丰海朝“三国杀”，来了

壹

滚滚长江东逝水，浪花淘尽英雄。热销喜讯连波起，新盘马上来，尽在“丰海朝”。

没错，在小阳春“成色十足”之后，北京楼市又将迎来新一波的高潮，即众多新盘将要鏖战“新赛季”。

如果说，小阳春期间，以和樾玉鸣、和樾望云、海开·颐海澐颂为代表的海淀楼市，成为市场炙手可热的所在。那么，接下来市场主角当属“丰海朝”，皆因都有“当家花旦”要登场。

海淀战队

朱房双雄，大招待发

不得不说，今年海淀楼市，真的不是一般的强。

一方面，宅地供应高潮迭起，楼面价蹭蹭往上涨。从朱房0029地块楼面价8.92万/㎡，到朱房0030地块楼面价9.5万/㎡，再到树村地块楼面价的10.23万/㎡，不断刷新着北京楼市的纪录。

另一方面，新盘火爆热销势头，从年初开始一直未停歇。

1月13日，保利建工·嘉华天珺首开，热销31.6亿元，开盘当天认购率达78.5%。

3月16日，海开·颐海澐颂首开，热销72.5亿元，成交606套。

3月21日，和樾望云、和樾玉鸣携手同天开盘，最终和樾望云热销85亿元、和樾玉鸣热销67亿元。

从目前的网签成绩来看，这几个项目网签成绩都不俗，也由此证明了，只要海淀好地段项目一出手，热销业绩就没跑。

2025年海淀入市新盘网签情况一览表

在上述四个项目接连上演“达人秀”之后，朱房双雄将成为“接棒者”。不过由于海淀楼市的特殊性，这两个项目是“嘴真紧”，截至目前除了知道0029地块案名为臻澐，0030地块案名疑是建发·海晏，这两个已经报完规的项目，目前户型谍照尚未流出，并非项目不想亮肌肉，而是“想说不能说”，懂得都懂。

根据市场流传的各种“大道消息”、“小道消息”，臻澐户型面积段约为129~265㎡，建发·海晏户型面积段约为180~330㎡，预计5月上旬都会开放售楼处和样板间，届时产品力到底如何，便能见分晓了。

朝阳军团

多元置业需求，全包圆

进入2025年，朝阳区一改去年仅有3个新项目入市的低调，大步快跑的加入新盘争霸赛。

小阳春期间，位于小红门的中海时光之境实现首开13.6亿元，位于十八里店的中海朝阳ONE首开27.3亿元，为今年的朝阳楼市开了个好头。

紧随其后，朝阳将有3个新项目，大概率都会在5月开盘，它们有着共同的特征，便是地段位置都“很打眼”。

首先出战的便是位于酒仙桥的中海萬吉玖序，目前售楼处和样板间都已开放，豪sir也第一时间进行了探盘，实话实说这一次中海就是为了在北京楼市树立顶豪标杆而来。

从户型尺度来看，项目面积段在168~372㎡，主打就是所有空间尺度都豁达。其中面积最大的372㎡户型，更是一层一户，总共只有22套。

在精装品质上，亦是很投入，以249㎡样板间为例，运用了大量的奢石、奢皮、奢木、奢板、奢玉、奢布等材料，让整个空间呈现法式艺术氛围；厨房电器的油烟机、燃气灶、洗碗机、蒸箱、烤箱、冰箱、电磁炉、升降油烟机均为德国顶级品牌嘉格纳；南向全景落地窗采用的是YKK系统窗，其保温隔音性能达到“好房子”的超高品质；客厅和主卧配置的大金空调配备AI风口，能自动检测过人不吹风，让人拥有更好的体感温度。

另外，保利＋金茂拿下的三间房地块，亦是整装待发。

由保利开发的三间房006地块，案名为保利朝观天珺，面积段在89~175㎡，满足刚需到改善的全维置业需求，据悉最高的使用率能到100%。

由金茂开发的007地块，是金茂“满系”产品在北京的首秀，据说案名为金茂满曜，户型面积为115~157㎡。

随着这三个项目的相继登场，想要在朝阳置业的购房人，又有了新选择，可以好好挑了。

丰台阵营

亮出主城这张牌

论到北京楼市最卷的地方，丰台若说自己是第二，别的区域没人敢说自己是老大。

原因嚒，大家都懂。一方面每年新盘咔咔上，另一方面大量库存待清理，导致市场竞争比红海还艰难，导致新项目不断卷产品，顺销盘时不时推特惠房博销量。

进入2025年，丰台卷的局面没有改变，但好地方的新项目确实是多了起来，涵盖二环到四环的主城区。包括位于三环东铁营的金茂璞逸丰宜，位于四环丰科园的北京隅·西颂，位于二至三环之间丽泽商务区的中海丽金府和中海丽泽叁号院。

除了主城地段很显著之外，这几个新盘在好房子领域，亦是把高得房率这张牌亮了出来。譬如，这四个项目南侧都有封闭阳台＋花池，北侧都有设备平台赠送，得房率90％起步，就问你服不服。

别问丰台新房得房率为何这么高？问就是，竞争激烈，市场太卷，必须得有点东西来吸引购房人，所以丰台新房的空间黑科技不断迭代，达到NEXT LEVEL。

不过，对于那些前两年面市，还在顺销的丰台项目来说，则是更加头痛了，为了吸引购房人，“价格战”不打不行，打了又会面临老业主拨打“12345”的问题，不是一般的难。

贰

从目前的局面来看，下一个阶段的竞争局点，当属“丰海朝”，且是豪宅产品为主打。

都是城六区，都是好房子，如何能在竞争激烈的市场上脱颖而出，有以下两个问题待解决。

问题一

开盘价如何定？

众所周知，自去年以来，北京新供应的宅地，基本上都没有规定销售指导价，当定价权回归开发商自身后，首开价格如何制定，关乎全局。

皆因，如今定价不只是看所属区域的新房二手房价格，还得看同时段其他同纬度新盘的价格，毕竟现在千万级以上的购房人，在买房置业这件事上同样小心谨慎。

最近，豪sir就跟一位操盘手深聊了一番，他表示现在的购房人，看十个项目，甚至更多的盘，才会确定心仪房子的入选名单，接下来再进行一轮比产品力、比生活配套，更重要的是比价格，只有确定“买得值”，才会考虑出手。而在同一区域，有多个项目门对门时，这种比较会更明显。

所以，下一阶段将开盘的各大新盘，在首开价格制定上，确实要好好琢磨再琢磨，不仅要向内看，更要向外比，皆因现在的竞争对手，不仅是区域同侪，还有他区高手。

问题二

如何在市场留下深刻记忆点？

今年以来新盘不断涌现，产品力迭代提升快，说实话各家产品都很用心，满配精装、超高得房率已是标配。

但也导致了一个新问题，就是基本面都很好，第一眼观之都不错，但是多个项目看完后，再一回想，没有啥记忆点。

当你的项目没有记忆点，而其他项目有记忆点的时候，购房人在心里的置业权重，会更偏向于有记忆点的项目。

根据豪sir最近的探盘感受来说，有两个项目在样板间打造上，做好了这门功课。

一个是中海萬吉玖序，位于餐厅旁的可升降高颜值石材岛台确实是头回见，另一个是北京隅西颂的客厅电视背景墙，没有采用市场上常见的奢石、岩板，还是选用贝母，让人印象深刻。

对于，马上将亮相样板间的新盘，真的请在“记忆点”这件事上，多下下功夫。

还是那句话，只有“念念不忘，才有回响”。

至于接下来的丰海朝“三国杀”，是海淀继续上演天选剧本，还是朝阳大展魅力，亦或丰台高唱劲歌，一切留给市场票房来佐证。

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