在中海所拿地块的楼面价之上，中海两宗地块的楼面价确实降了不少，但对于中海的新房项目去化帮助有限，因为丰台各个新房项目实在太难了。

到底有多难？从土拍市场来看，各家开发商对丰台新房市场持谨慎态度，大多选择以底价拿地，买房人对于丰台各个板块的未来预期也在降低。

我们针对丰台多个主流板块的新房现状进行分析：

1、大红门板块，“首都商务新区”的定位对于大红门板块的新房去化有一定价值，但其现有配套成熟度不高，买入后仍要等待预期兑现，所以买房人对于大红门板块的新房观望情绪较重；

2、大瓦窑板块，堪称丰台最卷区域，板块内部的城市界面杂乱、地铁周边环境差，铁道和路网各种分割，新房项目能做的就是比谁更“特价”，当初对于户型的豪言壮志已经熄火，终究要以板块论成败；

3、丽泽商务区板块，作为丰台为数不多配套成熟的板块，依赖南二环的环线优势能够实现缓慢去化，北京悦府、北京瑞府等新房项目已经去化完毕，中海丽金府、丽泽叁号院互为对手盘，部分面积段重合，导致目标客群会有竞争。

4、新宫板块，作为丰台内部主要通勤的板块，板块内新房项目自建发璟院之后，就开始进入去化缓慢的状态，尤其作为TOD项目的森与天成，户型纷乱、产品一般，频繁传来“特价”消息，又频频被老业主“叫停”。

5、丰台河西板块，没必要探讨，建议去看看各家新房的网签价变化。

丽泽不是海淀

丽泽商务区的产业规划正在逐步落地，目前已入驻大量金融机构。虽然带来不少高薪金融从业者，但他们在下班后，还是选择回到西城、海淀。

“职住平衡”未能在丽泽形成闭环，原因在于金融和互联网有着不同的造富逻辑。我们见过太多钟情于学区且现金流充沛的互联网从业者，我们也见过太多从事金融工作，但是月收入仅有万元左右的刚需客群，金融业终究只能少量造富。

中海丽金府与丽泽叁号院，二者所面临的挑战更多来自海淀。2025年，海淀已经或即将入市的10万+新房项目，包括功德寺、朱房村、树村等地块共5个新房项目，无一例外都会对中海丽金府与丽泽叁号院的客群进行分流。

丰台虽有环线和产品力优势，但其他方面跟海淀相比，完全不在一个量级，去化也很难像海淀一般高效，甚至要担心远在北五环的海淀新房会吸走客户，高总价预算的买房人很难被通勤所困，他们有更想要的。

中海左右互搏

有些地块开发商不得不拿。如果不拿，大概率要被后来者背刺；如果拿了，则要做好高库存、慢去化的心理准备，中海在丽泽的挑战和困局也正是如此，即便要深耕丰台，但也算好基本的账本。

中海丽金府，户型面积段在135-231平之间，包含136、160、181、203、231平等四居户型，整体户型从改善到豪宅都有覆盖，南向采取花池+内嵌式阳台设计，北向也有设备平台，得房率超90%，预计单价10.5-11万/平，135平户型总价超1400万。缺点为京九、京沪铁路线距离项目仅500米，部分楼栋及小区会有噪音污染。

中海丽泽叁号院，户型面积段在99-155平之间，包含99、110、140、148、155平等三居、四居户型，部分户型带双阳台设计，得房率同样超90%，预计单价9.5-10.5万/平，虽然由于位置关系，单价略低于中海丽金府，但在140-155平面积段，中海丽泽叁号院和丽金府仍然是有重叠的。

目前来看，中海丽金府和丽泽叁号院之间一定存在竞争，即便两个项目都称对方不是对手，类似的竞争也同样出现在亦庄的招商玺和招商序之间。

10万+正在分化

互联网和金融都易于造富。

海淀买房人的入场时间与互联网行业的发展周期强关联，丰台买房人的金融从业者占比并不高，更多的是来自西城的购买力外溢和本地置换改善。海淀买房人对于学区溢价的接受度更高，丰台买房人则更看重所谓的“家在二环”。

海淀新房的运作逻辑套用在丰台注定会很难。丰台新房库存的困境，本质是价值与价格错配，产品既是唯一，但却又无法成为唯一，中海如果坚持以产品守卫价格，中海丽金府与丽泽叁号院的去化困境则难以避免。

中海丽金府和中海丽泽叁号院都不限价，中海手中握有部分定价权。到底打算做高利润还是快去化？应该是要等开盘后再定，但是等待同样也是一种冒险。

二者开盘成绩的好坏，也很难改变当下丰台新房市场的库存问题。库存量高企的板块仍将加剧内卷，最终要通过数年时间淡化市场焦点，再以低价方式完成去化。

如果此刻的你，手握现金、认准丰台。楼姐建议你务必死盯核心板块、务必死盯“好房子”，对于部分库存高企的外溢板块，要警惕降价风险和预期兑现缓慢，守好自己的买入原则。

如果注定有人要为库存买单，希望不是在座的诸位。

如果你担心买错，楼姐一直在。