债务人买房不过户，债权人能代其要求过户吗?|公司法研

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在债务纠纷领域，一种新型逃债手段正悄然滋生：部分债务人在对外负债后，故意对已支付全款的房产拖延办理过户，导致了债权人无法收回欠款，债权沦为“纸上权利”。对于这种情况，法律允许债权人代替债务人，直接起诉债务人的债务人还款，这就是法律规定的债权人的“代位权”——代债务人行使追讨的权利。那么，债权人要如何主张这种权利呢?

经典案例

2001年1月10日，甲向乙购买一套房屋，并签订《房屋买卖合同》。协议签订后同年，乙即向甲交付房屋，甲之后也实际居住在该房屋内。2004年9月15日，甲依约向乙个人账户结清所有房款。但甲、乙始终未就该房屋办理房屋产权过户登记。

2022年，甲拖欠丙一笔145万元的货款，迟迟未予支付，丙向法院起诉后，法院判决甲于十日内将款项支付完毕。后实际因甲资产不足逾期未能偿还。2023年，丙遂向法院起诉乙，要求判决乙协助甲办理房屋过户登记。

法院认为，甲购买房屋后是否过户影响到其责任财产的多寡，如果甲积极行使该权利，则甲可以对外处分的财产会获得增加，丙对甲享有到期债权获得清偿的可能性也会增加。另外，该不动产无权变更请求权产生于合同订立和履行，本质上属于债权请求权，而非基于物权产生，所以丙可以直接要求乙协助办理过户，即直接向乙行使代位权。综上，判决乙协助甲办理过户登记。

风险提示

债务人怠于行使其债权或者相关从权利，影响债权人到期债权实现的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人对相对人的权利。就像本案中，债权人可以代债务人行使要求办理过户的权利。但是，债权人行使代位权，需要满足一定的条件。如果无法齐备各要件或是证据不足，代位权则不会被支持。

公司治理建议

债权人为了保证债权实现，应当如何行使债权人的代位权呢？我们建议：

1、行使代位权的前提是债权人对债务人、债务人对第三人的债权均到期且可以行使

债权人行使代位权，需要以其债权到期为前提，即债权人对债务人享有债权，并且还款期限已经届满，债务人仍然未归还欠款的情况。如果该债权还没有到期，那么债务人尚未构成违约，债权人就无权干预债务人的权利行使，除非可以证明债务人明确表示将来也不会还钱，但需要严格举证。实际操作中，债权人要仔细核对合同约定的还款日期、还款记录等，确保债权确实到期且未还。

另外，债权人能代为追讨的，必须是债务人合法拥有的、明确金额的金钱债权（比如货款、借款），或是如本案一样，基于合同产生的能够增加自己执行财产的权利。但诸如以劳务抵债、人身赔偿等形式的权利则不可以追讨。此外，债务人对第三方的债权必须真实存在，不能是虚构的或已经放弃的。例如，如果债务人和第三方串通伪造欠款，债权人就无法代为追讨。还需要注意，第三方可能提出一些反对理由（比如债务人和第三方之间的钱还没到归还时间，或者债务已经部分抵消），因此债权人需要提前了解第三方是否已经还过部分钱、双方是否有其他债务抵消协议等。实际操作中，可以收集债务人与第三方的合同、对账单、催款记录等证明债权真实存在，并核实第三方的经济状况，避免胜诉后执行仍然落空。

2、确保债务人确有怠于行使权利的行为，并且该行为已影响债权实现

债权人要代债务人行使债权，还需要满足以下两个条件：第一，债务人明明有办法向第三方要钱（比如起诉或申请仲裁），但一直拖着不去行动；第二，债务人的这种行为导致自己无法清偿自己的债务。例如，如果债务人名下没有其他财产，而第三方欠他的钱是他唯一的还债来源，那么债务人不主动要钱就会直接影响债权人实现债权。债权人应当通过查看债务人的财务情况、其他案件执行结果等，初步证明债务人确实无法还债。债权人可以先书面通知债务人在一定期限内向第三方要钱，并保留通知证据；同时通过公开渠道查询债务人是否已经起诉第三方。

3、提起诉讼主张代位权，要注意诉讼时效，别忘主张债务人负担诉讼费用

债权人应当以诉讼的方式代债务人行使他的债权。需要特别注意的是，诉讼前需要注意债务人的债权是否已经超过诉讼时效（一般债权诉讼时效为三年）。如果已经过了诉讼时效，那么即便行使了代位权，也可能被以已过时效抗辩，导致债权人最后败诉，仍然无法收回欠款。另外，起诉代位权不同于其他债权，除了还款以外，律师费、诉讼费等相关费用都应当由债务人承担，应当在诉讼中一并主张。除了不过户以外，如果债务人低价售出房屋，债权人可以怎么办呢？可参考我们之前发布的《》（点击文章名即可查看）一文中详细阐述了这个问题，可供参考。【合同法研94】

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作者介绍

李 慧

股权高级合伙人

北京盈科（上海）律师事务所

盈科管理委员会 委员

盈科业务指导委员会副主任

上市公司商学院《法律风险》主讲导师

工信部中小企业志愿服务专家律师

上海律协海事海商专业委员会 委员

中级并购交易师、碳排放交易师、上市公司独立董事资格、上市公司董事会秘书资格、证券从业资格、基金从业资格

业务领域：公司设立与投资、公司劳动人事合规体系建设、股权激励、股权架构设计、并购与重组、破产清算、商事诉讼等法律事务。

李慧律师，专注于企业法律顾问服务，长期致力于公司法与合规研究，熟悉公司治理结构、内部运营和HR管理事务。

担任多家教育培训业、口腔医疗业、物流业、制造业、传媒业、租赁服务业、住宿餐饮业、软件与信息技术业、珠宝首饰业……等行业企业常年法律顾问。

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