透视财报，解读滨江集团的韧性与远见

又到了上市房企集中“晒收成”的时候了。

房地产作为国民经济的支柱产业，过去一年低位运行，中央以去库存为导向频出宽松政策，降购房门槛、优化契税刺激需求，鼓励收储并收缩供给。商品住宅库存去化周期自9月现拐点后持续下降但仍处高位，销售及新开工降幅收窄。政策提振短期需求，但市场止跌回稳仍需时间修复信心，房地产发展新模式持续推进中，挑战前所未有。

可尽管如此 震荡，仍有选手交出了一份稳中有进的“成绩单”。把视线投射到滨江集团，大抵可视作行业样本。

4月25日，滨江集团公布了2024年年报，“答卷”一如既往地优秀。

全年销售额1116.3亿元，首次跻身克而瑞TOP10（第9位），且是唯一入围的民营房企，杭州市场连续7年销冠。

杭州土储占比70%，省内经济强市占20%；新增土储聚焦杭州，市场占有率37%，持续领先。

2024年末有息负债仅为305亿元；负债降低的同时，融资成本进一步降低，2024年末仅3.4%，创造历史新低；“三道红线”依旧全绿。

01

房地产“民企一哥”当仁不让

销售额直接反映了一家房企的销售能力和市场占有率，销售排名更是房地产市场地位的终极标尺。

2024年，滨江集团实现销售额1116.3亿元，位列克而瑞行业销售排名第9位，首次进入克而瑞全国房企TOP10阵营，排名较2023年提升2位，同时也成为TOP10中唯一的民营房企，其余9家不是央企就是混合制房企。

也就是说，滨江集团成为了当仁不让的房地产“民企一哥”。

△数据来源于克而瑞

对于这个结果，滨江集团掌门人戚金兴在去年12月26日举行的媒体恳谈会上早有说明：“滨江能进全国前十，不是说我们的销售额提高了。2024年的行情大家都知道，和2023年相比，滨江的销售额也下滑了。但是，滨江受的只是轻伤，而很多房企受了重伤。”

滨江集团的销售表现相对健康，是区域深耕、财务稳健、高效组织和战略前瞻性等因素共同做支撑的。

其一，在大本营杭州，公司连续7年荣获杭州市场销售冠军，这说明其区域深耕策略的成功。销售额集中在高能级城市，将带来更高的利润率和更稳定的需求，同时降低风险。这也

与其70%在杭州的土储策略形成呼应，充分确保销售可持续性。

其二，截止报告期末，滨江集团尚未结算的预收房款为1253亿元，可结算资源充裕。预收房款意味着同等的现金回流，增加财务安全性，现金也能为未来潜在的业绩增长提供保障。

其三，财报中提到，无论从杭州、全浙江省还是全国的地产商看，滨江集团人员的精干高效都具有领先优势。极简组织架构和高人效支撑销售效率，使其在同样市场条件下能够更快去化项目。

其四，也是最重要的一环，战略前瞻。2023年年末，戚金兴就为2024年定下了基调：主动卧倒，匍匐前进。正是这非常务实的8个字，让滨江集团在非常严峻和不确定的市场状况下，超额完成了既定目标。

营收方面，报告期内，滨江集团实现利润总额59.34亿元、净利润37.91亿元，分别以17.85%和32.94%的同比增速跑赢营收增长，持续保持其强劲盈利能力；同时归属于上市公司股东的净资产逆势增长8.8%至275.28亿元，在行业深度调整期凸显财务底盘稳健性。

02

土储避险逻辑清晰

2024年，滨江集团在土地市场展现极强的战略定力。

公司全年新增23宗土地中，资源进一步向核心城市聚集，2024年在杭州单城获取22宗土地，占全年拿地总数的95.65%，这一比例较2022年的97.44%、2023年的85.29%略有波动，但仍延续了深耕杭州的战略主线。

截止报告期末，公司土地储备中杭州占70%，浙江省内非杭州的城市包括金华、湖州、宁波等经济基础扎实的二三线城市占比20%，浙江省外占比10%。

这种强聚焦的布局策略，与戚金兴在2023年提出的“杭州占比60%、省内30%、省外10%”的规划高度吻合。

△滨江集团在杭州土地开拓分布图

2025年，滨江集团土地策略的灵活调整，更印证了企业的市场敏感度。根据公告，截至目前，滨江集团年内已获取12宗土地，杭州多达8宗。

更值得关注的是今年滨江集团在杭州核心地段展现的战略魄力：2月以6.5万元/平方米楼面价获取湖墅单元地块，3月经过72轮竞价后以7.74万元/平方米刷新杭州住宅地价纪录，拿下水电新村地块。

这两宗高价地块的获取，既体现了滨江集团对杭州高端市场的信心，也凸显其精准把握土地市场窗口期的能力。高价地块往往伴随高货值，若后续产品定位与市场需求匹配，有望成为利润增长点。

可以看出，滨江集团的土储呈现清晰的避险逻辑：高度聚焦房地产需求韧性强的杭州，适当布局浙江省内其他有人口净流入支撑的城市，以及谨慎落子省外严控陌生市场风险。多年布局下来，已为自己构建了一道“抗波动”护城河。

03

财务安全的“三角支柱”

滨江集团在2024年展现出卓越的财务管控能力。企业严格遵循“三道红线”监管要求，连续多年保持“绿档”安全区间。

截至报告期末，公司权益有息负债规模为305亿元，较年初减少55亿元，降幅达15.3%。权益货币资金余额同步增长至327亿元，较年初提升10.47%。

这是企业历史上首次实现权益货币资金对权益有息负债的完全覆盖，标志着财务安全边际的实质性突破。

并表有息负债规模进一步压缩至374.34亿元，较上年末减少40.83亿元，债务总量控制成效显著。

企业的债务结构呈现高稳定性特征。银行贷款在并表有息负债中占比83.2%，直接融资仅占16.8%，这种以银行信贷为主的融资结构有效降低再融资风险。

债务期限配置更趋合理，短期债务规模103.68亿元，在总债务中占比28%，显著低于371.4亿元的期末货币资金储备。现金短债比达到3.58倍，短期偿债能力处于行业领先水平。扣除预收款的资产负债率进一步优化至57.88%，净负债率低至0.57%，核心指标均远优于行业安全阈值。

融资成本持续下行的曲线印证资本市场信任度。

企业综合融资成本从2020年的5.2%逐年递减，2024年降至3.4%，较上年末再降0.8个百分点，这一降幅在民营房企中极为罕见。融资成本下行趋势不仅反映金融机构对项目资产质量的认可，更体现资本市场对其经营韧性的长期看好。已注册完成尚未发行的短期融资券额度13亿元、中票额度11亿元，可根据市场窗口灵活补充流动性。

△滨江集团历年利率表

银行授信储备构筑坚实资金后盾。

截止2024年末，公司共获银行授信总额度1215.54亿元,授信额度已使用338.67亿元，剩余可用876.87亿元，占总额度的72%。充裕的授信空间赋予企业极强的逆周期操作能力，在土地市场出现机会时可快速调动资源，而无需依赖高成本非标融资。

经营性现金流管理能力持续领先行业。

报告期内企业经营活动现金流净额达76.68亿元，连续多年保持净流入状态。这一数据与净利润37.91亿元形成良性互动，证明利润增长具有扎实的现金流支撑。

可以看到，货币资金存量与债务结构的匹配度、融资储备与业务发展的协同度、现金流创造与利润增长的同步度，共同构成滨江集团财务安全的“三角支柱”。

△滨江集团董事长戚金兴

在行业普遍承压的2024年，滨江集团证明民营房企仍可兼顾规模与安全。对于2025年，戚金兴表示，滨江的战略依然是匍匐前进，但是做好了随时“站起来”的准备——

规模稳住在1000亿左右，行业排名稳在15名以内，销售额占行业的规模稳定在1%以上；稳定在熟悉的城市、地段，做稳定的项目；继续和优秀的伙伴稳定合作。

什么时候会“站起来”？戚金兴坦言，行业止跌回稳之日，就是滨江站起来抓住新一轮机会之时。有理由相信，步入新阶段，这家有韧性、有远见的房企，将通过“区域聚焦+财务自律”的双轮驱动，继续书写它穿越周期的成长叙事。